2020年後，不建議投資房地產，風險較高。
1，從經濟發展角度結合別國經驗看
經歷20年高速發展，人均GDP剛突破1W美元，別國經驗看，發展到此時正處於產業升級關鍵期，但同時消費信貸氾濫，資產泡沫尤其是固定資產泡處於階段沫巔峰，此時的房價收入比處於最高點。
接下來這幾年，產業能否完成升級，意味著能否突破中等收入陷阱，進入發達經濟體。這個過程，有成功也有失敗的案例，有快的也有慢的。而往往房價會開始大幅度慢於收入增長，也就是說，接下來的10-15年間，人均GDP從1-2W美元邁進的時候，房價收入比會從20-30逐步回落到10-15之間，越低說明發展質量越高。房地產佔國民經濟的比重會越來越低，這也是經濟成功轉型的特徵。
往往剛過1W美元的短期內，不僅不會大幅上漲，甚至會有幾年的下跌。韓國，臺灣，日本，羅馬尼亞等，短期內均有10%-30%的下跌。
房價上漲超過經濟增長的時候已經結束，如果經濟波動，地產波動超過經濟波動的時候也將開啟。簡單說，經濟好它不會那麼好，經濟差它會更差。
隨著基礎設施建設的逐步完成，不動產產所有的法規和制度的建設逐步完善，會朝著弱化房地產在經濟中的地位的大方向去改革，房產稅會在這個時候出臺。日本，韓國，臺灣地區房產稅均在這個事情出臺。
房產稅不僅能有效抑制非理性炒作，也能成為可預算的地方稅主要項目。
可以說，完成基礎設施建設之後，不動產在經濟中佔比越小，這個經濟體越繁榮，發展越成功，果斷去房地產化是其成功法寶之一。比較成功的典型像美國，日本，西德。
借鑑過的經驗有，日本，韓國，臺灣地區，西班牙，波蘭，捷克，羅馬尼亞，土耳其，斯洛文尼亞，墨西哥等。它們均經歷過在二戰後大約在20年的時間內，人均GDP翻了10倍，超過1W美元關口。
2，從供給需求層面看
按照大約2030年，達到70%的城鎮化率看，大約9.7億城鎮人口需求。為什麼城鎮化率這麼低？因為大約2億農村老年人永遠不會移居城市。
10億人口，最終大約400億平米房子足夠了。人口稀少的發達國家人均住宅面積也不過如此。
據不完全統計，我國現在大約有315億平米的存量住宅，如果考慮到大量的小產權房和天量空置的農村宅基地房，估計目前實際住宅已經肯定超過400億平米。而每年城鎮還在新開工10億平米以上，實際上我們已經不缺房子，不光現在不缺，10年後也不缺，20年後人口負增長嚴重，更不缺。
而2030年後，人口老齡化嚴重，此時應推出遺產稅，杜絕不勞而獲，加大繼承的成本，會進一步削弱房地產在國民經濟中的地位。2040年，大量閒置的國有房產免費供給可能作為激勵手段來刺激生育。會進一步削弱房地產經濟地位。
當然，別墅豪宅之類的，不在此類裡面。
從存量上看，多餘的房產其實是資源的浪費，如果不早早加以控制，到徵收房產稅和遺產稅的那一天，空置房問題可能會突然爆發。
所以說，從現在開始，不管從短期看，還是從長期看，都不建議投資房地產了。
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