特靠譜

大家好，我是勇談。對於小區公攤面積的問題很多朋友都存在一個認知，認為公攤面積包括了小區內所有的公共面積，包括車位等。其實這種觀點是不是正確？至今尚未有法律定論，這裡不是為開發商或者物業站臺，只是想跟大家分享下自己的幾點觀察。

房產的公攤面積到底包括哪些？車位到底歸誰？很複雜，很少有人能夠說清楚

一般來說小區的車位分為：地面車位和地下車位，地下車位的產權基本可以肯定不是屬於全體業主所有的。至於地面車位為何還能進行出售？或者需要繳納車位管理費？幾點觀察：

第一、車多車位少是多數小區都存在的情況，那麼如何分配？只能通過繳納費用或購買來進行區別。這裡需要跟大家普及的是，多數小區的車位出售都是無產權的（出售時僅僅簽訂了協議），按照法律規定是不可以進行出售的，為何開發商還要出售？其實依據就是車多車位少。這個購買車位其實就是大家購買了車位使用權，這點從某種意義上來說跟公共收費停車場是一個道理。簡單理解就是“誰交錢誰使用”。

第二、地下車位的產權歸屬一般來說只有兩個：開發商或人防部門，特殊情況除外。曾經看過一個北京衛視的節目曾用幾個章節來論述地下車位的產權問題，最終也沒有一個明確答案，這點足以說明地下產權的歸屬複雜度。包括之前有不少業主提出疑問認為“地下車位的修建成本包含在房屋本身中”，這些成本如何計算？所有的數據其實都在開發商手中，業主根本得不到有利證據。所以，要想明確車位產權歸屬是一個複雜的過程。甚至目前存在不同法律互相“打架”的情況。

誰買誰使用，這是目前比較通用的做法，撇開產權問題不談，大家買的其實是使用權

這裡我要說的一點是“我是不鼓勵購買車位的”，在城市中一個車位動輒十幾萬，甚至幾十萬花費這樣大的成本到底值不值得？大家自己思量。這裡還要跟大家闡述下我對於“買車位”的定義，在我看來哪怕是按月支付停車費也算是“買車位”，畢竟在車位產權歸屬問題沒有搞清楚之前，大家購買的其實都是使用權而已。幾點愚見：
第一、目前來看多數小區內車位的停車費要遠遠低於停車場的收費，這也是造成大家都熱衷於在小區內亂停亂放的原因。可以說包括現在很多小區本身的車位配套也是不夠的，很少能達到1:1的，加上小區停車費要比外面低的多，也就促使了很多小區業主喜歡把車位停到小區內，當車位不足時只能亂停亂放。所以，如何增加小區內車位或調整小區外停車資費是一個問題。

第二、小區內車位“只售不租”也是造成小區內車位不足的很大一部分原因。作為開發商來說只希望做一次性買賣的心情可以理解，但是對於小區內業主來說有沒有必要買一個車位？是一個經濟賬。如果開發商能夠將未出售的車位委託物業等進行代為管理，徵收租金，是不是會更加合適？這點就需要更多的監管部門和法律進行補充了。

綜上，公攤面積是否包含車位面積？這個目前來說並沒有定數，希望未來這個疑問能夠得到切實解決。不過目前來看在小區內或外面停車場停車都是需要交納費用是“慣例”，也只能按照這個趨勢走下去了。如果有疑問的話，那麼就在外面租車位就行。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，歡迎大家積極訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

車位不會包含在公攤面積裡。車位有三種類型，都不會攤到公攤面積，一，是地面停車位，屬全體小區業主所有，是誰使用誰付費的，收益歸全體業主所有。二，是地下車庫(有產權證）和地下停車位，是根據城市規劃要求，滿足停車要求(小區戶數與車位數比要求)而擴展的地下停車場，法律中無明確界定標準，一般是誰投資誰受益（有爭論，是建設在小區的地盤內），地產商都是出售（或出租)，條件是不允許銷售或出租給非小區業主。三，是平戰結合的人防工程車位(一般都是戰略物資庫），平時做車位，戰時封堵，這部分的所有權為國家（戰時徵用)，但平時的收益沒有界定，但投資者是地產商，沒有移交的手續（到底移交給國家還是業主），地產商將人防車位出售（講是使用權出售）或出租（沒有產權證明，僅協議轉讓），收益者是地產商。從全國幾個法院判例來講，應該是業主的。

醉江南小鎮

公攤面積一直以來都是購房者心中的痛點。購房者普通大眾對於公攤面積的認識其實並不充分，有很多都是道聽途說，很容易被誤導。那麼作為一名曾經工作在房產測繪崗位的業內人士，老J下面就和大家說一說，公攤面積當中到底包含不包含停車位的面積。

什麼是公攤

公攤面積簡單說就是為本樓服務的公共用房部分，並且這個服務是指全樓皆可用到的。並且房屋公攤的分攤原則也是誰使用誰分攤，並且能供參與到公攤當中的部位都必須有頂蓋、有圍護結構、可用於生產經驗生活的永久性建築。

很明顯這其中並不包含停車位和車庫的面積。

車位和車庫

人很多人說房屋的公攤面積當中包含車庫和車位的面積。那麼車位是什麼，車位有地下車位和地上車位兩種。之前說過能夠計算公攤面積的部分都是可計算面積的永久性建築，地上車位沒有頂蓋、沒有圍護結構、也不是永久性建築。因此地上車位絕對不會作為公攤計入到房屋的公攤當中。同理，那些說小區公共用地也算在公攤當中的謠言也就不攻自破了。

車庫：有人說車庫尤其是地下車庫一定是建築，要算在公攤當中了吧。前面也說了車庫不包含在公攤面積當中，因為車庫不論是一層的獨立車庫還是地下室的車庫都不是為全樓服務的公共部分。並非是全小區全樓都需要的或正在使用的公共部分。因此，車庫也不計入公攤當中

會不會有開發商鑽空子

那麼會不會出現開發商鑽空子將公攤部分改成車庫車位的情況呢？其實這是有可能的。因為對於廣大購房者和業主來說，自己接觸公攤面積只是從合同或者不動產證看到的。具體公攤部分包括那些自己也不知道。這其中就有可能開發商後期將已經計入公攤的設備用房等進行改造，從而騰出地方做成車位出租、出售。同時，開發商後期改造的情況在項目竣工測繪完成之後基本就無人監管了。因此開發商想坑業主業主是不能有效甄別的。

業主到底掏沒掏過車庫、車位的錢?

雖然，公共車位和車庫不計入公攤面積。但是業主很可能已經給車庫和車位買過單了。

對於開發商而言，他們在核算成本的時候拿地的成本、建設的成本都是算在房價當中的。其實全體業主已經從開發商手中將小區的土地和整棟樓、整個小區的所有權買回來了。掏過錢的業主後期還要為自己買過的車庫、車位再掏錢就屬於重複收費了

只不過現在的購房者本身維權意願不高、不懂，也不願意打官司。開發商也是抓住了業主的這個心理才讓購房者心甘情願的掏腰包的。如果我們查看一些業主的維權案例我們可以發現，其實通過爭取我們是可以爭取到車庫、車位的所有權的。

總體來說，車位和車庫並不會計入到購房者的房屋面積當中。但這也並不說明購房者沒有為車位和車庫掏過錢。

房產老J

小區車位包括地上車位、地下車位以及人防車位。這些車位都有對應的產權，所以不管是無償使用、租用還是購買都是擁有車位產權者的合法處理手段。

提醒一下廣大業主，在購買車位時要注意不要購買到人防車位，人防車位是屬於城市人防工程當中的一部分，產權式隸屬於國家的，物業只有人防車位的管理權並沒有所有權，所以購買人防車位是無效的。

圖中這樣的大鐵門是人防車位的標誌之一。

對於租賃車位的業主們要注意，車位的最長租賃期限是20年，超過20年的部分是無效的，所以千萬不要被一些無良的物業欺騙，超長期限的租賃車位，導致後期的租賃合同無效。

東友律師團

首先我想說題主的問題本身就有問題。我們所謂的公攤面積是指公共使用的面積，而車位的情況還比較複雜，並不一定就在你所謂的公攤面積裡面，所以我認為除了地面車位和人防車位以外的開發商自建車庫銷售是正常的。那麼下面我們就來說說公攤面積和車位的問題。

首先我想我們應該搞清楚什麼是公攤面積？

以上是百度百科對於公攤面積的定義內容，從以上的內容中我們可以看到，對於公攤面積而言，與車位能掛上鉤的可能就是“地下室”這一條了，但是地下室也並非車位。在我們目前的商品房小區建築立面，一般的垂直地下室都是屬於人防的，既不屬於開發商也不屬於購房者，確切的說這部分是屬於國家的。

按照車位的歸屬我們可以把目前的車位分為三種：

第一種：地面停車位。這種車位目前已經很少了，但是還是有的，其實這種車位一直存在著產權上的爭議，按照國家的相關規定來說，所有的地面車位都應該屬於全體小區業主所有，開發商是不能買賣的。但是很多小區仍然畫的有這一類的車位，那時消防應急車位，平時很多的物業公司就用來出租的很常見，但是嚴格的說其收入應該屬於全體業主所有。

第二種：人防車位。這種車位這種車位是屬於人防辦的，也就是在我們的人防範圍內擴建的人防應急車位，一般的都在地下，數量不多，不能買賣，但是可以出租，這些車位的出租收入應該歸人防管理部門所有。

第三種：開發商出資建設的地下停車庫車位。這種車位是在樓棟垂直地下以外部分，由開發商出資建設的地下車庫，其緊連樓體，但又在樓體之外，而且這部分車庫是不計容的，所以對於整個小區的容積率並無影響，嚴格的說產權應該屬於開發商所有。所以其買賣就屬於合法合理的了。而且這種車位也是目前的市場主流。很多的小區已經實現了獨立車位產權辦理。

所以說除了第一種地面車位以外，第二第三種車位都不在購房者的購買範圍之內，那麼開發商進行租賃或者銷售都是可以的。那麼下面我們主要以第三種車位詳細分析。

那麼如果開發商要賣車位的話，是否有法律依據呢？

根據《物權法》第七十四條規定：

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

為什麼很多人對於購買車位仍然存在著疑慮呢？

這個從以上我們對車位的分類來看，雖然分類很明確，按道理應該不存在糾紛才對啊，但是現實中，大家往往誤認為地下車庫屬於我們業主的，這裡面主要有幾個問題：

第一、地下車庫佔用的土地是否屬於我們業主。這個問題其實剛才我們也說過了，由開發商出資建設的地下車庫是不計容的，就是不計算進我們整個小區的容積率的，另外其土地權籍歸屬於開發商所有的，但是就目前來講不動產登記。

第二、在計算公攤面積的時候有沒有把地下面積計算進去。其實這也是剛才說的不計容，另外從公攤面積的公攤原則來看，誰使用誰公攤，所以並沒有在我們的公攤面積裡面。

第三、為什麼我們買的車位是隻是使用權協議而沒有產權證。其實大家疑慮的最大症結就在這裡了，其實不是開發商不辦理，而是不動產登記的很多環節太複雜，很多導致開發商不願意辦理，更有甚者，很多地方的不動產登記機構自己都搞不清怎麼辦理，這個不敢再多說了，適可而止

第四、地下車位的使用權到底有多少年。這個其實是根據我們的土地性質息息相關的，如果土地性質是住宅，那麼就是70年，如果是商業則是40年。

基於以上四點，很多購房者對於購買車位心存疑慮。那麼如果我們要買車位的話應該注意什麼呢？

在這裡我以為個人的經驗來給大家一些建議吧。

第一、買車位看尺寸。目前我們的車位標準尺寸是寬2.2米-2.5米，長4.8米-5.3米；車與車之間的距離不小於0.6米，前後牆壁或者柱子的距離不小於0.5米。

第二、買車位關鍵看便捷性。這也是很多開發商對於車位定價的一個基本原則，離樓梯口近的車位貴，遠的便宜。

第三、停車的難易程度。就看車好不好停的問題，這個跟每個人的開車手藝有關。

第四、車位價格裡的秘密。我是做房地產營銷的，那麼我也給大家透露一點乾貨吧。我們在做車位定價的時候，一般採用的是40年為期限，有一個計算公式，車位的均價=40年*12個月*（月租金-月管理費）。比如一個小區的車位租金是400元/月，而車位管理費是100元/月，那麼車位均價=40*12*（400-100）=144000元，這個就是我們的一個心理估價，然後再進行市場調研、車位比等綜合評估得出一個合理的價格。（別說是我說的哦，老闆會打我的）

總的來說，在車位歸屬明晰的情況下，能買還是買吧。但是如果有人拿著歸屬不明的車位賣給你，一定不能買哦。

好了，以上是我個人的經驗和觀點，喜歡的給個贊鼓勵一下，如果您還有什麼疑問，歡迎留言或者私信溝通交流。我是超哥說房產，歡迎關注。

超哥說房產

開發商賣的是銷售面積也就是最大的面積，包括物業摟，電力房等等，開發商絕不會做賠本的買賣，其次才是建築面積，包括樓道，電梯等等，最後才是實住面積。平民鬥不過奸商呀，地下車位必須自已買，可還要交管理費呀，因為有保安24小時值班，替你服務呀！

光明的前途6

你這個問題本身就不對。所謂房屋公攤，攤的是計入容積率的建築物的面積，不計入容積率的非建築物，如綠化、道路、地面車位等，以及不計入容積率的建築物，如架空層、地下室，這些面積都不計入房屋公攤。另外，購買地下室產權車位需要公攤地下室建築面積。

既然不計入房屋公攤，何來公攤面積包括車位面積？

澹澹言懷

怎麼說呢！叢服收費，在每個人身上都有，你買房，交了各種稅，和費，在強加百姓身上公攤，和物業，停車，等，還要收房產稅，，，，中國的百姓，生活在稅費，當中就一個字，，，累，誰給你解釋！沒人！都是磚家，

關鍵字: 業主 小區 人防