雨燁辰溪
有的房子在抵押中就開始掛出去賣，有的則是等還清貸款後再賣，都是賣房，究竟有啥區別呢？小菜認為，主要有三大區別，並對應著不同的風險，還是要注意。具體賣房意見分享如下，供參考。
第一、正規的賣房要求
可能大家在生活中都很沒在意，跟著感覺走就把房子賣了。其實，賣房子還是有些規定的。
01、相關法律規定
根據《城市房地產管理法》，房地產權利人可以通過買賣、贈與等合法方式將房子的產權轉移給其他人。
該法在規定房產可以自由買賣的總原則下，列舉了七種不得轉讓房產的情形。其中，“（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形”值得注意。
結合題目，該情形主要涉及以下兩部法律規定：
（1）《擔保法》
抵押期間，抵押人出賣抵押房產，未通知銀行或未告知買受人的，買賣行為無效。
（2）《物權法》
抵押期間，抵押人未經銀行同意，不得轉讓抵押房產，但受讓人代為清償貸款消滅抵押權的除外。
02、如何解讀法律規定？
綜合上述法律各項規定，房子只有在沒有抵押、查封、扣押、權屬爭議等權利受限情況下，才能正常交易而不受任何限制，這就是正常的交易程序。
也就是說，抵押是權利受限的一種，因為涉及到債權人利益，在交易時法律出於對債權人的保護，會對買賣行為進行限制。
第二、抵押後賣房和還清貸款後賣房有啥區別？
根據題目設定的情形，結合相關法律規定，小菜認為大致有三方面的區別。
01、權利限制
抵押後賣房，意味著房子還抵押在銀行，這個房子是作為貸款的擔保物，在貸款沒有結清之前，銀行是享有優先權的，誰也不能任意處置抵押資產。
也就是說，要是還不出來錢，銀行可以依法變賣、拍賣、折價處理抵押房產；如果在這之前房子被處理了，就會危及到銀行貸款的安全。
還清貸款後賣房，不再牽扯誰的利益，房子的權利就不受任何限制，想什麼時候賣都可以，不用事先取得共有人之外的第三人同意，也不用額外向買房人特別說明什麼問題。
02、風險係數
抵押後賣房，交易涉及三方利益（買方、賣方、銀行），風險也就主要體現在三個方面：
（1）銀行（債權人）
房子是貸款的擔保物，貸款期間房子被買賣了，可能會危及到銀行的貸款利益。當然，已辦理抵押登記，對銀行的保護是優先的。
實踐中，抵押房子被買賣了，雙方又出現了交易糾紛，銀行作為優先權人，難免不會被牽扯進來，難以獨善其生。
（2）買方
買方的風險最大，大致會出現在兩個方面：
①房子被拍賣
買到在抵押中的房子，還提前付了一部分款項，萬一賣方還有其他欠債，房子被債主訴訟保全，最後被拍賣了，扣除銀行貸款，扣除其他債主的欠款，可能就沒有剩了。
在這種極端情況下，買方不但拿不到房子產權，付出去的錢也難以要回來。即便雙方有合法的買賣合同，但對方已經負債累累，沒有償還能力了，佔理，卻拿不回來首付款。
②合同被宣告無效
另外還有一個風險，買方把錢付給賣方後，本來對方應該結清銀行貸款，但對方沒有去提前還款，而是將錢挪用了，銀行得知這一情況後，主動請求宣告雙方的買賣合同無效。
買賣合同被宣告無效後，買賣交易告吹，雙方只能按照合同無效的法律後果處理，但此時對方已經無償還能力了，他的債主採取了保全措施。
最後房子被拍賣，除了銀行享有優先權外，其他債主按照債權先後順序清償，也可能面臨首付款無法拿回來或者無法足額拿回來的風險。
（3）賣方
按理來說，賣方在三方中掌握主動權，所有風險的源頭在他這裡啟動，應該沒有風險才對，但實際情況並非完全如此。
①違約責任
拿了買方的錢，還沒等到把貸款提前還，就被債權人起訴，房子被保全，並被拍賣，銀行扣了貸款，其他的錢被債權人拿走了。
這邊無法向買方履行產權過戶、交付房屋的義務，必然構成買賣合同違約，將承擔違約責任。
②締約過失責任
將買方付過來的首付款挪用了，無法提前還款拿證，也無法履行買賣合同，還被銀行知道後宣告買賣合同無效。
這就侵佔了買方的首付款，合同還被宣告無效，構成惡意磋商，承擔締約過失責任。如果首付款長期無法歸還，還可能承擔侵佔他人財物的刑事責任。
03、合同效力
通過上面風險部分的分析，我們已經清楚了，貸款還清後賣房的，沒有任何限制，簽署完買賣合同後，無特殊約定的情況下，合同自成立時即可生效。
而抵押後賣房的，雙方簽完買賣合同，這個合同是否具備法律效力？還得看銀行（債權人）的臉色。
也就是說，這種情況下籤的買賣合同，在法律上看，只算合同成立了，銀行隨時有權宣告買賣合同無效，這樣的合同屬於效力待定合同。
綜合本節分析，抵押後賣房和貸款結清後賣房，存在三大區別，也存在不小的風險。如賣方沒有其他債務，本身也是誠信交易，那上述風險一般就不會發生。若賣方有些債務，而且各種債權人比較複雜，那對三方都是有風險的。
第三、這類交易需要注意的問題
房子是多數普通人一生中最大的一筆財產，確保這筆財產的交易安全是一門必修課！
01、如何防範交易風險？
（1）對賣方來說
如果能處理好自己的各類債務，協調好自己的各種債權人，順利將房子賣掉，用售房款結清銀行貸款，按比例、分批次地清償各類債務，確保房子買賣順利進行，對大家都是好的，自己也安全，這就是最好的風險把控方式。
（2）對買方來說
碰到交易對象是抵押中的房子，不能大意，在簽署完合同後，暫時不要付款，落實好賣方的職業信息、債務信息、被執行人信息，是很重要的參考指標。
如有異常，儘量放棄交易。
執意交易的話，就算過完戶再付款，也可能在不動產登記部門接件後到發證期間被查封，出現執行迴轉，風險依然是存在的，也是現實可操作的。
02、如何處理跟銀行的關係？
不管是買方，還是賣方，一旦雙方決定在抵押期間交易，並簽署買賣合同，繞不開的就是銀行，它基於債權人地位，具有“裁判”買賣合同的權力！
但在以下三種情況下，銀行一般都不會主動去否定雙方的買賣合同：
（1）賣方提前通知了銀行，並取得了銀行同意。
（2）買方代賣方清償貸款，消滅了抵押權。
（3）賣方提前結清貸款，解除房子權利限制。
03、小菜的建議
誠信是交易應當遵循的原則，在這個原則下，三方利益都是有保障的。
在房子買賣中，賣方是所有事件的啟動點，賣方誠信，則三方受益；一旦賣方選擇“鋌而走險”，直接受害的就是買方，銀行一般都可以全身而退。
買方受害後，一般也都會全力反擊，疊加其他債權人追債，在這種形勢下，賣方大概率都會“萬劫不復”！經此一役後，還想要“翻身”，往往都很難。
抵押後賣房是可以的，但要把控好風險，跟貸款結清後賣房還是存在諸多差別。從交易安全性、各方利益維護和誠實信用角度看，建議還是把貸款結清後再賣房會更為穩妥些。
房壇法菜
辦理抵押後賣房和還清貸款後賣房有什麼區別？
首先我們要理解一個重要的知識點，那就是房屋存在抵押權是可以進行買賣交易，但是不能直接買賣交易。
1.提前償還
存在房屋抵押的房產需要優先進行債嘗，還清貸款後，撤銷抵押登記，拿回房產證後再簽訂相關合同，繳納定金、網籤合同、辦理資金監管、繳納稅費、辦理過戶。
2.轉按揭
變更房產的抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。這種貸款不需要自己籌錢還款，壓力較小。
那麼，再交易的過程中我們要注意什麼呢？
1、建議消費者選擇大中介公司進行交易，大中介公司對購房流程熟悉，風險把控能力強，一般都會對流程進行監控，在買方出款前會做好司法凍結及抵押情況的調查。出現糾紛亦會作為公證的第三人保護守約方的權益；
2、大中介公司一般都有合作的擔保公司，遇到賣方提前收款或需要解押的情況，可以求助於擔保公司，先支付部分擔保費用，將風險轉嫁至擔保公司，由擔保公司全權調查並出款，規避客戶風險；
胖默君
目前房地產交易政策是房屋買賣需要無抵押貸款狀態下才可以過戶交易，所以，辦理抵押之後賣房和還清貸款賣房這兩者區別在於交易時長
1、辦理抵押之後賣房，首先要清楚，有產權抵押的房子無法正常辦理過戶手續，所以無論你的房子是房貸未還清還是辦理了持證抵押等，在交易過程中，需要原有產權人還清貸款上交易中心解除抵押狀態，一般解押需要提前一個月左右向銀行或者抵押機構提出申請（具體城市時間具體而定），通過後進行還款，最後再去交易中心撤押後，才可以再進行買賣交易流程，所以交易時長會多出來一段時間；
2、還清貸款賣房，就簡單了，如果買方全款已經到位，基本一個周之內即可辦理完所有手續，總之省事省心省時，如果是貸款買房，需要先走銀行貸款申請流程，通過後可直接過戶交稅拿證，時間稍微多些，基本一般一個月到一個半月左右；
總之，這兩種都可以，但是過戶時需要保證房子是無抵押貸款狀態，就是前者費時步驟多，後者簡單省時，可以參考謝謝。
島城房地產置業李曉平
應該是辦理‘按揭’之後吧，題主問的不嚴謹哈哈
只要你有安排，有計劃，考慮想把房子出手了，無論這時房貸是否結清了，當然直接掛出去賣，只不過手續不一樣，房貸未結清就多了個贖樓的過程。
可以找贖樓擔保公司，把房產證證贖回來再交易
或者轉按揭，也就是銀行同意雙方的買賣操作，把房子轉給新戶主，貸款也給到新戶主供，不過一般支持這樣做的銀行比較少
或者買家出錢給到賣家，讓賣家先把未結清的結清了，不過信任問題在這卡著。
最後就是題主說的結清了再賣了
如有不清楚 歡迎再問我
金融圈小張
很高興回答你的問題。
還在抵押中的房交易和已經還完款的房交易只有一個區別。那就是抵押中的房與買家簽署了買賣房協議合同後，賣家只能先把銀行的貸款還清，拿到不動產權證後才能繼續辦理報稅繳稅和過戶手續。而已還完貸款，不動產權證在手的房子，在買賣雙方簽了合同之後，則直接可以去報稅繳稅過戶等手續。換句話說兩種的區別其實就只在於辦理時間長短的區別。這個時間差是多少取決於每個城市房管部門的規定，有的一線城市一次性付款整個手續到完結拿證也就一個星期。有的三四線城市單向銀行申請提前還款就需要一個多月。整個手續全部辦完要兩個月，很費神。
願回答能給你解惑。
-----END-----
創成說房產
不知我的理解有沒有偏差哦，辦理抵押之後賣房是“原來買房時的貸款不還清”
貸款不還清是可以掛牌賣房的，但地方政策有所不同，就以蘇州現時來說(政策變動太快，特別房產一塊，說不定明天就不可以了)出售房源貸款可以最晚到新買家全額到賬辦理過戶之前還請貸款註銷它項權證。這裡邊有個時間差可以利用，如果新買家還要申請貸款，那放款按現在銀行的速度一二個月是快的了，這段時間對賣家來說還貸款餘額那筆資金可以用做別處吶。
再就是好多賣家無現金還清貸款餘額，就可以找全款或首付充足的客戶來協商提前支付賣家的貸款，這樣的話客戶群體會少很多，還會體現在房價上。
白塘灘浪南厙人
第一，不管是已經辦理抵押的房產還是還清貸款後的房產，你都有權利將自己的房子放到地產中介比如鏈家，中原去掛盤出售，只要你能提供相應的資料就行。
第二，在房子掛盤後，假如有買家願意購買你的房子，那麼經過商談，簽訂二手房購房合同後，你的房子如在抵押狀態，需要先贖樓取出房產證才能去國土局辦理過戶，贖樓這塊，可以找投資擔保公司幫你操作贖樓，贖樓有兩種方式，額度贖樓和現金贖樓，不管哪種贖樓，目的都是還掉銀行的貸款，取出房產證去國土局過戶交易。至於投資擔保公司幫你還掉銀行抵押貸款的錢，可以在你房子賣掉收到尾款後，再付給投資擔保公司。
第三，假如你的房子還清貸款，那麼就省去贖樓這個環節，當買家的貸款承諾函下來後，就可以拿著紅本一起去國土局交易過戶啦！
希望我的回答對你有用。深圳房觀，專注，專業，從事房地產行業多年，歡迎關注！
深圳房觀
一.辦理抵押後賣房，如果有買主成交，你需要把銀行錢還清後，銀行給你出具結清證明，然後去不動產中心辦理解壓手續後，才能進行網簽過戶。
二.還清貸款後賣房，有買主，談好價格後，可以直接網簽過戶。
以上是買方全款買房，如果買方需要貸款，就要先進行銀行的貸款申請，批覆下來後進行網籤。
夢醒時分123
不管房子是抵押貸款，還是銀行按揭，在沒有還清貸款之前，房管局是不會允許過戶交易的。
沒有還清尾款的房子的房本記事頁有標註。顯示銀行貸款是哪一家銀行，貸款期限，貸款數額等詳細信息。
需要提前還清尾款的話那就要預約銀行，還清全部尾款以後銀行會給一個還清全部貸款的證明。業主拿著證明去房管局蓋銀行尾款還清註銷章。三個工作日以後拿到房本以後才可以辦理協議過戶手續。
二次抵押貸款的房子，房本有的是在貸款公司，在你沒有還清抵押貸款之前，是拿不到房本的，有的甚至業主本人不做主，而是貸款公司做主。
總之一句話，沒有註銷章的房本是無法進行交易的。您問得這兩個問題沒有任何區別。
房產經紀人小王
你的辦理抵押應該是隻辦理了個人住房抵押貸款。在沒有還清貸款之前賣房，這個本身沒有什麼問題。很多二手房買賣也是在這種狀況下進行的。
但是在買賣二手房的過程中，如果需要辦理過戶，以及買家需要辦理銀行抵押貸款，通常是要進行銀行解壓。也就是要將貸款餘額的部分要提前還清。否則是無法辦理房產過戶和買賣手續的。
至於已經還清貸款的房屋進行二手房買賣的情況，這個相對來說就簡單一點，也就是不再需要通過銀行解壓這麼一個步驟，買賣雙方可以直接辦理過戶，或者買方可以直接通過銀行辦理住房抵押貸款，從而完成房產的交易和房款的支付。
所以在買賣二手房的過程中，只要存在有抵押，應當先進行解壓，確保房產無糾紛無抵押，無查封和凍結。在這種情況下，才能夠順利的進行房產的過戶和交易。
