文 | 徐藝婷
SOHO中國還是要“大清倉”了，潘石屹還是要“跑”了。
3月11日，據路透社消息，黑石集團與SOHO中國正在就後者“私有化”進行談判，交易價值40億美元，黑石提出的私有化報價為6港元/股。
受消息影響，SOHO中國大漲37%後緊急停牌。
當晚，SOHO中國發布公告，確認“與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性”。
3月12日，SOHO中國覆盤，股價一度大漲超10%。截止發稿前，股價4.34港元，漲幅為5.85%。
其實早在2019年10月底，“京滬兩地八個SOHO系列商業物業將被出售”的傳聞就已甚囂塵上，當時SOHO中國表態 “不知悉”。四個月過去，靴子落地。
一邊賣樓，一邊註冊新公司
這並不是潘石屹第一次賣樓。
公開參考發現，近年來“賣賣賣”早已成為SOHO中國的常態。
但這一次出售的特別之處在於兩點：第一，不是出售某一物業，而是直接探討“私有化”；第二，潘石屹揚言會“鍾愛一生”的項目，如今也不要了。
2017年，潘石屹在承諾不賣樓之外，還道出了SOHO中國有兩個絕對不會銷售的項目：一個是外灘SOHO，因為“位置太重要了”；一個是望京SOHO，因為“太漂亮了，我很喜歡”。
對於“不出售”這兩個項目的時間期限，他給出了兩個字——永遠。
然而不論是此前傳聞的“出售八個物業”還是此次的“私有化”談判，均包括外灘SOHO和望京SOHO。
忍痛割愛，看來，潘石屹對這次出售下了決心。
與此同時，他在一個月內密集註冊公司。
公開資料顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累計註冊了7家新公司。
新公司的經營範圍涉及科研開發、企業管理、經濟貿易諮詢、機動車公共停車場服務、出租辦公用房等多項業務。
它們還有一樣共同之處：公司股東均為註冊在香港、臺灣等境外的公司，註冊資本從150萬元至2億元不等，查詢不到實控人的信息。
話事人與轉型路
潘石屹到底想往何處去？
或許更應該問，潘夫人張欣想往何處去。畢竟直接間接持股60%以上的張欣，才是當前SOHO中國的真正話事人。
張欣14歲隨母赴港，後畢業於劍橋大學，成了華爾街上的一名投資精英。
1994年，張欣認識了潘石屹。後者出生於甘肅天水，早年從廊坊石油部管道局辭職下海。此時，潘石屹已經南下海南做過房地產，又北上北京與馮侖等人共同創建“萬通”。
兩人相識僅四天，就決定結婚。緊接著，潘石屹跟兄弟散夥，開起了夫妻店。
1995年，帶著離開萬通時分得的100萬元，潘石屹與張欣一起創建SOHO中國。
如今變賣資產的緣由，就伏筆在SOHO中國的發展史中。
從1999年起，北京“現代城”、長城腳下的公社、海南博鰲藍色海岸等項目相繼建成，反響不俗。但SOHO中國卻在綜合考慮後，決定放棄住宅地產，轉向商業地產，以“建外SOHO”打響第一炮。
2007年，SOHO中國在港交所上市，成為當年最大的亞洲地產IPO。
五年後，它二次轉型為包租公，從商業地產“開發—售賣”轉向“開發—自持”，營收主要來自於租金收入。
2012年，SOHO中國實現營收153.05億元，同比上漲約169%；淨利潤為106億元，同比增長22%。
達到自身巔峰的同時，也開啟了下坡路。
到了2019年上半年，SOHO中國的營收約8.89億元，淨利潤為5.65億元，同比下降48.36%。
數據顯示，今年寫字樓市場租賃需求和成交租金雙雙下滑。關於此，潘石屹說過兩個數字：“我們物業回報率是3%，這在市場上表現已經不錯。但銀行貸款的利息是4個點，租金回報率還趕不上銀行貸款利息。”
租金與利率倒掛，正是SOHO中國售賣物業的原因之一。
沒人知道，如果2005年之後，SOHO中國還是做住宅，會是怎樣的光景。
2018年，萬科房地產業務營收已達2846.2億元，總資產過萬億；碧桂園營收3790.8億元，總資產也過萬億；恆大營收4662億元，總資產達到1.88億。
就在這一年，SOHO中國的營收為17.21億元，同比減少12.32%。
歷史沒有如果，有的只是SOHO中國的掉隊與清倉。
過往清零，轉戰海外？
2005年，潘石屹忽然將名下股份以饋贈的方式，悉數送給張欣。
箇中緣由，傳聞頗多，但也只有當事人心知肚明。
這裡的關鍵不在於“為何轉”，而在於轉了之後，張欣將所持股份轉入了家族信託。她是財產的授予人、保護人，也是該筆信託的唯一受益人。
潘石屹張欣
家族信託頻頻出現於潘張二人海外投資中。
2011年，潘石屹數億美金投入紐約港務局長途巴士站辦公大樓項目；2012年，斥資6億美金收購曼哈頓公園大道廣場49%的股權；2013年年初，張欣和巴西財團以14億美金收購美國通用汽車大廈40%的股權。
潘石屹之子潘瑞也加入到了父母的海外大戰之中。
早在英國攻讀雷丁亨利商學院房地產博士學位時，他就成立了EREC Estates房地產公司，現已擁有多個大型地產項目。
關於海外投資的資金來源，張欣說來自家族信託，與SOHO中國無關；潘石屹說純屬個人行為，與SOHO中國無關。
但凡瞭解些家族信託與SOHO中國之間的深度綁定關係，自然也就知道“
與SOHO中國無關”是不可能的。2016年之後，由於國家加強外匯管制，潘氏夫婦暫停海外投資。
2019年，SOHO中國資產售賣步伐加快。
“SOHO中國目前資產太單一，主要都是辦公產品。銷售之後，我們儲備點別的東西挺好。”潘石屹說。
所謂“別的東西”，可以在國內，也可以在海外。
翻閱潘石屹的微博，不是公益就是攝影，不是木雕就是會友，大有淡出日常管理之勢。
但他畢竟是SOHO中國董事會主席，賣不賣還是得做個決定。即便辭去了SOHO中國董事會主席，該發言還是得發言，妻唱夫隨。
家族信託也好，SOHO中國也罷，總歸都是潘家的事兒。只是可惜了SOHO中國，地產界的一面好旗幟。
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