提起租賃合同，與買賣合同一樣常見，也廣為大家熟悉。但每年的租賃合同糾紛案件量卻屢創新高。而在這所有的案件中，法院第一個需要認定的問題，便是合同效力問題。
所謂的合同效力，是指合同是否合法、有效。本人在最近收入的一起租賃合同案件中（代理被告），因為租賃合同效力問題，案件歷經一審、二審。而在這兩審中，二審法院撤銷了一審法院判決，並依法進行改判，被告減損金額巨大。
為什麼兩級法院審理過程中會出現如此大的差別？常見的租賃合同糾紛，遠非想象中的那麼簡單。
本案中，出租方約定將房屋出租給承租方，並約定承租方可在原有房屋基礎上加建幾層，並收取相應租金，並約定了為付租金時的利息及違約金。到期如未能本來一起簡單的租房合同，卻因“加建”及“違約金”的約定而複雜化。
1、房屋因加建而導致所欠的合同（部分）無效。未取得規劃許可證而私自建設或加建的房屋出租所簽訂的合同是無效的。無效合同的法律後果即自始無效。比如約定租賃合同簽訂5年，每年租金100萬，如未按時支付房租，則違約金為10萬元。如已經租了2年，在合同無效的情況下，承租人在前兩年中未支付租金，則出租方僅有權“參照”租金100萬要求承租方支付租金，是否能夠要夠這100萬，也要視具體情況而定；至於10萬元違約金，則因合同無效而無效，不能要求承租方支付。
2、在合同有效的情況下，法院是否一定會支持出租方要回租金呢？我們講，這也是不一定的。
合同法從法律屬性上定位為私法，只要是合同雙方的約定不違反法律法規的強制性規定，則法院一般是不干涉的。在2015年代理的一起商鋪租賃合同中，出租方就因未按合同中約定的向承租方交付“房屋所有權證書複印件”而被法院判決承租方有權拒絕支付租金，出租方也因此損失約600萬元租金。
可能在多數人看來，上述兩個案例是不符合我們傳統的認知的，但法律條文向來是公平公正的。在多種多樣的糾紛中，法律始終會選擇一個標準，來保護一種較高位階價值而捨棄另一種較低位階價值。
簡而言之，法律就是一種標準。符合這種標準的，法律保護；反之，則不保護。所以，在簽訂合同及履行合同時，有必要對合同內容重視起來。
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