胖次的春天
你好，我長期在房產交易一線，我用簡單易懂的方式給你分析一下：
用公積金貸款利率還是比較低的，相比商貸能少不少利率。
可以選擇的兩種還款方式：
- 等額本金：這種還款方式每個月的月供是固定遞減的，也就是每個月都不一樣，每個月都會比上個月少一點點。大家可以簡記為“本金”，方便下面理解。
- 等額本息：這種方式只要利率不變，每個月的月供都是一樣的。可以簡記“本息”。
兩者區別：
- 等額本金每個月還的本金固定，利息遞減，雖然每個月都比上月少還一點點，但是該方式前期月供還的本金要比等額本息的多，所以總的月供還完，本金所支付的利息要比本息的少很多。而等額本息雖然月供固定不變，但是月供裡面還的本金從少到多，利息從多到少，所以前期還的利息多。
- 同樣的貸款金額和年限，等額本金開始的月供要比等額本息的高不少，所以等額本金雖然一開始還的本金多，其實也是因為一開始還的月供要比等額本息的高。還款月供的多少關係到貸款審批的順利與否，因為月供金額要控制在家庭月收入證明的1/2以內（部分城市公積金貸款在60%以內），如果收入達不到要求，貸款會有拒批風險，等額本金開始的月供是比等額本息高不少的，如果家庭收入達不到，選擇等額本金不利於貸款審批。
- 兩種還款方式雖然在還款月供、總支付利息存在差距，但是最主要影響的是貸款人的生活質量。在我的實際從業經歷中，① 選擇等額本金的客戶群體大部分是中年以上或者計劃近15年左右退休的，因為他們目前的收入屬於比較高的，而後期可能會面臨收入減少的情況，所以他們會選擇一開始月供比較高，隨著還款時間越長，越還越少，選擇等額本金他們的收入條件也能符合銀行的還款能力要求。②選擇等額本息的客戶大多是青年，他們大多是剛需，剛參加工作不久，或者馬上面臨家庭支出要大幅增加的人生階段（比如生孩子養孩子），他們目前收入不會太高，雖然等額本金總支付利息要少，但是他們選擇等額本息在前十多年的還款壓力上要遠小於等額本金，而且每個月還款額固定，方便他們做每個月的家庭收支預算。
- 我個人認為，如果看總的還款利息，雖然等額本金總支付的利息比本息少不少，但是前面支付的月供也高不少，從貨幣貶值的維度考慮的話，我認為其實兩者的實際購買力價值輸出是差距不大的，本金總利息少，但是前面比本息多付的月供，這些多出的資金在當前的購買力價值是遠高於未來十幾年以後的，相當於本金還款通過前期增加的購買力價值損失換取了總支付利息的減少。我舉個例子更好理解：本金每個月還4千，本息每個月還3千；本金可能會比本息總利息少十來萬，但是本金前期每個月多還的千八百在現在就要給銀行，而每月多出的錢現在能給家裡買30斤肉，但是這個錢你提前給銀行了，未來還完房貸合計比本息平均每個月也少了千八百，但是未來每月的千八百可能只能買10斤肉了，雖然總利息少了，但是你總省下來的利息購買力下降了；而本息總還的利息多，但是它前面每個月比本金少支出的房貸，這部分資金的購買力是比未來高很多的，換句話說，這筆錢能改善家庭生活，每個月能多吃30斤肉。
- 如果考慮近幾年就要換房或者提前結清貸款的話，條件允許的話建議選擇等額本金，因為一開始還的本金要多，有利於減少利息支出。
- 所以具體要選擇等額本金還是等額本息，應該結合自己的當前家庭收入、銀行審批的還款能力要求、實際還款能力、未來幾年的家庭計劃這四方面綜合參考，選擇符合自己的還款方式。
我長期在房產交易一線工作，經驗豐富，能制定針對性的專業方案，希望我的回答能幫助你。
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會賣房子的我
按揭房貸，還款方式有等額本金和等額本息兩種方式。哪一個更好這也取決於個人喜好，有人認為等額本金好，有人認為等額本息好。同時也想表達一下個人對還款方式選擇的思考。
等額本金與等額本息
假定公積金貸款100萬元，期限30年，利率3.25%。
眾所周知，30年房貸，等額本息還款總量要比等額本金多支付利息額。
還款方式的選擇
若從還款總額角度考慮，應選擇等額本金，因為支付利息總額要少一些。
若從個人生活壓力角度考慮，應選擇等額本息，因為月供額度要比等額本金小。作為一個普通家庭每月能多出1100元左右的可支配開支，確實能讓生活放鬆一點。
對選擇還款方式的思考
因剛需選擇了按揭買房，對一個普通家庭（人）來說，意味著成了“房奴”。
既然都成房奴了，在還貸方式上，有人寧可多付利息選擇等額本息，也不選擇少付利息的等額本金。理由就是月供壓力小一點，並且每月還款額度相同好記憶，和尚覺得這種邏輯有點奇怪。
我們買房一是為了有自已的生活家園，二是儘可能節約支出成本。若按揭用的是商業貸款的話，那等額本金與本息的利息差額可是很大一筆錢。這筆多支付的利息錢，可是好多人年工資的好幾倍啊……
其實銀行最喜歡的是，按揭者以等額本息還款。因為銀行可獲得更多的利息收入，同時貸款有房子抵押，安全係數很高。作為房奴，難道寧可自已為銀行多打上幾年工嗎？
在“悟空問答”平臺上，看到過許多關於按揭還貸的問題，其中最有意思的是——手握現金，不想多付房款，拿去理財，賺取利差收益的問題最多。
理財是一項好的經濟行為，理財的初衷本是相對於生活比較寬裕，有閒錢的人而言。因為理財是有風險的，特別是2018年5月份發佈理財打破剛性兌付的法規以後，對於喜歡理財的人都會是一種考驗。
房奴本身就不是有閒錢的人，偏偏走上欠著貸款也要去理財的生活，難道這些人就沒有內心的壓力和精神上的負擔？寧願擔著風險也要欠著大筆債務，或許有人會認為和尚有點迂腐保守了，難道沒聽說“你不理財，財不理你”嗎？
或許是和尚過慮了，可和尚知道一點，每個人（家庭）一帆風順按步就班的生活是不太可能恆遠一生一世的，特別是當你走進了資本市場的大門……
💕謝謝閱讀！
野馬和尚
聽起來這兩個概念很難理解，給你舉個事例來講吧，
假如我今年25歲，貸款90萬，還款期限30年，年利率5%，每年年末還一次
接下來有2種情況，等額本金法可以理解在30年內每年年末還款的本金是相等的，也就是每年要還3萬本金，另外第一年要還90萬元本金的利息90*5%=4.5萬元
這樣第一年總得還款是3+4.5=7.5萬元
第二年的還款依舊是本金3萬，顧名思義，等額本金嗎，每年還本數額相等
利息是(90-3)*5%，因為上年已還了3萬本金，這年的利息計算基數也就是剩餘本金就是90-3=87萬了。 今年還款是3+87*5%=7.35萬
第3年的還款是3+(90-3*2)*5%=7.2萬
第四年還款是3+(90-3*3)*5%=7.05萬
第二十九年還款3+(90-3*28)*5%=3.3萬
第三十年還款是3+(90-3*29)*5%=3.15萬
等額本息法是在30年內，每年年末還款的利息和本金加起來是相等的，這個計算方法比較麻煩，在這裡就不給把公式列出來啦，即使列出來大多數人也看不懂，這樣子雖然起初計算起來麻煩點，主要還是方便用戶記住自己的還款額，當然這種方法要比前一種方法還的利息多一些，對銀行有利。
選擇哪一種還款方法，對於銀行來說都無所謂，從你申請貸款的那時起，你就成了銀行的菜啦，你要為他打拼很長時間甚至一生來還貸，
銀行在風險不確定的情況下會優先使用等額本金法，可以較快收回資金，特別是面對年紀稍大的用戶，前期還款多，後期越來越少。
對於年輕人，剛開始賺錢，積蓄不多，賺的也少，絕大多數人選擇等額本息法。
無論是等額本金還是等額本息，能申請到貸款都是人生加速成功的開始，也是一個人信譽和責任能力的集中提現。
可能年輕人覺得房貸壓力山大，但是當你咬牙扛過了剛開始還貸的最初5年，回頭來看，持續的物價上漲和通貨膨脹和資產增值，會把你的負債稀釋的可以忽略不計。
銀行在任何時候都是經濟巨人，在經濟巨人的扶持和庇護下，想不成功都難
李勝利竹影朗月
等額本息：特點是每月還款的本息和是固定的，在整個還款期間還款壓力基本相同，借款人可根據自身經濟能力選擇合適的還款方式。
適合收入穩定的群體銀行目前辦理得最多的還款方式就是等額本息還款方式。這種還款方式就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。
等額本金：特點是每月還款的本金是固定的，利息是遞減的，在整個還款期間還款壓力先大後小。
適合目前收入較高的人群除了等額本息還款法外，等額本金還款也是一種比較常見的還房貸的方法，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。
何必遠方丶
你好，建議使用等額本息，原因如下:
第一，使用等額本息，每個月還款都一樣。雖然貸款利息更多，但是前期公積金壓力小，如果貸的公積金每個月月供高於自己每個月繳納的公積金，起碼前期壓力不大。
第二，未來貨幣貶值是趨勢，錢越來越不值錢，也就是說未來還的貸款越多實際上越合適。
以上是個人觀點，希望可以幫到你！
地產人阿康
第一，商業貸款和公積金比較
跟商業貸款相比，首選公積金貸款，利息很低，對於大多數家庭來說，公積金貸款減輕不少壓力。
第二，等額本息和等額本金比較
等額本金還款方式就是每年年底衝抵的是本金，從來不會管利息的事情，只管本金的事情。
等額本息就是跟等額本金有天壤之別，不跟等額本金一樣，在年底衝抵本金，而是月月衝抵本金和利息。
等額本息說白了就是你每月還款的金額直接從公積金里扣除，如果你的公積金月衝進額度不足，不足部分是從你工資里扣除的。
其實，大家都明白，本金扣除的越早越好，因為利息還的會越來越少，因為本金扣除的時間早，利息扣除的金額肯定會越來越少。
如果家裡經濟條件允許，還是選擇等額本金還款方式比較划算，也就是說，每年年底進行衝抵本金
這回明白了吧，最好選擇公積金貸款和等額本金的還款方式。
上海樓市指南
公積金貸款，等額本金和等額本息怎樣選擇？
1.等額本息
等額本息的優點在於每個月還款額度較為固定,額度不多不少,適合收入相對較低貸款者。但劣勢也相當明顯,那就是要支付較多的利息。等額本息還款方式中,前期每個月還款額度中,本金額度少,利息額度較多,不利於提前還款。針對當前大家比較關心的提前還貸問題,業內人士建議,最好根據自身情況綜合權衡,如果資金充足可以考慮提前還貸。
2.等額本金
等額本金的特點則是每月的還款數額不同,第一個月還款額最多,呈現逐月遞減的狀態,每月本金=總本金/還款月數,而每月利息=(本金-累計已還本金) 月利率。這樣的計算公式意味著貸款人每月歸還的本金始終保持不變,而利息卻會隨著還款進度的增加而逐漸減少。兩種方法對比下來,貸款期限越長,利息相差越大,原因就在於等額本息支出的總利息比較多。
希望能夠幫助到你！
蓉城勁哥
等額本息還款方式
每個月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
等額本金還款方式
這種還款方式相對等額本息而言,總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。具體選哪個還要根據每個人的自身還款能力。
飛雪3聊天
無論是公積金貸款還是商業貸款，等額本金前期還款金額大，後期還款金額逐漸減少，適合有提前還款需求和後期收入減少的人群。等額本息則是每月固定償還同樣的金額，適合每月收入固定，有一定還款能力的年輕人。如果兩種方式都不提前還款的情況下，選擇等額本息的方式利息會比等額本息的要少一點，因此是選等額本金還是等額本息，需要根據還款人的實際情況來決定。
大雄講地產
簡而言之，
1.公積金房貸利息低
2.等額本息適合普通收入人群
3.等額本金適合收入較高人群，因為等額本息是先大後小的還。
