成都房產通028
很高興能夠回答這個問題。
千萬不要買公寓。
1：承諾的12年回本就是就是一紙空文，可能會在前面的兩三年給您反租，往後說經營不下去了，把房子還給您自己經營，而公寓除了那幾個一線城市外，能自己租得起價格的不多。
2：公寓屬於商業性質，以後出手會非常困難，您跟開發商買的時候公寓是可以貸款的，但是作為二手房賣出去的時候，別人買銀行卻基本不會給貸款。
3：不能落戶，商業水電，物業費高昂。而且現在的公寓已經不允許加裝煤氣管道，排煙管道，居住的體驗感會非常差。
輝煌七夜
[靈光一閃]（強烈建議公寓買家必讀）！[靈光一閃]
第一、首先這是房地產銷售的慣用手段。公寓產品的特質：商業性質，首付高，貸款時間段，沒有學位等等。購買公寓的客戶，80%以上是用來投資。（一般二萬剛需不會買公寓）。包租就是精準匹配客戶需求。從出發點來講是好的。但是，在操作層面存在以下問題：
1.包租合同是和酒店公寓運營公司（下面簡稱二房東）籤的。不適和開發商籤。說直白點，銷售買完房子跑了，後續事人家不負責任。
2.說說二房東的盈利模式：一般而言，先賺你一筆軟裝配置費，再給你談免租期。
3.酒店公寓運營公司註冊很簡單，民宿剛問還是政策空白期。比正兒八經開酒店容易多了。
4.市面上，酒店運營公司參差不齊。在全國一線，新一線城市，公寓二房東跑路的比比皆是。這次疫情，已經很多二房東暴雷。油漆做酒店公寓的。沒有消費客戶，還要承擔業主租金，物業管理費什麼。說跑就跑了。
5.有些公寓同一棟樓裡面有好幾家二房東。人員進出混亂，複雜。大大降低樓宇品質。而且，在運營過程中，缺乏安全管控，很多黃賭毒這樣的有了可乘之機。但是，一旦出問題業主也要承擔責任。
第二，如果要買這樣的產品，需要具備幾個因素
1.選大品牌，有保證。經營酒店業務費品牌有：亞朵（強烈推薦），鉑濤旗下酒店（全季，麗楓），維也納等。做民宿業務的：途家，自如等。
2.如果是非知名品牌，要關注。
a.提高押金比例，一定要收押金。還有個別業主沒有收押金。
b. 縮短免租期
c. 費用月結。（千萬不要季度結）
3.和物業打好招呼，做好監控。物業是最瞭解他們運營情況的。你房間物資進出必須由你授權
（換句話講，即使他們跑了，你還有押金，以及滿屋傢俬家電）
尋樓探寓
1、面積小，總價低，門檻低
公寓產品的面積都比較小，與住宅相比總價低，首付低，還款時間短，月供低，無論是對積蓄不多但又想有自己空間的年輕人還是有投資慾望的購房者來說，選擇低投入高回報的公寓產品也許會帶來意外的驚喜。
2、麻雀雖小五臟俱全
公寓面積一般不大，但居住的功能齊備。廳臥合一、衛生間、廚房，應有盡有。對於剛進入社會的年輕人而言，用可以承受的價格購買一套功能齊備的房子，是非常不錯的選擇。
3、宜居，宜商，宜租
除了居住之外，還可用作辦公用途，購房者可以輕鬆改變公寓形式，這是住宅產品給予不了的。
4、周邊配套齊全，擁有專業物業管理
公寓周邊擁有良好的商務環境和豐富的生活配套，為你提供更加方便快捷的生活體驗，還能享受專業、規範、到位的物業公司管理，生活品質提高的
5、宏觀形勢好，升值空間廣
未來的生活和工作節奏會越來越快，年輕人對生活品質的要求會越來越高，公寓為新一代的年輕白領提供了一個更好居住選擇。（本人現在就購買了一套科華路王府井對面的公寓，說公寓不好的，應該沒買過公寓？）公寓不建議入手，開發商修來幹什麼呢？
老五房談
如果你說的是商業性質的公寓的話，我不知道你為什麼想買公寓。有錢一定要買住宅，不要碰商業！
1、投資角度：大部分地區，租售比都在3%以下，比銀行存款利率還低。買房做投資主要是為了賺房價漲幅，那點租金只夠補貼月供，根本不足以作為收益。那麼房價漲幅來看，同樣地段和麵積，公寓價格漲幅遠低於住宅，同樣200萬總價，五年過後，住宅可能翻倍到400萬，公寓到250萬就不錯了。
2、為什麼公寓漲幅遠低於住宅？因為住宅不僅僅可以用來住，還附帶了戶口、學區、民用水電煤等配套條件，這些條件公寓都沒有，只能住，很多還不通煤氣，居住成本比住宅更高。公寓就是住宅的打折品，除非是自住、錢少，否則哪怕買遠一點的住宅也不要不要買公寓。等到你需要錢的時候，發現公寓賣都賣不出去，房款壓在裡面貶值，才會認識到，那點租金有多大用？
3、為什麼有的公寓打出9年回本的包租模式吸引投資客呢？因為如果不拿這個條件、根本沒人考慮公寓。但是，這就是一個你想他利息他賺你本金的遊戲，9年？有些中小開發商很可能賣完第二年就找不到人了，或者移交給包租公司，你去跟包租公司折騰吧，租金拖欠、免租、收取各種維護費…而這些，你可能在合同上還找不到違約責任。人家專業玩這個，普通人耗不起的。
現在錢在你手裡，你佔主動，為了套你錢，對方會變著花的給承諾，但是，不要把主動權交到自己不熟悉的領域去，商辦房出過的岔子案例多如牛毛。
踏踏實實選住宅吧。
伏爾泰與皮浪
公寓出租是一個長線持續的過程，動輒三年、五年、十年的租約，一旦出現行情波動，違約便成了家常便飯。甚至公寓包出租已經成為開發商回款的慣用伎倆，而你還不自知。
包租的公寓你以為的額外盈利，都是算在了成本里邊，也就是所謂羊毛出在你身上。
這幾點如果你遇到了，一定要萬分警惕：
1、承諾的包租租金高於市場價的。
2、承諾包租但需要自己出錢統一裝修的。
3、開發商引入白板公司作為包租合約方的。
4、承諾前幾年租金可以直接抵首付的。
5、完全沒有品牌背景背書的小開發商包租。
6、商場裡切割的內鋪無論是否包租都要絕對避開。
好的酒店式公寓根本不怕租不掉。反而是那些位置偏僻、配套還在畫餅充飢不夠完善的地方才會承諾包租，在包租前一定要進行充分的市場調查，注意審核中介公司與租賃公司或開發商的相關資質，瞭解他們的履約能力！希望能夠幫助到你！
蓉城勁哥
您好。很簡單，不要買。
我說幾點：1.買房子帶固定回報率的大多是騙人的，而且從回報率來說。12年回本，一年回報率8.33。如果真有這麼高回報率，開發商為什麼要讓您來賺這個錢呢？直接找個基金公司或者投資公司合作不就好了。而且如果8.33是真能給到您的回報率，這個還不算上他們成本。您覺得可能嗎？
2.買下來他們沒幾年說運營不下去了，把房還給您。要知道大多數酒店式公寓都是沒有什麼安保可言的，一層十幾二十戶都算少的，一層五六十戶的都有。您可能用來自住或者出租了，但是鄰居買來做什麼您就沒辦法控制了。開公司，開美甲店，做教育培訓。總之這種房子在我看來住起來和宿舍樓沒什麼區別而且管理還都不會好。租金一般也不如住宅。
虹橋早八點
給你參考，買不買，自己合計
1，首先你的理念是投資而非居住
2，實地探訪真實租金，計算租金收益比，通常不要低於5%。計算公式：年租金➗該公寓總投入（房款+稅費+裝修）✖️100%。探尋方法：諮詢當地中介，周邊同類型小區業主，網上價格走勢，備案價格走勢，市場價格走勢。
3，查詢該公寓剩餘使用年限
4，包租條款看清楚是不是你付的錢全部進合同價，如果不是，有貓膩。如果有條款說保底收益多少多少，前幾年百分之多少一次性現金抵扣房款，不抵扣還不行的，那麼貓膩很大
5，除房款和正常稅收以外還需要交別的費用的，有貓膩
6，查看銷售合同是開發商還是代理公司，包租公司是誰？他們現有運營的包租公寓有沒有？
7，企查查或天眼查下這個公司背景，有無法律糾紛
7，看清楚產權性質是否為公寓、酒店公寓、商住等類型
8，一定是獨立的不動產權證，使用權、大產權統統不要碰
房產身邊事
所有的包租形式，都是“騙局”，只是這個“騙局”有深有淺，如果這個回報還比較符合市場價值，而且確實能運行起走，那這種所謂的“騙局”只是不容易暴露而已。
為什麼說這種包租是騙局，因為誰也沒法預定這個房屋未來能租多少錢，現在對你承諾，怎麼可能一定實現，如果實現了，它就拿錢來貼補你，承諾的沒兌現，自己拿錢來貼，這個就叫騙局；輕度的騙局，基本上能把這個承諾兌付下去，因為市場還沒崩塌；重度騙局就像以前摩爾百盛那樣，租了很多年還收不到錢，最後還被打一頓；真正市場是穩定的，沒有哪個房子需要包租，包租公司存在的作用只是一個管理資產的中間商而已。
成都房產本地通
很高興回答這個問題！這樣的產品是完全可以買進的！眼光看長遠做長線投資是不錯的選擇！12年回本，之後可以賣掉或者繼續租出去都可以！
羅洪華房產信息諮詢
公寓是你作為資金配置的選擇，如果你是首套房子，建議還是買住宅，如果已經有一套或以上的房子，可以考慮購買，但是前提是要了解開發商的資質還有要看到預售證（使用權不建議購買）
另外公寓轉讓的稅費非常高，一般去到銷售價格的20％，所以是建議長期持有拿來收租的，如果是想要通過房價上漲賺錢的話還是住宅。
