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回顧：315特輯①北上海樓市控評者：大華樓盤真實水平如何?
本期315特輯第二期，我們聚焦上海有名的爭議盤：大名城紫金九號。
兩週之前的2月24日，大名城以7.1億摘得上海臨港奉賢園區一塊宅地，樓板價8569.53元/㎡，溢價率1.43%。距離大名城上一次在上海拿地，已經過去了5年。彼時的大名城，遠不是現在謹慎和保守的形象。
2015年的4月16日，大名城豪擲50.76億，從幾十家房企手中奪下浦東唐鎮D-03-05a、D-04-07兩幅純宅地，現場主持人曾三度高喊“入市有風險，請冷靜競拍！”
大名城以50.76億刷新當時唐鎮總價地王記錄，兩幅地塊的溢價率分別為69.15%和67.57%，樓板價分別是27909萬/㎡和29697元/㎡，這兩塊地也就是如今大名城紫金九號的前身。
大名城紫金九號，是閩系房企大名城從福州進入上海之後，在滬開發的第二個住宅項目，它是上海外環外首個破6萬的新房項目，也讓大名城的品牌知名度有所擴大，但卻是以一系列“負面”事件為人熟知。
深陷維權魔咒
2015年4月拿地之後，大名城紫金九號至今已開盤5次，最近的一次開盤是2019年12月3日北地塊280套房源入市，均價6.6萬/平，網上房地產顯示至今還有92套可售住宅。
雖然大名城在上海堪稱寂寂無名，但在唐鎮板塊內也是與仁恆、浦發齊名的“唐鎮三兄弟”。相比另外兩位兄弟，大名城紫金九號的故事顯得有點多。
（大名城紫金九號區位信息/鳳凰網房產上海站製圖）
紫金九號據稱是大名城產品系中最高端的“紫金”系，開發商也立志於將其打造成上海的標杆項目，但是大名城在開發和銷售中的一系列操作，卻與當初定下的目標漸行漸遠。
2016年10月，大名城紫金九號以6.5萬/㎡的價格迎來首開，但是對於所售房源的裝修情況，開發商卻打起了擦邊球。多名網友爆料，當年大名城紫金九號所售房源為毛坯狀態，如若想購買房子，需打包購買38萬的裝修費用，開發商將這筆費用稱為“購房優惠服務費”。
在2016年那個特殊的樓市環境中，住建部嚴打房企違規銷售行為，經多名網友舉報後，大名城這一捆綁銷售策略只進行了幾天就被緊急叫停，售樓處也突然關閉，不了了之。此後，中國經營報報道顯示，大名城紫金九號於2017年6月再次開盤，裝修包沒有消失，反而漲價到了68萬元/套。
這件事當然也有後續。2018年4月25日，市場監管總局網站發佈《2018年第一批典型虛假違法廣告案件》顯示，上海秀弛實業有限公司（大名城旗下子公司，紫金九號北地塊開發商）發佈虛假廣告案出現在該公示案件名單之中。
其違法行為如下：當事人分別發佈印刷品和戶外廣告，廣告含有“奢裝”交房內容，而實際是以毛坯方式交房，該廣告欺騙、誤導消費者，違反了《廣告法》第二十八條的規定。2018年2月，上海市浦東新區市場監管局作出行政處罰，罰款85.4萬元，這一處罰信息在如今的天眼查企業風險中依然展示。
除了捆綁銷售裝修包，大名城紫金九號 北地塊（一期）業主隨後又遇到新的糟心事。
有業主發現，大名城紫金九號曾經承諾的會所和雙泳池突然被拆除，開發商解釋是地塊涉嫌違建。很明顯，這是由於開發商未取得泳池和會所建造資質，就擅自開工建設導致。雖然最後泳池保住了，但業主卻經歷了長期的維權和交涉，其中心酸可想而知。
2018年11月，大名城紫金九號南地塊（二期）房源開始對外銷售。首開6.22萬/㎡的價格相比一期有所下降，但二期業主照樣經歷一場曠日持久的維權。
按照宣傳口徑，大名城紫金九號二期為毛坯房源，但公建區域與一期採用同樣裝修標準。業主用無人機實際拍攝發現，二期中央廣場、入戶、綠化、圍牆等區域，相比一期減配不少，許多本該有綠化的地方，用了大量的灰磚代替。
由於大名城紫金九號開盤次數不少，許多老業主會選擇在其下一次開盤節點上集中維權，二期業主也不例外。據業主反饋，目前大名城二期綠化和圍牆標準已恢復至一期水平，不過意向購房者在售樓處碰上老業主維權，已是大名城紫金九號一道特別的“風景線”。
違規操作不斷
除了上述問題，大名城紫金九號的業主還就“學區”問題進行過鬥爭。開發商曾經宣傳的對口福山外國語小學，中途一度丟失，業主子女需要去到4公里之外的唐鎮小學就讀。雖然後來福山外國語後來終於塵埃落定，但可以想象業主們的“心理陰影”面積有多大。
上文提到，大名城紫金九號收到過85.4萬的虛假宣傳處罰，幾個月後的2018年10月，再得一張罰單。天眼查顯示，2018年10月，上海市浦東新區建設和交通委員會行政處罰決定書稱，上海御雄實業有限公司（大名城旗下子公司，紫金九號南地塊開發商）違反建設工程承發包管理規定，依據《建設工程質量管理條例》第五十五條，責令改正，罰款4.8萬元。
在大名城紫金九號的建設和銷售階段，上海秀弛實業和上海御雄實業兩個大名城子公司，共收穫9張行政處罰罰單，事由包括虛假宣傳、擅自開工、肢解發包等。
不止在上海，2018年，大名城南京子公司也曾收到兩份行政處分。
2018年3月，南京市雨花臺區城市管理行政執法局行政處罰決定書顯示，對南京順泰置業有限公司（大名城旗下子公司）罰款2萬元，處罰事由為建設單位存在將建築垃圾交給個人運輸的違法行為。
2018年4月，南京市雨花臺區城市管理行政執法局行政處罰決定書顯示，對南京順泰置業有限公司罰款4萬元，處罰事由為施工單位存在將建築垃圾交給單位或個人運輸的違法行為。
此外，大名城在上海的第一個住宅項目“大名城名郡”，也是差評不斷。某房產網站樓盤點評顯示，大名城名郡涉嫌“偷工減料”、飄窗設計不合理以及得房率與宣傳不一致等問題。
非典型“閩系房企”
1980年代，歸國華僑俞培俤在印尼和香港投資創辦機電貿易企業利偉集團。2000年前後，福州市政府組團到香港招商引資，俞培俤回到家鄉福州，創辦東福實業，並選擇了房地產開發作為在家鄉投資的主營業務。2004年，東福實業、香港利偉、錢江集團合資設立了名城地產有限公司，專門從事房地產業務。
2009年4月，東福實業控股了因連續虧損被停牌的製造企業華源股份。2011年6月，完成發行股份購買資產暨關聯交易事項後，華源股份所屬行業變更為房地產開發與經營業。2011年9月，華源股份正式更名為上海大名城企業股份有限公司。同年10月，大名城在A、B股復牌，作為房地產企業的大名城上市了。
成功借殼上市後的2013年，大名城總部搬遷至上海，開始了全國化的佈局。官網信息顯示，截至目前，大名城已在上海、福州、蘭州、南京、杭州等17個城市開發出“福州大名城”、“名城港灣”、“東方名城”、“常州大名城”、“蘭州大名城”，“大名城紫金九號”等17個住宅項目。
雖然是土生土長的閩系房企，但大名城似乎並不是“高槓杆、高週轉、強擴張”的運營模式。相較於兄弟企業的高調激進，大名城一直顯得有些神秘和低調，甚至許多媒體盤點閩系房企時，大名城常常並不在其列。
克而瑞2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜顯示，大名城全口徑銷售金額206.5億元榜單116位；操盤面積114萬平方米，排名122位。
相比世茂、陽光城、旭輝這些當紅閩系房企，大名城確目前在規模和實力上似乎無法企及。17個住宅項目，約百萬房的商業項目，這是大名城在全國範圍內所有已開發項目的體量。除了2015年在上海拿到唐鎮地王后名噪一時之外，大名城其它時候在土地市場並無太多亮眼表現。
甚至在一段時間內，大名城的經營方向曾有過搖擺和迷失。
從重倉金融到迴歸地產
2015年，大名城大舉佈局“產業+資本”，設立名城金控（註冊於深圳前海、註冊資本30億，計劃投資總額100億），進行證券市場投資、金融機構投資和股權投資。緊接著，大名城在資本市場頻頻出手，先是設立了50億的“名城大消費產業基金”，隨後接連舉牌上市公司博信股份、安納達。從中植系手中耗資25億元，將中程租賃攬入囊中，是大名城在資本市場的一大步。
此後一段時間內大名城金融業務有了快速發展，2017年年報顯示，大名城報告期內實現營業收入102.44 億元，其中金融投資及租賃業務營業收入12.11 億元，較上年同比增加44.70%。
但在金融去槓桿化及資本市場波動影響，公司金控板塊中程租賃業務壞賬上升，撥備計提較上年大幅增加，證券投資損失導致經營虧損。2018年上半年大名城僅確認4511.87萬元資產減值損失，三季度卻集中確認3.8億元減值損失。
2018年11月，大名城發佈轉讓中程租賃100%股權的公告，公告還顯示，大名城未來將進一步聚焦房地產主業，集中自身資源發展房地產業務。2019年最後一天，大名城收到了中程租賃的股權轉讓尾款。
重新出發之後，大名城也用實際行動表明迴歸地產主業的決心。2020年開年，除了2月24日在上海遠郊花了7.1億拿下一塊宅地之外，3天之後還在福州以24.6億拍出一塊“地王”，樓面價超過2.2萬/㎡。
此後的大名城，或許需要沉下心來回歸產品本身，為市場呈現更多誠意的作品，才能迎來規模和口碑的質變。
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