德筑美国集团（Dezhu US Group），是一家总部坐落于美国东南部最大城市亚特兰大市的集房地产开发、房地产设计建设、房地产销售及物业管理的大型综合房地产开发企业。
德筑美国集团（Dezhu US Group）以“厚德载物，诚筑天下”的理念，致力于在美国开发人居和谐的高档优质社区。德筑美国于2013年成立，经过短短7年的迅猛发展，2020年在开发新项目17个，总产值超过七亿美元，遍布亚特兰大CBD等优质地段。开发项目包括豪华公寓、中高端联体和独栋住宅社区、酒店和商业综合体等。
德筑美国拥有来自中美大型地产企业并参与过多个大型项目的高管团队，平均20年以上工程经验的项目管理和施工团队，精通设计、建筑、营销、物业管理、法律、税务等的综合服务团队。德筑团队以专业、专注、高效、勤奋和敢打硬仗著称，现有全职员工59名，高级领导层管理人员18位，团队自集团成立伊始便保持高速发展的态势。
嘉宾介绍
薛鑫
德筑美国集团总裁
清华大学本科
佐治亚理工研究生
十余年中美房地产、金融、高科技领域管理经验
沈天章
德筑美国集团市场销售部总监
美国Emory大学商学院毕业
刘雨珊
德筑美国集团营销部主管
美国Emory大学应用数学和经济学专业
张凯
美国合一地产投资基金合伙人
虎哥：
《虎成论金》的朋友们，大家好！说起在美国投资置业，我们在过去的节目里面已经多次和美国地产界的朋友进行过深入地交流。这一期，虎哥又请来了几位非常重要的嘉宾——首先是美国德筑地产开发公司CEO Eric，薛总。
薛鑫：
大家好！
虎哥：
德筑地产开发公司市场总监，沈天章。
沈天章：
大家好！
虎哥：
德筑地产开发公司营销总监，刘雨珊。
刘雨珊：
大家好！
虎哥：
美国合一地产基金创始及合伙人，张凯。
张凯：
大家好！
如何规避房产投资中的误区和风险？
虎哥：
很多中国的投资者在海外进行房产配置时都会遇到风险，尤其是当海外买家在美国以投资为目的而进行房产投资时，可能会面临着不能到现场去实地考察的情况。那么，在这种情况下，根据你们过往案例中的经验，能否和大家分享一些投资经验，或是一些能够帮助投资者们更好地规避投资误区和风险的方法呢？
沈天章：
为什么会有风险和误区呢？那是因为很多海外买家对于美国房产的一些小知识没能了解透彻，所以才会导致在投资的过程中会出现一些风险和误区。通常来讲，我们把客户所产生的误区归纳为以下三点：
第一，从本质上来讲，是因为对美国的房产有一个过高的期望。很多人会觉得，因为在国内所住的房子面积可能比较小，所以来美国投资时就一定要投资一个联排的或者是独栋别墅。又因为考虑到这里的房产单价可能比国内的一些二线城市低一些，因此他们就会觉得，反正跟国内相比，这个房子的价格是比较低的，是一个“白菜价”，所以我不买白不买。但要提醒大家的是，在比较价格时，千万不要跟自己在国内的北京、上海、广州、深圳等地的房价去比较，而是一定要跟当地的房产均价进行比较——如果其房价虽低于上海，但远高于当地房产均价的话，那么这个房地产产品就不用考虑了。
第二，对于美国房产的另外一个误区是觉得其回报率和租金比都非常高。这种误区的产生可能是因为考虑到如果在北上广深买一套房子的话，其在出售或者出租之后的回报率可能是1%、最高是2%，因此可能有一些机构会跟大家说，美国的房地产回报率能达到10%甚至12%。这么一算，是不是觉得还是直接出租给Airbnb（爱彼迎）、或者长期出租比较划算？但是你有没有想过，美国是有地税、有物业管理费、有保险以及过户费的，当刨去这些杂费之后，说不定你能拿到手的就只有3%、4%的回报率了，如果再考虑到资金的损耗和你所花费的时间，那么就会发现这一切好像并没有你想象中那么好了。
第三，很多人把所投资的房地产产品当作自己今后要住的房子了，所以之前我遇到过一些投资人和我说：“我买的房子，风水一定要好，门牌号一定不能带4。”其实这些误区是可以规避的，为什么呢？因为要思考清楚的是，这个房子只是用来做投资的，所以我们在投资时所需要关注的要素就是地段，不管是投资房地产还是房地产投资，从本质上来说都是房地产，那么它的三大关键因素就是Location（位置）！Location（位置）！Location（位置）！——首先要考虑的就是位置！刚刚凯哥也提到，第一位置要好，第二回报率要高，也就是说要去关注周边地区的租金情况。
德筑为了使消费者不再遇到这些风险，我们所提供的方案是：
第一，我们有包租的服务。我们与一家即将上市的租赁行业的独角兽公司签约了租赁服务，我们会给消费者提供6%的净回报率——这是刨除了物业费、地税以及任何其它费用之后，能够到消费者手里的净回报率。
第二，我们的房屋是有低价保证的。比如你在签约了五年的包租期之后不看好美国房地产，或者是你对于房地产有别的想法了，那么我们是可以进行原价回购的，这样就规避掉了投资者在地产投资中的绝大部分风险。
薛鑫：
我补充一点——我建议投资者不论在进行哪类投资时，特别是对于那些即将进行海外房产投资的人，一定先要多看看《虎成论金》。大家应该了解一下，当我们在谈回报率时，我只是说了它的概念，但回报率的背后意味着什么呢？我们也看到有些投资型的房地产开发商说他们的回报率可以达到百分之十几，但其实它的前提条件是你要涨到三倍杠杆、并且去做了贷款之后才能达到的。而像我们所说的6%的回报率是在房屋的原价买卖价格基础之上的，如果同样是涨到了三倍杠杆之后，那么回报率肯定也是会更高的。既然是一个投资型的产品，投的也是自己的钱的话，那么就一定要具备一些金融知识，了解回报率背后的含义是什么。我相信作为地产基金的话，张凯他们遇到的这类情况和接触到的基金投资人应该会更多。
虎哥：
沈总，作为德筑的销售总监，你有没有把德筑的房子推荐给你周围的朋友？
沈天章：
德筑的产品定位是比较清晰的——有独栋的别墅，庄园，联排别墅，也有一些自住型的独栋别墅，除此之外，我们也有投资型房产和投资型公寓。因此，对于我身边的朋友，只要他们有需求，那么我就会推荐。
虎哥：
雨珊，作为德筑的营销总监，你如何看待德筑的产品呢？
刘雨珊：
首先，德筑的产品是非常好的。我们做市场的目的是找到目标客户——比如针对我们的投资型房产，那么更多的投资者可能是从远道而来。另外，ZG的投资者会比较喜欢一些高资产的项目，像我们的Single family house独栋别墅的项目，可能就更符合一些想要来这边安居乐业、或是想在这边置业的人的需求。因此，如何把我们的产品推荐给正确的目标人群，是我们市场部要做的另外一个主要方向。
虎哥：
你们有没有把德筑的房子推荐给你们ZG的那些亲戚朋友、并且他们已经成功购买的？目前有吗？
刘雨珊：
这要看我们的亲戚朋友有没有这样的愿望。如果没有的话，那么就算房子再好，他们可能也不会去购买，但是如果是有这样的愿望的话，那么他们一定会选择我们的房产。
沈天章：
我们公司之前有一个项目，我自己的朋友把那些房子全部买下来了，现在那里已经成为一个我的朋友们能够安居乐业的小区了。
虎哥：
这是哪个项目？
沈天章：
这是在我们亚特兰大的中心城区Ponce City Market（庞斯城市场）边上的一个联排别墅项目，一共是14套，是我的14个朋友一起去购买的。
高佣金的背后有哪些陷阱？
虎哥：
另外我还了解到，在ZG，有很多这种海外的房地产项目开发商要给ZG的这些房产中介非常高的佣金，目的是为了实现销售。而且据我了解，有些项目的佣金能给到10%甚至20%，所以我一直在想，这背后会有什么样的陷阱和猫腻呢？
沈天章：
据我了解，能够达到类似10%以上佣金的产品，基本上都是一些像欧洲、希腊这样的新兴的投资国家，可能是因为其地产的投资回报率会比较高。众所周知，销售一直是最重要的一个职业，因此，可能对于这些销售渠道来讲，会给到比较高的佣金，那么我觉得这也是无可厚非的。而在美国，这个行业是比较统一的，佣金比例基本上是维持在5%到6%。另外，美国这边会有两方的经纪人——一方代表买方，另一方代表卖方。所以，如果你有买方的经纪人，那么当你去买房子时，你的经纪人和对方经纪人可能就会平分这5%-6%的佣金，这也是当地市场的一个规定。
薛鑫：
我们通常能看到两种佣金——一种是在ZG推广的，就是不同国家的产品会有不同的佣金水平。另外一种是即便是在本地做推广，像前几天我们和一个澳大利亚的地产基金谈合作时，对方就谈到，在澳大利亚，他们做的一个地产项目的Marketing（市场营销）费用就要占到项目的10%，也就是说，如果我们有一个一亿美元的楼盘的话，他就要拿1000万美元去做Marketing（市场营销），这是他们的一个市场标准。因此，这个佣金的数量很多时候是基于当地市场环境的。那么，当有买家来美国找我们买房子时，对于这种情况下的佣金测算方式来说，无外乎有三种情况——第一种情况是有买方经纪人和卖方经纪人。第二种情况是没有买方经纪人，直接找到卖方经纪人。第三种情况是直接找到开发商。因此，对于佣金水平的测算是基于我们对这三部分客户比例的一个预估，所以，目前这个市场的佣金比例如果基本是在5%或者6%之间的话，那就没有什么猫腻。
如果是团购的话，能否省去佣金呢？
虎哥：
这也是我想帮投资人来咨询的问题——比如针对德筑的这种投资型房产来说，如果我们的投资人能够采用团购的方式，那你们是不是可以帮他们节省掉这部分的销售佣金，从而真正实现让利于投资人呢？
沈天章：
如果以团购这样的方式来德筑进行房产投资的话，那么我们肯定会为《虎成论金》的听众或者团购的买家们提供一个比较有吸引力的产品，我们的产品都是为了投资人而精心设计的，因此，只要有需求，我们就可以根据这些需求而创造出一个产品，这也是我们的理念之一。
虎哥：
那是不是就可以告诉我们的投资者，如果能实现团购，那么其价格是完全可以再商量的？
沈天章：
对。如果是申请团购的话，那么对于我们来讲，就像刚刚薛总所说的，在市场营销的费用上可能就会有一些是能够节省下来的了。如果市场营销的费用减少了，那么我们也非常愿意把这部分费用返还到消费者手中，这也是一个比较好的模式。
虎哥：
非常感谢德筑的各位高管给予我们ZG投资人的承诺。如果有投资者想进行美国房产投资的话，那么德筑肯定是一个优先的选择。
另外也非常感谢四位嘉宾做客《虎成论金》，希望我们在后面的节目中能够再次邀请到四位嘉宾，继续和我们分享美国房产投资的那些事。谢谢！
本节目内容仅为投资者教育目的而发布，不构成任何投资建议。
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