買房是一門很深的學問，而且還會因人而異，因地而異。
其中，大家會遇到各種各樣問題，比如：同一個小區，不同樓層，不同朝向的房子怎麼選？同樣的錢買房，為何3年後的財富有著天壤之別？
這些還只是冰山一角，所以我們需要深入學習研究，尤其是在深圳這樣的一線城市。
畢竟對於絕大部分人而言，一生最大的一筆消費，可能就是一套房子。
對此，深圳壹地產特別策劃《深圳買房問答錄》，將用實際案例來剖析，一起探究深圳買房的那些事，也歡迎大家留言爆料或提問。
今天，我們就來探究：僅一路之隔，福田朗庭豪園和麗港灣的房價為何會相差上百萬？
一路之隔，租金相差無幾
房價卻相差上百萬
通過地圖可以看出，兩個樓盤僅一路之隔，但根據深圳鏈家網顯示，目前朗庭豪園二手房的掛牌均價約6.6萬/平，麗港灣二手房的掛牌均價約7.9萬/平，相差1.3萬/平。
租金方面，目前朗庭豪園2房租金在6000-7000/月，麗港灣2房租金也在6000-7000/月，相差無幾。
而根據福田教育局目前公佈的學區地圖顯示：這兩個樓盤都位於福田外國語學校南校區初中部的學區範圍內。
既然同處於一個片區和學區，那麼造成房價差距的主要原因就在小區自身品質的差距上了。
為了更好的展現差異，邱閣主選擇了2套面積相近的2房，下面一起來看看。
朗庭豪園
港式設計，戶型較為怪異
我們先來看看朗庭豪園。
朗庭豪園於1997年建成，至今已有23年樓齡。其共4棟，580戶，每棟層高18層，2梯8戶，主力面積72平2房，92-105平3房，183平5房（頂樓複式），車位共計200個，車位比1：0.35。
朗庭豪園探究的是一套建面約72平的2房，位於5層，通過戶型圖可以看出，其空間佈局都不方正，每個房間都可以見到斜角，下面看看實際的觀感。
這是電梯前的廊道，空間尚可，但有些舊，採光較差，較為黑暗，需要常年保持開燈。
從廊道往外看去，可以看到陽光，但是因為深度的原因，陽光照射不進來。
這裡是衛生間，雖然有個窗戶，但採光依舊較差，同樣需要常年開燈。而且，空間的佈局也比較怪異，可以看到很多邊角位。
這是主臥，採光同樣較差，需要注意的是上圖中的窗戶是打不開的，只有旁邊有個小窗戶可以打開。
這是次臥，因為朝向原因，採光反而比主臥更好些，窗戶也可以打開。不過，空間同樣有很多邊角位。
這是廚房，採光較差，空間同樣有很多邊角位。
這是陽臺，景觀尚可，這也讓客廳的採光較好。總體而言，陽臺和客廳是筆者感覺較為舒適的區域，其它空間都感覺比較壓抑。
麗港灣
戶型方正，採光通風較佳
再來看看麗港灣。
麗港灣於2003年建成，至今已有17年樓齡。其共5棟，506戶，4棟18層高，1棟30層高，2梯5戶，主力面積57-68平2房，77-102平3房，車位共計162個，車位比1：0.33。
麗港灣探究的是一套建面約63平的2房，位於15層，通過戶型圖可以看出，其空間佈局方正，整體較為通透，下面看看實際的觀感。
這是廊道，雖然同樣有些舊，但是採光還不錯。
這是廚房，還帶一個小陽臺，採光較好，空間也比較寬闊。
這是主臥和次臥，採光都不錯，但次臥空間略小。
這是客廳和陽臺，採光通風都不錯，最重要的是景觀相當不錯，十分舒適。
深圳河景
總體而言，麗港灣這套建面約63平的房子感覺較為舒適，每個房間的採光和通風都不錯。
買房切勿忽視戶型的選擇
宜居的房子潛力更高
不同於新房，二手房市場的價格是大量買家經過反覆對比驗證過的價格，所以被低估的可能極小。
而通過上述兩個實際的房子對比，我們可以看出朗庭豪園和麗港灣在品質上的確有所差距。
如果你去諮詢這兩套房子周邊的中介，會明顯感受到中介也會更推薦麗港灣，並且告訴你這兩個樓盤的區別。
麗港灣二手房價格比朗庭豪園高的主要原因可以總結為以下幾點：
1、麗港灣的樓齡比朗庭豪園的小，相差6年，整體更加新。
2、麗港灣的樓棟間距較大，整體採光通風都不錯，有2棟的房子還能看到深圳河景，而朗庭豪園的樓棟間距較小，較為昏暗。
3、麗港灣的戶型較為方正，居住感覺更好。而朗庭豪園的戶型較為怪異，多有邊角位，如果有小孩，小孩很容易受傷。
實際上，影響一個樓盤價值的因素還有很多。總體可以分為兩大類，一個是外在的因素，包括：位置，學校，交通，商業等生活配套。還有政府的發展計劃、樓市政策等。
一個是內在的因素，包括：戶型，景觀，樓層，小區園林，容積率，物業管理，用材用料等。
而本次這個案例告訴大家，戶型的選擇也是需要重視的。畢竟同樣的情況下，大家無疑都會更青睞舒適度更高的房子。
這也呼應了去年深圳壹地產多次提出的一個觀點：買房就要選居住價值高的房子，未來潛力更大！
看到這裡，有人或許就會有個疑惑，為什麼福田保稅區的這兩個樓盤可以賣到這個價格，尤其是朗庭豪園。沒有特別出眾的商業配套，樓齡又久.....
答案其實很簡單——學校。由於深圳的學區房往往是奇貨可居，因此一個學區的變動往往會對區域內的房子帶來巨大的影響。
例如去年深圳壹地產就報道過的寶安中學二手房案例：暴漲約48倍，直逼深圳灣！寶安二手房成交價破21萬！
例子還有很多，這裡就不再贅述了。事實上，前幾年福田保稅區的二手房一直被人所忽略，價格也是橫盤多年。
直到2018年4月份傳出福田外國語辦學的消息後，區域內的二手房迎來了一次行情。朗庭豪園的70多平米2房，漲了70萬左右。麗港灣的二手房的報價也從6萬多漲到7萬多，每平米報價上漲1萬多。
值得注意的是福田保稅區還有兩大利好，長線來看還有不少空間。
1、地鐵3號線南延段福保站已全線貫通，預計今年年底通車。一個從沒有通過地鐵的地方，首條地鐵帶來的溢價將會非常高，這或許就是一個暴擊的機會！
2、福田保稅區是深圳政府重點發展區域之一，也是深港科技創新合作區的重要組成部分，目前產業正在升級，首批項目已動工，未來充滿想象。
未來這裡將入駐港大、港中大、港科大、南開牛津聯合研究院等9大科創資源，涉及到機器人、大數據、新材料等六大領域，匯聚大量的精英人才。
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