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昨天，寶雞市人民政府發佈了一條重磅新政，明確提出買房降首付比例、上調公積金額度。
這是首個公開要求銀行降首付的樓市政策。
核心要點如下：
1、降低商品房預售門檻，投資25%即可申請；
2、土地招拍掛保證金降低至20%，出讓金可1年內分期付；
3、各銀行要積極爭取降低首套住房貸款比例政策；公積金貸款最高額度由40萬提至50萬（2020年6月30日止）；
4、疫情防控期，市本級公租房租金減半；
內容不多，但背後深意重大！
兩個突破性重點：一是要求銀行降低首套房首付比例，二是公積金貸款額度提升25%。
其實2月底開始，進入疫情防控後期，近30個城市都陸續發佈了針對疫情的各種救市扶持政策，發了不少紅包優惠。這其中絕大多數城市的救市措施頗為保守，個別大膽試圖放鬆調控、降首付的，一個個都被無情地打回了原形。
不得不說，寶雞這兩大新政，放在此時此刻的微妙節點，真想說一句，這個城市夠剛！夠勇敢！夠執著！
但是，但是，真不想接著說這個但是。
話音剛落，晚飯還沒結束，正當大家熱火朝天地討論著寶雞新政能不能存活下去、會不會逃脫前輩們“見光死”命運的時候，奇蹟還是沒有發生。
晚上7點，寶雞市政府官網上，這條“爭取降低首套房首付比例”的新政，就被悄無聲息地下架了。
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這是疫情防控後期以來，第4個被重錘打臉的樓市新政。
我們從歷數各個城市的救市新政條款，或許能揣測幾分上層態度和意圖。
駐馬店新政內容和寶雞最像，經歷整整13天掙扎，仍然沒逃過被刪除。
和寶雞政策雷同，駐馬店也在新政中提到了降首付、提升公積金額度兩個方面，而且是全國第一個明確降首付的放鬆政策。
2月21日，駐馬店提出首套房最低首付比例由30%下調為20%；公積金貸款額度由最高45萬元提高到50萬元。
最終，駐馬店的新政經歷了整整13天的掙扎、被約談之後，還是撤了回去。
同樣的政策，放在不同城市，都是同樣的命運，這似乎是上層的明確態度。
湖州銀行低調降首付，發佈後迅速“闢謠”，存活不過3個小時。
3月10日，湖州銀行降首付的消息鬧得沸沸揚揚，還一度衝上了微博熱搜。
下調購房首付比例，在湖州購買首套房首付比例由30%下調至最低20%，二套房首付比例由40%下調至最低30%。
追溯這條政策發佈源，不僅條款清晰，還有湖州銀行總行某客戶經理的採訪核實以及細節解釋。
但最終，就在大家似乎看到了放鬆希望、正準備一片歡呼的時候，消息源被刪除、湖州銀行矢口否認，只留下一臉懵逼的吃瓜群眾和那個尷尬不堪的客戶經理。
同樣，聰明如廣州，不碰住宅也不行，照樣短命。
日前，廣州看到了駐馬店的前車之鑑，專門繞開敏感的住宅領域，僅僅在商服用房方面解除了針對個人的限購。
沒等手裡大把商服存貨的房企看到曙光，但當天晚上新政就被緊急撤回，打回原形。
上層究竟對樓市什麼態度？底線在哪兒？敏感神經是什麼？
我不敢過多分析和臆測，但從從寶雞、駐馬店、廣州、湖州銀行的“見光死”新政可以明確判斷出：
1、即便疫情影響嚴重，但上層對“房住不炒”的警惕性更加嚴苛。
其實春節前，不少三四線城市也發佈過一些救市政策，諸如減免契稅、發放購房補貼等等，並沒有被刪除。
退一步說，以往新政發佈後被刪除也並不少見，但多數為“一週遊”、“數日遊”，但如今，廣州政策存活不過一天，湖州銀行、寶雞新政存活不到數小時，足以看出上層態度更明確，警惕更嚴苛。
2、放鬆限購是大忌，不管一線城市，還是二三線城市，都是大忌，碰限購就第一時間捶你。
3、公然降首付來刺激市場絕不可以！不管是多麼艱難的三四五線小城，還是商業銀行，統統不允許！
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寶雞為什麼要在如此敏感的時候，如此著急、以身試險？誰給的勇氣？
其實最深層次的原因，就是太艱難了。
1、市場冷了太久太久，急需刺激；
如圖，這是2019年1月至2020年2月，寶雞房地產市場的成交數據。
近一年以來，寶雞房地產市場持續低迷，成交量步步下滑，2019年月均成交量30萬方左右，最高峰的12月份，因為大量房企降價促銷，成交量也才不過55萬方；
2020年1月，成交量下滑31%；2020年2月，受疫情影響成交量又下滑84%。
冷了太久，似乎扛不住了。
2、明顯價格走低，且增長乏力；
如圖，這是寶雞近一年的住宅成交均價走勢圖，很明顯，2019年以來，這座城市的房價一直在緩慢下滑，從2017/2018年的7000+元/平，一直跌至6000元/平，下滑幅度較大。
況且，寶雞發展緩慢、資源匱乏，接連被臨近城市超越，陝西省第二大城市的名頭也保不住了，如果僅靠它自身，很難增長起來。
製圖：米宅茅十八
3、明顯供大於求，庫存嚴重過量。
近一年來，供應總量740.4237萬方，成交總量371.4498萬方，成交佔比僅僅50%。
截止3月9日，這個城市住宅可售套數共計35019套，住宅可售面積為4614008.62㎡，其中金臺區8553套，陳倉區10875套，渭濱區15609套。
如果按照2019年的月均30萬方銷量，那麼寶雞現有的住宅庫存，去化週期長達15-17個月。市場明顯供過於求，去化壓力的非常大的。
價格走低、市場持續低迷，貨量又太大、庫存壓力倍增……寶雞房地產市場可謂舉步維艱，一點都不誇張。
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其實，無論是寶雞，還是駐馬店，都是國內數百個三四五線城市的縮影。
如果按照以往經驗，但凡國內有一個城市被錘，其他地方就都一片寂靜了，老老實實待著等通知。
但如今不同，即便前面已經有多個被點名、被約談、被刪政策的前輩，但依然有很多城市還在掙扎、不放棄試探，哪怕要冒險。
原因只有一個：這些城市市場太涼，急於救市，一刻都不想再等。
可以說，如果上層還不公開發聲，還不公開表明態度，還不公開救市方針，那麼接下來，以身試險企圖救市的，還會有第二個、第三個、第四個……
但，上層會一個城市挨著一個城市逐個批判、逐個刪文嗎？
大概率不會。
那麼按照這個邏輯順下去，上層發佈樓市救市新政來表明態度、給出指導的大政策，肯定不遠了。
這幾天，緊盯動向，我們也會第一時間跟進分析，敬請關注。
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