近日，省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，要求堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，強化城市主體責任，加快建立房地產調控長效機制。這是海南深入貫徹習近平總書記“4·13”重要講話和中央12號文件精神的重要舉措，有利於推進海南房地產市場平穩健康發展，更好服務海南自由貿易港建設。
黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。當前，各方對海南房地產下一步的調控政策和市場走勢普遍關心，對海南房地產市場風險防範和中長期發展制度建設高度關注。在這個背景下，為回應社會關切、穩定各方對海南自由貿易港建設的預期，海南省委辦公廳、省政府辦公廳近日出臺了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》），堅持“房住不炒”的發展定位，保持調控政策的連續性，健全兩個體系，更好滿足居住需求。這對穩房價、穩地價、穩預期，促進海南房地產市場平穩健康發展，加快推進海南自由貿易港建設，讓廣大社會成員分享自由貿易港建設紅利具有重要意義。
事關海南自由貿易港建設全局的重要舉措
事關海南自由貿易港加快發展的重要舉措。2020年是海南自由貿易港建設關鍵之年。能否開好局、起好步，一定程度上取決於房地產市場能否平穩健康發展。受新冠肺炎疫情影響，海南經濟社會發展受到一定程度衝擊。由此，多方面觀望海南會不會放鬆房地產調控政策，出臺房地產刺激政策？《通知》明確指出，海南將繼續堅持全域限購的政策不改變，要保持合理的自住需求，堅決遏制投機炒房，避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段。這向外界釋放了明確信號：海南絕不當“房地產加工廠”。海南自由貿易港建設，將堅定房地產調控目標不動搖、力度不減、政策不走樣，保持政策的連續性、穩定性，建立城市主體責任制，促進房地產市場平穩健康發展。
事關海南自由貿易港中長期發展的重要舉措。海南建省辦經濟特區30多年來，如何平衡好經濟增長與房地產之間的關係，始終是一個難題。海南歷史上出現過“房地產泡沫”，國家調控後，佔全國人口0.6%的海南，留下佔全國10%的空置商品房，爛尾樓有600多棟，海南金融處於高風險期，經濟增長陷入低谷。2009年12月31日，國家宣佈建設海南國際旅遊島後，僅五天時間，海南商品房交易171億元左右，是2008年全年的總和，房價漲幅是全國的5倍，對此，老百姓有很大的怨言。2018年4月13日，習近平總書記鄭重宣佈，黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。海南迎來新的發展機遇。如何保持房地產市場平穩健康發展，避免歷史教訓重演，是擺在海南自貿區、自貿港建設面前的一道重要考題，也是考驗政府治理能力、建設人民滿意的服務型政府的一道難題。近兩年來，海南省委、省政府以壯士斷腕的決心調整產業結構，破除經濟發展對房地產的依賴症。這次《通知》是房地產調控政策的延續、完善和創新，目的是引導房地產市場平穩健康發展，為自由貿易港中長期發展奠定基礎。從成效看，目前已初步實現了調控目標。在拉動2019年海南經濟增長的“三駕馬車”之一的投資領域，最主要的房地產開發投資下降22.1%，而進出口額增長6.8%，明顯高於全國平均水平（3.4%）；全社會消費品零售總額增長5.3%；服務業比重達到59.0%，比全國平均水平高出5個百分點；服務業對經濟增長貢獻率達到75%，比全國平均水平（59.4%）高出15.6個百分點。2020年1月，海南頂住疫情衝擊，實際使用外資同比增長366.46%，更遠遠高出全國平均水平（4%）。“三駕馬車”中兩升一降，表明海南經濟發展方式正在渡過房地產調控的陣痛期，向高質量發展轉變，這對海南自由貿易港中長期發展具有重要意義。
事關城鄉居民共享自由貿易港發展紅利的重要舉措。城鄉居民收入水平低與高物價、高房價是海南經濟社會發展中長期存在的突出矛盾。2019年，海南人均GDP、居民人均可支配收入分別相當於全國平均水平的79.7%、86.8%；而2019年三亞市和海口市商品住宅銷售均價在全國40個重點城市分別排名第7位和第12位。房地產市場有效調控，不僅是一個重要的經濟問題，也是一個重要社會治理問題。在保持市場穩定前提下，滿足不同群體的多元化住房需求，是衡量社會治理體系和治理能力現代化的重要指標。《通知》的主要調控政策，突出了住房的民生屬性，把解決人民群眾的住房問題作為落腳點和出發點，落實市縣主體責任，加快建立與海南自貿區、自貿港建設相適應的住房保障和供應體系，建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制，可推動實現全省人民住有所居，有效提升本地居民的獲得感、幸福感，贏得廣大社會成員對加快建設海南自由貿易港的支持。
多措並舉保持海南房地產市場平穩健康發展
繼續堅持“房住不炒”的發展定位。海南的歷史教訓表明，房地產需求端政策的細微鬆動，容易引致投資投機性需求捲土重來，使來之不易的調控成果付諸東流。海南在全力“抗疫”的同時，及時發佈《通知》，加強對房地產市場預期引導，進一步明確“房住不炒”的發展定位，保持房地產調控政策的連續性、一致性和穩定性，遏制投機炒房動機，有利於確保房地產市場預期持續穩定，防止大起大落。同時，在供給端發力，深化房地產市場的供給側結構性改革，通過發展公共租賃住房、市場化租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房，可形成多元化房地產供給體系。供給側和需求側兩端發力，確保了“房住不炒”定位的落實。
“市場的歸市場、保障的歸保障”的改革思路。房產和土地都是重要的經濟資源。建立房地產市場平穩健康發展長效機制，核心是政府在保障基本住房需求的前提下，發揮市場在房地產資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，實現“市場的歸市場，保障的歸保障”。《通知》中提出，一是通過發展市場化商品住房、市場化租賃住房，滿足省內居民多層次居住需求和省外居民旅遊度假租賃住房需求。二是通過加大公共租賃住房保障力度，滿足困難群眾的基本住房需要。三是通過發展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。四是深化土地管理制度改革，結合市縣住房發展規劃和年度建設計劃實行住房用地總量和計劃管控，並實行住房類型分類管理及其對應住宅用地供應年度計劃，按照需求和時序安排各類住房土地供應，完善住宅用地出讓方式，加大力度盤活存量建設用地。
借鑑國際國內經驗，創新發展“安居型商品住房”的突出亮點。香港有近50%居民住在“公屋”裡；新加坡以組屋為主的公共住宅佔比住房總量達到80%。《通知》創新提出發展“安居型商品住房”，面向無房或人均住房面積未達到當地平均水平的居民家庭銷售，限定銷售價格、銷售對象、套型面積和轉讓條件，採用政府主導、市場化運作方式進行。該類型屬於政策保障性質的商品住房，並在一定時期實行封閉性流轉。近期海南將在住房價格高、住房問題突出的市縣開展安居型商品住房試點建設。建議海南儘快出臺實施細則，逐步擴大試點區域，分步驟、分階段在全省推開；鼓勵存量商品住宅用地或在建商品住宅項目轉型發展為安居型商品住房，讓來海南自貿港的人才能夠安心居住、放心創業、紮根海南。
“一城一策、分類施策”的改革路徑。一是按照“一城一策”原則落實房地產長效管理機制。《通知》沒有搞“一刀切”，而是在“房住不炒”的定位下，允許各市縣根據當地經濟社會發展水平、人口規模和結構變化、住房供求關係等因素，按照穩地價、穩房價、穩預期的要求，堅持市場化方向，完善住房保障體系，確保房地產市場平穩運行。二是分類精準施策。按照《通知》要求，要綜合運用經濟、法律和必要行政手段，加強房地產供需雙向調節。例如，《通知》提出積極推動發展海南房地產信託投資基金（REITs）。從國際經驗看，REITs具有流動性好、風險分散、收益較高和相對穩定等優點，能滿足我國巨大的不動產的證券化需求，是未來我國房地產金融的重要發展方向之一。目前，REITs佔全球上市房地產市值份額的45%，其長期回報優於股票和債券。探索發展海南房地產信託投資基金，不僅有利於提高房地產的利用價值，還有利於消化部分投資需求，引導投資者由投資實體地產向投資房地產金融產品轉變。（作者系海南大學政治與公共管理學院、海南省哲學社會科學重點研究基地“海南省公共治理研究中心”研究員）
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