◎文｜綜合自房產頭條、21世紀經濟報道、財經早餐
前段時間廣東省醞釀取消商品房預售制，樓市風聲鶴唳。
作為先行者，中山市最近推出的地塊全部都要求現售！
最近新推的競拍的地塊，統統都是不許預售的。
不過，中山那還只是新拍地塊，一切看上去很遙遠，很多人猜測新政落地要到明年或者更長時間，誰知道才過半個月，有個城市就炸了，全國首個商品房現房銷售試點項目正式亮相，引起了市場的強烈關注。
沒錯，又是深圳！
這座曾是小漁村的城市，不僅是內地最先引進商品房預售制度的城市，如今，在預售制度改革方面也率先打響了第一槍。
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現售試點，正式亮相
△全國首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府
據悉，龍華金茂府總建面約20萬平米，共建設有7棟超高層住宅，配套底層商業和幼兒園。項目包含155平-240平的4-5房，精裝修現樓。
作為備受矚目的全國首個現房銷售試點，龍華金茂府項目上建設的商業、住宅等建築物，不能進行預售，必須在竣工並取得不動產權證書後才能以現售形式對外銷售。
1、取消預售終於還是來了，開發商的日子更加艱難了
預售制這根從香港移植過來的槓桿，撬動了房地產二十年來高歌猛進的歷史進程，現在撤下這根槓桿，不止小房企要倒下一大批，有些大房企也逃不了厄運。
開發商空手套白狼的本事，取經於香港！
“當時，不用什麼本錢，就賺那麼多錢，收錢收到自己都害怕。這樣賣下去，不知要賺多少錢！”
1954年，香港“土地爺”霍英東用100萬不到的本金，在一年時間裡“蓋好”並出售了100餘棟四方街唐樓和香檳大廈、蟾宮大廈，淨賺1000萬港元，連他自己都沒料到。
他這套四兩撥千斤的本事，歸功於他生平一得意之作——“賣樓花”。
賣樓花，也就是我們所說的預售期房！
開發商的資本金根本建不完整個工程，但藉助於預售制，可以先拿到客戶們的錢，繼續開發！
高槓杆效應刺激他們進一步激進拿地擴張，投機者輪番湧入炒樓花，再次助推了地價、房價的飆漲。
1994年，內地引入了商品房預售制度，頒佈《城市房地產管理法》。由此，內地房企正式多了一條融資渠道，房地產大佬的好日子來了。
近十年來，在中國的各大富豪排行榜上，地產大佬佔據最大席位，恆大的許家印，多次登上首富寶座。
取消預售制，就是在樓市來了一次釜底抽薪。現售對房企資金的要求是成倍地增長！原本就準備入冬的開發商更加雪上加霜了。
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隱患重重的預售制
敢於豪賭的，最後都賺得盆滿缽滿！
恆大和碧桂園，都是將槓桿加到極致的一方！也是獲利最大的一方！
2017年底，恆大總資產突破1.7萬億，中國有11個省份的GDP排在恆大之後，2018年，恆大半年淨利潤就突破500億，是中國最賺錢的民企，也只有寥寥幾家央企能跟它媲美！
這一切都得益於“空手套白狼”的賣樓花！
再疊加上高週轉，恆大和碧桂園就成了宇宙房企！
世界五百強裡，有五家地產公司，全部來自中國！
這種極致的高槓杆和高週轉循環模式，產生了沒有預料到的後果——宏觀經濟被房地產“綁架”。
在廣東省下發的文件中，官方認為預售制存在管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，具體而言：
一，一旦發生資金鍊斷裂，導致工程爛尾。一方面損害購房人切身利益，另一方面也給社會穩定造成挑戰。
二，使違法違規銷售有機可乘，房地產市場亂象叢生。
三，交易不公平，以期房銷售的名義，將現房銷售的實質風險轉移給了社會。
四，房屋面積管理職能難以釐清，易產生行政風險。
五，造成不平衡發展和低效率競爭，門檻的降低導致大量社會資金湧入炒房，也刺激房地產過度投資開發。
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現實的矛盾，質量的問題
預售取消，買房就買現成的！
預售制一旦被扔進歷史的垃圾堆裡，房企的“高週轉模式”將徹底失效。
今日不同往時，過去我們搞這個制度，是為了緩解開發商的資金困境，為了促進房地產市場迅速發展，但現在各個財大氣粗的開發商，還要玩著高週轉高槓杆的把戲，房產催生的鉅額債務不僅綁架了購房者、綁架了銀行、更是綁架了整個宏觀經濟！
取消預售制對房企的影響：一是會導致恆大、碧桂園和萬科等龍頭房企利潤下滑，二是對過度依賴房地產開發貸和高週轉的企業傷害更大，三是會增加建房成本，加速行業淘汰。
很顯然，取消預售制，很多房企將面臨槓桿斷裂危機，不僅是中小房企，很多高槓杆的大房企也無法逃脫！
對於廣大有住房需求的消費者來說，現售制是一個大利好。儘管從表面上看，期房似乎比現房在價格上有一定優惠。
但從實際角度考慮，現房的房屋價格基本穩定，不會像期房那樣出現大幅波動。此外，期房只能看到效果圖，實際房屋和效果圖可能差距不小。
最最重要的是，什麼是現房？
擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。
現房基本可以滿足“拎包入住”的需求，即便是毛坯房，購房者只需要裝修好便可入住。省去了購房者對房產證漫長的等待時間，以及等待交房期間的租金支出。
所以說，總體而言，放眼當下，預售制仍舊是房地產市場主流的銷售制度，輕易捨棄，勢必牽一髮而動全身，引起地產行業的強烈震動。
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破而後立
可以斷言，本輪樓市調整的大趨勢已經確立！中國房地產行業的高暴利時代已經過去了！
以前房企是瘋狂囤地高價賣出去，賺的盆滿缽滿；但現在，一邊是降價引發的密集維權，一邊是資金鍊巨大壓力，樓市寒冬一個也逃不掉！
我們的高房價，已經遠遠偏離了價值。
現在一二線城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。
這也就是說：換到股市，就相當於70倍的市盈率。
而現在，我大A股的平均市盈率也不過才14倍而已。
是時候改革了。
結語：
不破不立，雖然破了立了之後，可能立地成佛，也可能落地成魔。
無論如何，高漲的房價是以透支大多數普通年輕人的激情，消耗一個家庭六個錢包的生命力為代價的存在，這種透支未來幾十年的掙錢模式，的確不是長久之計。
目前畸形的房地產市場，需要改革，將資金趕到實體經濟上去，大家的收入才能增長，消費能力才能提升，中國經濟才能脫胎換骨。
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