買房是人生的大事兒，我們不僅會關心房價，戶型也是我們關心的問題，哪些戶型好？哪些戶型不好？怎麼選戶型，這個也很重要，今天有網友用了具體的平面圖來問戶型。另外，國務院改革土地管理制度，對樓市有啥影響？這兩個問題，幸福錦囊邀請了房產專家來幫你分析分析！
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問：這幾個戶型哪個戶型好？為什麼？
回答：
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這幾個戶型各有各的問題。如上圖兩個邊戶的問題是開門對著衛生間和開門對著臥室門，一個個說吧。
左側邊戶問題：1、開門無玄關，直挺挺對著衛生間，不好；2、廚房和餐廳的位置，動線問題；優點：南北雙陽臺通風還可以，餐客廳一體對接南向觀景陽臺；2、主臥帶飄窗和獨衛，北側次臥帶窗戶臨近次衛，居住還算舒適吧。
右側邊戶的問題：1、開門對著臥室，不好，沒有遮擋；其他格局和左邊戶型一樣；
中間戶的問題：廚房和衛生間的採光問題和通風問題差點，餐廳需要依靠燈光照明，依舊是廚房和餐廳的動線問題，再就是上面四個戶型全都是兩開間朝南。
我們看這個平面戶型圖，連廊結構的中間戶三開間朝南，居住舒適度較好，廚房餐廳無縫對接，在連接南向客廳陽臺；邊戶是2個開間南。
我們再看上面的平面圖，連廊結構的中間戶兩開間南，邊戶三開間朝南，戶型方正的通透戶型，動靜分區做得很好。
所以題主發的平面圖兩開間南，且衛生間沒有做乾溼隔離，每個戶型都有點小問題。
問：國務院改革土地管理制度。對樓市有啥影響？
回答：
：3月12日，國務院發佈《關於授權和委託用地審批權的決定》，賦予省級人民政府更大用地自主權。《決定》明確，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。此次消息出臺後，無疑讓樓市震驚，畢竟這無形當中會給予地方更大的用地權限，地方的土地供應將會更加充足，從土地供應來說對於穩定甚至下調房價有一定的作用。藉此機會簡單談談我的觀察。
樓市的發展基於土地，地方城鎮化的發展一定程度上也取決於土地，畢竟地方可以獲取的財政手段不多
第一、隨著城鎮化發展我們發現了幾個問題“大城市面臨無地發展的窘境”“中小城市因為可出售土地不多沒有發展資金”。以北上廣深為例，在這些一線城市城鎮化率早已經破了70%的城市早就沒有了土地可以發展；以其他三四線城市為例，因為我國稅收制度的原因導致地方能夠獲得財政收入的手段很少，這也是不少城市都靠賣地求生的原因。但是這些城市說句實在話，固有城區面積狹小，城市擴建過程中肯定會存在各種各樣的徵地，但是牽扯到耕地問題就需要國務院批准。這一來二去就會影響城市化發展進程，把權限下放後，無疑地方就具備更多自主權。
第二、盤活農村閒置用地一直是我們研究的方向，解決好了城鄉一體化發展會提速，也有利於緩解城市土地資源不足的問題。對於農村土地有所瞭解的朋友應該知道，農村土地分為幾種：永久耕地、林地和自留地；可以說除去永久耕地外林地和自留地在廣大農村普遍存在。因為土地性質歸村集體所有導致了很多土地無法流入市場。
土地資源對於城市來說一定程度上是稀缺的，這也是為何會造成房價持續上漲的原因。給予省級更大的土地審批權限可以理解為地方可以通過供需端調控來影響房價，加上國家的融資端調控不放鬆，樓市未來只會更加穩健
看過我文章的朋友應該知道，過去很長一段時間調控我們都是通過供需端進行的，但是效果不好。至於為何如此？原因就在於過去很長一段時間我國房產整體處於供不應求的局面，加上資金管控的不當導致大量的資本湧入樓市，房價大漲就是必然。不過在2019年我國城鎮居民人均住房面積超過40平米，且房價高企的今天來看，房產整體供過於求已經是事實。融資端調控+供需端調控同時進行，顯然有利於高房價問題。幾點愚見：
第一、房產問題最終還是要回歸到市場問題，融資端調控只是過渡未來供需端調控還是主流。2019年開始的融資端調控效果很顯著，在融資困難的情況下房企不得不降價促銷（起碼不敢隨便漲房價）；但是對於一線和新一線城市來說本身土地資源有限就是事實，哪怕進行再嚴格的融資端調控也很難掩蓋房價持續上漲的事實。那麼給予地方更大的權限，將過去的一些集體用地改變屬性變為建設用地有利於一定程度上緩解建設用地不足的尷尬。
第二、城市群建設和城市一體化建設都需要省級政府進行協調的工作，沒有土地權限能做的也很有限。根據觀察來看從2016年提出國家級城市群和國家中心城市後，一直進展緩慢，其主要原因就是地方很多工作推進都需要國務院來批准。從市——省——國務院這一層層的過去就是時間，而把土地審批權限下放後無疑會加快城市之間、省份之間的一體化進程。
國務院改革土地管理制度目的就是為了激發閒置土地活力，對於樓市的影響有限
大家需要明白一個事實“樓市僅僅是指的商業和住宅”，但是地方發展過程中對於土地用量最大的其實還是工業和企業用地，包括地方招商引資最大的籌碼其實也是土地，所以從這點來看國務院此次改革土地對於樓市的影響極其有限。幾點觀察：第一、房地產經濟的使命即將或很快就會結束，以工業企業為主的實體還是未來帶動經濟發展的主力。我國房地產的發展主動力要歸咎於居民居住需求和城鎮化建設，在常住人口城鎮率已經破60%和城鎮人均住房面積超過40平米的情況下，房地產發展的時間已經不多。這跟土地供應或者其他調控關係不大。
第二、永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項其實很多省級都在做，國務院此次操作頂多算是“成人之美”。開始之前跟大家分享這樣一個例子：過去多年城中村拆遷安置是如何進行的？其實這裡面就涉及到一個問題“農村集體用地轉換為建設用地的審批問題”，包括都市村莊附近的農田被徵用做工業、住宅或商業用地。其實過去很長時間地方都一直這樣做，國務院此次改革土地管理制度更多的是“成人之美”。
綜上，國務院改革土地管理制度對樓市的影響極其有限，個人觀察只不過把過去地方在做的事情給“合法化”了而已。畢竟過去很長一段時間地方城市化進程和徵地都是一直在進行，此次權利下放與其理解為土地改革還不如理解為“國務院默認了地方的做法”。
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