這兩天，老周聊購物中心物業管理的話題閱讀量少的可憐，創造了“老周聊物業”的歷史新低！
- 70：購物中心工程物業基礎資料、查驗記錄等缺失問題及管理建議
- 71：說說購物中心餐飲商鋪用電量的幾個小數據、小問題
老周要認真反思，好好醞釀下一個話題。
但，陰陽變化，事事隨機！今天偶然搜索資料，輕鬆找到了以前找尋很久但一直找不到的考察照片，也翻到了這篇老周以前寫的法律說明，感覺還是有點用途，分享給大家。
一、法律關係問題
1、物業管理費：是基於業主與物業管理公司存在物業管理行為而產生的，是業主和物業公司之間的權利義務關係，與發展商沒有關係。
2、發展商與業主之間是因為房屋買賣而形成的權利義務關係，發展商在銷售（或租賃）時可能會承諾對業主免除物業管理費，但該承諾只在發展商和業主之間產生法律關係，只能約束髮展商和業主，不能對物業管理公司產生法律效力。
3、房屋買賣當事人一方是發展商，另一方是購房客戶，兩者間是買賣合同關係。物業管理當事人一方是物業管理公司，一方是住戶，兩者間是服務合同關係。因此，物業管理與房屋買賣均是兩種獨立的法律關係。
二、發展商的承諾是否對物業公司發生法律效力？
1、從以上法律關係方面進行分析，物業管理和房屋買賣（租賃）是不同的法律關係、其權利義務的主體也是不同的，所以發展商對業主免除物業管理費的承諾是不能對物業公司產生法律效力的。
2、從《中華人民共和國合同法》進行分析，按《合同法》規定，“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意”、“當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定，債務人應當向債權人承擔違約責任
。”因此，業主作為物業管理法律關係中履行繳納物業管理費義務的當事人，在沒有取得物業公司同意的情況下，不能直接由發展商履行繳納物業管理費的義務。除非，物業公司、發展商、業主有明確的上方協議，或者發展商有書面的承諾給物業公司，由其履行繳納物業管理費的義務。否則，發展商的承諾或約定不能對物業公司發生法律效力。
三、發展商承諾免除業主管理費後的管理費的承擔者？
1、如果發展商、業主、物業公司簽訂了三方合同或協議，明確發展商向物業公司交管理費，那麼發展商是物業管理費的繳納義務方，物業公司只能向發展商追討管理費，不能再向業主主張權利。
2、如果發展商單方承諾免交管理費或與業主之間進行約定，該承諾或約定不能對物業公司產生法律效力，在發展商不繳納物業管理費的情況下，物業公司可向業主主張權利，要求業主繳納管理費 。
四、業主與租戶約定不繳納物業管理費的情況？
按以上分析，業主是物業管理法律關係中的主體，是繳納物業管理費的義務方，是物業管理費的最終承擔者。如業主與租戶約定，租戶不承擔物業管理費，那物業公司不能向租戶要求物業管理費。
但反之，業主與租戶約定由租戶繳納物業管理費，租戶不繳納的，物業公司可以向業主追償。法律規定：業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
五、物業管理費的性質
物業管理費不完全是物業管理公司的收入，其中很大的一部分是要投入物業中的各種消耗。對於普通住宅來說，物業管理的收費標準、數額是固定的，從理論上來說，如果部分人不交物業管理費，物業管理費總額就會減少，相應地用於消耗的款項也會減少，提供的物業服務會打折扣。那些交齊物業管理費的業主擁有得到完善物業管理服務的權利，這對於他們是不公平的。
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