如果你有朋友在還房貸,一定要把這篇文章轉給TA。
很多人以為,央行佈置的LPR轉換,2020年利率水平不變,所以要到明年才產生影響。
其實不是的!
對很多人來說,LPR降息帶來的福利,今年就可以拿到了!
我抽空在銀行的APP上操作了5分鐘,就搞定了,下個月的房貸立馬下降。
30年期的商業貸款,總額114萬,我選擇了“貸款發放日”作為重定價日,從4月1日起就享受降息:
每個月房貸省了30.6元。
你別看這個金額少。因為今年3月的LPR還沒出來,2月的LPR只比去年12月,降低了5個基點(0.05%)。
未來LPR繼續下行,這個省錢的幅度就會相應提高。
更何況,很多人的房貸總額都比我高多了。哪怕每個月省一兩百塊,難道它不香嗎?
下面,我用最簡單的話,把這事兒說明白,應該怎麼操作。
首先,對於還不清楚前因後果的朋友,可以看看我前些天寫的:明天,房貸利率將鉅變!你有一次降低房貸的機會,最全問答來了。
首先,房貸的定價基準轉換,是央行推出的改革措施,每個人都必須做出選擇。
每個要還房貸的人,都有兩個選擇:
A是選擇轉換,從“基準利率×折扣”變成“LPR+基點”,按照一定的重定價週期來重定利率。
B是選擇不轉換,把當前的房貸利率固定下來。永遠不變了。
我此前已經詳細分析過了,也強烈推薦大家:
一定要選擇A,轉換掛鉤LPR,而且重定價週期要選“一年一變”。
道理其實很簡單,
中國的市場化貸款利率(LPR),持續下行是大概率事件。
隨著LPR的下降,你的房貸利率也會下降。如果固定了,就沒有這個福利了。
好,當你選完了A,準備轉換LPR時,你會遇到兩個新名詞:重定價週期、重定價日。
也就是說,你可以選擇多長的週期,重新按照最新的LPR,給你的利率定價。這個週期,最短只能選1年。
重定價日,就是你需要選擇,從哪一天開始正式轉換。
重定價日也有兩個選項:1月1日,或者你的貸款發放日。
玄機就在這裡了。
這件事,央行給了一個時間表,就是要求各家銀行,必須在今年3月1日-8月31日之間完成。
而今天我要提醒大家的,就是:儘早去辦,別拖。
因為按照銀行的操作細則,定價基準變更後,自第一個重定價日起,將根據最近一個月相應期限LPR,給你重新計算貸款利率。
如果你的貸款發放日剛好在3月1日-8月1日之間,拖過了那一天,你就少享受一年的降息福利。
還是拿我自己來舉栗子。
我的貸款發放日,剛好是4月1日。
如果拖過了4月1日,我再去辦理LPR轉換,那麼,我就要到明年的4月1日才能降低放點。
或者我選擇1月1日作為重定價日,也只能在明年的1月1日才能降低房貸。
大家看銀行給我的“還款計劃”,4月15這一筆,只有半個月享受降息。
5月15這一筆,就是整個月都享受降息了。
再給大家看看,我的另一個朋友的例子。
他是10年期的商業貸款,總額25萬。貸款發放日是6月3日。
他也選擇了“一年一變”,把貸款發放日選作了重定價日。
在轉換LPR之前,月供為1536元。
轉換之後,7月的房貸就發生了變化,降到了1531元。省了5塊錢。
大家不要笑,哈哈,這真的不是5塊錢的事兒。
因為,實際上現在銀行給的“還款計劃”估算,是按照2月的LPR——4.75%來計算的。
只比去年12月的LPR降低了0.05%。非常小的幅度。
我想和你說明的,是這個大趨勢。
比如我這位朋友的房貸,如果今年6月的LPR降到了4.7%,那麼他的房貸,應該是按照6月的LPR來定價。
他省下的錢,就能翻一倍。
他選擇了“一年一變”,以後每年的6月LPR,就是他的定價基準。每年調整一次房貸利率。
總結一下:
貸款發放日在8月31日前的朋友,
儘快聯繫銀行辦理,爭取趕在貸款發放日之前辦好,很多銀行都是手機就能辦了,非常方便。(也有一些地方銀行還沒啟動)
選擇:轉換LPR,一年一變。把重定價日設為貸款發放日。就OK了。
貸款發放日在9月1日到12月31日的朋友,無所謂,不用很著急辦理。但是記得,後面辦理的時候,也要選擇貸款發放日作為重定價日。
貸款發放日在其他日期的朋友,建議選1月1日作為重定價日,那麼從2021年的1月1日起,享受降息。
好,說到這,操作技巧就說完了。如果只關注實操的朋友,後面的就不用看了。
接下來,我主要分析,央行這次房貸LPR改革的動機,和利益機制設計。
一個很有趣的問題:
這次房貸利率轉換LPR,為什麼要搞得那麼複雜?
把很多普通人都搞蒙了。
我仔細研究了很久,才發現:
之所以這麼複雜,是為了平衡各方的利益。
大家想想,在利率下行的大背景下,房貸掛鉤LPR+基點,當然比固定利率要好。
但是跟我們之前的“基準利率×折扣”相比,哪個對“房奴”更有利?
我給大家看一張表。
這是進入21世紀以來,中國的貸款基準利率調整。
最高的時候,曾經高達7.83%。
2015年,中國的5年以上貸款基準利率,出現了一波五連降,從6.15%降到了4.9%。
基準利率也是在不斷下降的,這也是宏觀經濟發展的需要。
如果基準利率和LPR下降同樣的幅度,我們來對比一下:
對房奴來說,“基準利率×折扣”和“LPR+基點”,哪個模式更有利?
算一筆簡單的賬:
假設有甲乙兩人,甲的房貸利率原本是“打8折”(3.92%),乙的房貸利率原本是“1.2倍”(5.88%)。
他們都嚴格按照央行的要求,換錨成了LPR。
那麼,甲的“加點”數,就是(3.92%-4.8%=-0.88%),負88個基點。
乙的“加點”數,則是(5.88-4.8%=1.08%),108個基點。
一加一減之後,他們的“加點”數的絕對值,已經相差了20個基點。
按照LPR下行的趨勢,假如有一天,LPR下降到3%。他們的利率情況會怎麼樣?
我們可以跟“打折”模式做個對比。
在這種情況下,甲是划算的。
比起利率打8折的模式,他的加點利率,低了0.28%,即“賺”了28個基點。
但乙就有點鬱悶了。
比起利率1.2倍的模式,他的加點利率,要高出0.48%,即“虧”了48個基點。
看到了嗎?
雖然有一部分人“薅”了銀行28個基點的羊毛,但另一部分人被銀行“薅”走48個基點。
當然,反過來,如果LPR上行,那麼吃虧的就是另一批房貸打折的人。
所以,回到那個真問題:
當你選了第一種“LPR換錨”以後,你佔到銀行的便宜了嗎?
答案是:不一定。
大致的判斷是,對利率打折後,低於4.8%的人,可能有點賺頭。
但對利率上浮的,當前房貸利率高於4.8%的人,是吃了點虧的。
2018年末,我國個人住房貸款加權平均利率為5.75%。2019年12月,降到5.62%。可見,大多數人屬於後者。
對於這部分人來說,實際上的利益分配格局是:
你可能會佔到未來LPR降息的便宜,但同時,銀行也佔了你的便宜。
這就是為什麼,“LPR換錨”搞得那麼複雜的原因。
你想想,央行推出這麼宏大的改革,必須要擺平的,是銀行業。
中國有幾千家銀行,實力相當強大,光世界500強企業就佔了11家,巨頭林立。
改革必然要照顧到銀行業的利益。
所以,有人就說,銀行業才是這次LPR換錨的“最大贏家”。
除了上述的模式轉換,銀行能夠獲益,至少還有兩點好處。
第一點是“延遲降息”。
換錨過程中,2020年的房貸利率保持不變,這實際上延緩了1年的降息時間。
去年12月的5年期LPR,是4.8%,比基準利率低0.1%。
如果直接換錨,那麼相當於全體“房奴”降息0.1%。
不要小看這0.1%,對個人可能很小,但全國算起來不是小數目。
粗略估算這個利差,就有300億,留在了銀行的口袋裡。
第二點更牛,從“打折”過渡到“加點”模式,乘法變加法,那麼第一點中提到的0.1%的利差,已經被銀行永久鎖定。
什麼意思呢?
打個比方,你的房貸利率原本是1.1倍,即5.39%,比基準利率高0.49%(49個基點)。
但是,這次轉換是以2019年12月的5年期LPR來計算的加點值。
你的加點值,在轉換後就變成了0.59%,這59個基點,將永久固定在你的房貸上。
哪怕你原來比基準利率低,道理也是一樣。
比如你的房貸利率原來是打9折的,即4.41%,比基準利率低0.49%。
轉換後,你的加點值變成了-0.39%,只比LPR低39個基點。
所以,上述的300億利息,也就被銀行鎖住了。
改革就是這樣,複雜有複雜的道理。
對個人來說,其實別無選擇,只有在錯綜複雜的形勢中,把握機會,抓牢那一片屬於我們的小小“蛋糕”。
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