3月12日國務院發佈了《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》 。在鋪天蓋地的降準、降息，冰與火的股市討論之下，這個政策政策可能被很多人忽視了。它可能是中國土地制度的一小步，但絕對是中國房地產的一大步。它真的比想象中重要。甚至可以說決定樓市命運！
《決定》規定，在嚴格保護耕地、節約集約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權。
重點包括：
一、將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。
二、試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。
簡而言之就是，省級政府今後對土地的開發利用將更靈活，權限更大。此類規定使得土地的轉性空間增大，也使得土地轉性的審批工作壓縮。
首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。
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看似簡單的一個土地審批權，代表的是城市間土地供給格局的改變，代表著土地資源配置理念的轉變。
知名財經評論人劉曉博認為，這個“土地新政”，將顯著影響中國未來城鎮化進程，對於中心城市來說，是一項重大利好！
過去幾年，國家對城市邊界把控比較嚴格，劃出了“生態紅線”、“永久基本農田保護線”、“城鎮開發邊界”。
這三條線，成為大城市發展的“緊身衣”。我們可以在幾乎所有的國務院對地方總體規劃的批覆裡，都能看到常住人口、建成區面積的“上限”。
其中對城市郊區的農田保護，非常嚴格。
在很多大城市，土地開發被迫進入到“存量時代”，土地供應量主要靠舊改，城市容積率被迫提升。比如在深圳，住宅開始向50到60層邁進。
這次土地新政，就是放鬆對大城市“發展空間”的限制。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此類政策規定對於深化“放管服”改革，以及改革各地方的用地政策等有積極的作用。
客觀上這有助於促進部分農用地的用地性質轉變，對於相關建設用地的增加也是有積極作用的。
類似政策客觀上有助於相關農用地的轉性，類似土地主要涉及到包括耕地在內的農用地。在實際過程中，耕地要轉變為農用地，其實面臨很多障礙，而從審批本身來說，也有很長的手續，這也造成了一些城市耕地轉性的困難。
尤其是在一些城鄉建設用地增減掛鉤的地方，耕地轉為建設用地是有制度保障的，但是審批程序比較慢，這使得部分土地難以按時轉性，最終也影響了用地工作。
在實際過程中，部分城市要在特定地段獲得建設用地，往往需要依賴城鄉建設用地增減掛鉤機制，即農村對宅基地等進行復墾以形成新的耕地、城市郊區佔用耕地。但此類工作因為涉及耕地佔用，過去審批程序比較複雜。
現在此類政策放鬆，使得各級省政府可以通盤進行考慮，這也有助於根據實際情況來進行建設用地市場的管理。其本質上也是城鄉用地市場共同發展的體現。
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這次土地新政，就是放鬆對大城市“發展空間”的限制。
想想看，假如省級政府獲得了更大土地審批權，他會首先照顧哪裡？當然是省會城市，或者省內“副中心城市”。會突破城市邊界，讓大城市獲得更多建設用地。
那麼，全省的永久農田會減少嗎？或許會，但或許也不會。因為很多地級市、縣市級人口是流失的，或者增長乏力的。這時候，就可以通過置換的方式，把需要保護的基本農田，從大城市郊區置換到小城市的郊區。
總之，大城市的發展空間突然被打開了！
這將產生一系列變化：
第一，中心城市將獲得更多的新增建設用地，發展空間加大了，吸引人口的能力增強了。因此“土地新政”會強化中國的“新型城鎮化”。所謂“新型城鎮化”，就是“中心城市+都市圈+城市群”。
第二，由於新增土地增加了，城市被迫“香港化”（高容積率）的可能性就降低了。
第三，有了更多增量土地，大城市的舊改價值會有所降低。
第四，在疫情打壓下，大城市財政壓力將大大緩解，因為有土地可以賣了，而大城市的土地有真實的需求。
總之一句話：未來中國將崛起一大批人口超過2000萬的中心城市，而北上廣深的常住人口都將突破3000萬。
只要能吸引來人口，土地將不再是問題！
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如果聚焦到樓市上，重點有以下幾個方面：
未來城中村改造項目會進一步加快；
隨著城市發展邊界的擴大，舊城改造的價值會進一步降低；
一二線城市的遠郊項目、小鎮項目會進一步增多；
一線房企的發展方向掉頭。
資源轉移，一二線城市有了出口，三四線城市必然受挫，比如棚改、比如拆遷、比如新城建設。如果聚焦到買房投資上：老破小价值變小；單個城市很可能出現遠郊盤為主的新房市場行情，遠郊的價格和投資價值都將受到長期抑制；深耕一線城市、重點二線城市不動搖；放棄三四線城市；首批試點省份/自治區/直轄市的核心城市都可重點關注。
總之，土地新政所傳達的用地審批權的下移對於省會城市和超大城市是重大利好，說明了未來國家的政策（包含土地政策）會順應農村和小城市人向城市移動的趨勢，同時中心城市的優勢將向外圈釋放。針對房價問題意味著，未來中國的大城市，有望在經濟發展和房價平穩之間，找到一個平衡點，有效避免高房價對人才和產業的擠出效應。意味著中心城市（北京，上海，廣州，天津，重慶，成都，武漢，鄭州、西安等），以及城市群（京津冀、長三角、珠三角、成渝城市群等）將產生更多機會，迸發出新的活力。
部分內容來源：天津365淘房、米宅、財經V刊
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