引言：

2020年3月12日，國務院發佈《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》，主要提到將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。

一、億翰智庫：短期利好基建，長期隱性利好房地產市場

第一、從區域上來看，試點省份主要分佈在京津冀區域、長三角一體化區域、粵港澳大灣區和成渝等重點發展地區，試點城市擁有農用地轉為建設用地的審批權後，在農用地管理方面有更大的自主權，疊加疫情之後，各地區頻出新型基建利好政策，我們認為後續可能會刺激試點省份適當增加農用地轉建設用地，發展基礎設施配套建設，以提升省區發展質量，進而促進區域一體化發展，提升區域協同水平。

第二、國務院將審批權下放至試點省、自治區、直轄市人民政府，將有助於盤活存量土地，提高土地管理效率。

第三、雖然國務院將審批權下放，但是國務院也將建立審批工作評價機制，根據土地管理水平綜合評估結果，動態調整試點省份，因此，我們認為省市在執行方面將適度把控農用地轉建設用地的尺度。對房地產行業而言，在短期土地供應方面，可能影響有限，但也不排除已有此類型土地的企業將從中受益。中長期來看，區域協同發展或對房地產行業形成隱性利好。

第四、此次政策仍然符合“因城施策”、“相機抉擇”和“量化管理”的三大邏輯。審批權下放後，試點省份可根據當地的房地產市場特性因城施策；根據經濟形勢、行業環境相機抉擇；通過考量房地產市場供需兩端的現狀，精準、定量調整土地供應。

二、東方證券：關注土地審批權下放帶來的基本面邊際改善（地產行業負責人房誠琦）

土地審批權下放貫徹新《土地管理法》精神，加快化農用地轉建設用地審批流程，利好大基建和大型房地產項目上馬。此前農用地轉建設用地需要經歷地方立項、上報規劃調整、中央多部門審批，大型建設項目審批流程很長。此次國務院文件正式將審批權下放，此後國家層面僅保留部分地區的基本農田的總量管控，地方土地管理自主權增加，有利於佔用土地較多的大型建設項目的迅速上馬。

我們認為國務院此次文件是出臺與今年大基建主題相對應的土地適配政策，有利於大型建設項目的上馬和調動地方積極性。對於緩解地方財政壓力、因城施策平滑土地供應，抑制未來房價波動也有積極的影響，對於樓市基本面有著邊際改善的作用。

三、廣發地產：變化不大，主要下放了耕地徵收審批權

第一、《決定》目的是為了提高一些發展程度比較高的區域，政府對於區域內各類土地使用的靈活性，本質是為了增加可收儲的土地的範圍，增加政府的供地能力，“一級開發”的原材料變多了。

第二、與“集體用地流傳”無關，集體用地轉為建設用地，是集體把地賣給政府，政府再賣掉；集體用地流傳是集體直接把地賣掉，兩個流程不一樣，這次的變化不涉及計提用地流傳，不會額外帶來非政府供地。

第三、短期不會帶來供應的暴增，國有建設用地的供應權掌握在政府手裡，"決定"前後的沒有流程差異，政府是否供地，取決土地市場的熱度，和原材料的多少無關。

第四、現階段出臺這個政策，與3月6日國土資源部關於“提高疫情結束之後的土地供應”，存在一定的邏輯關聯，加大國有建設用地的供應，勢必要增加國有建設用地的潛在儲備範圍，特別試點區域這些發展程度較高的區域，“決定”可以提升這部分城市長期的土地供應能力。

四、華創地產：農用地轉性審批權下放，優勢地區獲更大發展空間（袁豪、魯星澤、曹曼、鄧力）

（1）政策內容：農用地轉性審批權獲得不同程度下放，賦予省級政府更大用地自主權。2020年3月12日，國務院發佈《關於授權和委託用地審批權的決定》。在嚴格保護耕地、節約集約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權。主要內容為：1）將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准（新《土地管理法》第四十四條已明確）；2）涉及永久基本農田轉為建設用地或徵地規模較大按土地管理法應由國務院審批的（新《土地管理法》第四十四條已明確），在北京、天津、上海、重慶四個直轄市和江蘇、浙江、廣東、安徽四省試點（省市試點為新增內容），試點期限1年，審批全部下放到省一級，其中，對試點省份進行動態調整，對連續排名靠後或考核不合格的試點省份，國務院將收回委託。

（2）依據精神：改革土地管理制度，增強土地管理靈活性，使優勢地區有更大發展空間。2019年8月，中央財經委員會第五次會議提出“要改革土地管理制度，增強土地管理靈活性，使優勢地區有更大發展空間"，同月，全國人大常委會表決通過了關於修改《中華人民共和國土地管理法》。2019年12月，中央經濟工作會議提出“要改革土地計劃管理方式”、"要加快落實區域發展戰略，完善區域政策和空間佈局，發揮各地比較優勢，構建全國高質量發展的新動力源"。2020年2月，自然資源部召開會議指出，將加快推進《土地管理法實施條例》修改和配套政策出臺，即將公開徵求意見，並指出“今年開始改革土地計劃管理方式，不再採取因素法分解指標，實行土地要素支撐跟著項目走，總量指標完全可以滿足需求”。（注：新《土地管理法》已於2020年1月1日正式施行。）

（3）改革動因：從“自上而下”的指標分配轉為“自下而上”的供需撮合，解決指標浪費和低效問題。本次改革前，政府“自上而下”對土地開發權進行配置和管理，土地指標層層分解到縣一級，由於中央和地方的信息不對稱和以及地方為求政績考核而重指標申請輕批後管理，由此會造成土地指標浪費和低效問題；本次改革後，政府不再採取因素法分解指標，實行土地要素支撐跟著項目走，總量指標完全可以滿足需求，後續將按照中央下達指標到省一級統籌，市縣有項目直接報由省裡配給指標，解決了市縣指標分配與實際發展需求不匹配的問題，由此解決土地指標浪費和低效問題，並推動增強土地管理靈活性，使優勢地區有更大發展空間。

（4）改革影響：優勢地區獲更大空間和更高質量的發展，利於“穩地價、穩房價、穩預期” 。新增建設用地指標的規模對一個地方的城市化和工業化發展具有直接的影響，本次改革土地管理制度將有利於優勢地區獲得更大空間和更高質量的發展。其中落實到房地產行業而言，主要針對於一二線城市或者經濟發展較快城市，後續此類城市發展的土地使用需求和土地供應指標之間將得到更好的匹配，也將更好的服務於“穩地價、穩房價、穩預期”精神，利於後續此類房地產市場穩定而健康的發展，也符合我們此前對於後續房地產行業政策或將遵循“先供給後需求”的支持路徑的判斷。

五、國盛地產：土地供應不會大幅增加，利好舊村改造

（1）土地供給會大幅增加嗎？不會

物理意義上的土地並沒有明確價值，土地的規劃條件（用途、建面、使用限制等）才是土地價值的核心要素。對單個城市而言，該城市的建設用地總規模（包括細分的住宅、工業、商業娛樂等）由各地的土地利用總體規劃決定而根據土地管理法規定，省級土地利用總體規劃，報國務院批准，然後層層分拆至下轄各市。而本次並未涉及規劃條線的修改，因此土地供給並不會大幅增加。打個比方，一塊農用地轉為建設用地，原本的條件是該城市“有建設用地指標+國務院批准”，現在是“有建設用地指標+省級政府批准”，實際上建設用地指標並沒有增加。

（2）利好什麼？舊村改造

土地供給總體規模並不會大幅增加，但不同城市新增土地供應的難度卻有不對稱的改變。本次最大的變化是，農用地（包括永久農田和非永久農田）轉用審批權下放，那麼邏輯上利好最大的是需要進行較多農用地轉用的舊村改造。本次審批權下放，可以大幅縮短相關審批流程，進而縮短舊村改造的漫長過程，對舊村改造利好明顯。

（3）行業整體影響？中性

我們從供需兩端分析行業整體影響。供給端，如前所述，本次改革並不明顯影響建設用地規模，也不涉及土地出讓環節的任何變化，因此對供給端影響不大；需求端，邏輯上農用地轉用會減少市區的城中村面積，增加需求，但整體上看，我們認為並不會對行業整體產生明顯影響。

六、華泰地產：提高供地效率，優化核心城市土地供給結構（陳慎 劉璐 韓笑 林正衡）

第一個方面，此次國務院將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省級地方政府批准，我們認為此舉將明顯激活各省級政府土地轉性的操作空間，縮短審批流程，提高審批效率，在不改變永久基本農田的背景下，為基建、地產項目投資匹配土地資源，加速項目推進速度，也是當前穩投資、穩經濟的重要舉措。

第二個方面，永久基本農田轉為建設用地也有了突破空間，2019年在基本農田前面加上永久二字體現了對基本農田的保護進一步升級，絕不能隨便佔用。但是此次在8個試點區域可以由各省市自己批准，這些區域除了重慶，都位於東部經濟更為發達、城鎮化率較高的地區，較其他地區存在更為突出的土地供需矛盾，一方面建設用地指標可能有限，另一方面過多的農地必要性不強，此次通過農田轉建設用地則有希望解決這類問題。18年國務院層出臺文件，允許部分省市跨省域購買耕地，和這個思路是一以貫之的，有助於自下而上優化土地資源配置。

至於大家關心的，此次會不會帶來各類土地供給的大量釋放？我們認為是否定的，因為各位建設用地總量的把握還在中央，而且中央還掌握著對各省級單位評價機制，如果做得不好，委託還可以收回。

因此我們認為此次文件最核心的意義在於：1、提高效率，解決各地基建、地產等項目用地由於審批效率、審批流程而造成的求地而不得的問題，2、優化土地結構，8大區域的重點一二線城市以及城市圈的基建、地產土地可以得到更有效率的匹配，解決過去經常性的土地供應計劃無法完成的問題，同時也為土地制度改革探路，為穩經濟出力，未來可以進一步關注“地票”制度的發展和落實進展。

七、中泰地產：利好基建，對地產影響有限（首席分析師倪一琛）

政策主要利好基建，國務院把審批權限下放到省政府直轄市政府層面，農用地轉建設用地流程加快。而對於地產行業，主要是市和縣政府可以申請招拍掛的潛在用地增加了，但實際影響有限。

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關鍵字: 天津 農用地