2020-03-12 16:45:04 佚名

l有多努力就有多特殊

這一輪去庫存，各大大小小的城市房價都發生了很大的漲幅，尤其是二三四線城市，它們的房價幾乎都是翻倍。

因此，我們身邊投資買房的人群越來越多，似乎都想通過買房來實現增值收益。

最近，有一些購房朋友又開始提問了-在昆明這座城市買房投資，是否有前景呢？

今天我們就一起來聊一聊，如何正確看待昆明這座城市，它的城市定位怎麼樣？昆明這個城市的房價表現又如何？在昆明買房投資到底如何呢？

一，如何正確看待昆明這個城市，它的城市定位到底如何？

對於絕大部分朋友來說，對昆明的印象最深的可能就是它的天氣，所以我們常常說昆明四季如春，是非常適合人居住的地方。

然而昆明這座城市的定位其實也不錯，在我國那麼多的城市當中，它也有著自己的亮點。

首先，我們需要知道昆明地處我國的西南地區。

由於昆明的地理位置優勢，在國際上，是我國面向東南亞，南亞開放的門戶城市。

位於東盟10+1自由貿易區經濟圈，同時是大湄公河次區域的經濟合作圈，也是泛珠三角區域的經濟合作圈的交匯點。

在地理位置上發揮著重要的城市與城市之間的節點作用，更發揮著中國和其它國家的高度聯繫作用。

其次，昆明是我國西南部地區的重要城市。

昆明是雲南省的省會，也是店中城市群，中心城市更是我國國務院批覆的中國西部地區的重要中心城市之一。

最後，昆明也是一座大城市。

按照人口劃分，昆明也是屬於我國的大城市之一。

截至2019年，昆明的常住人口就達到了782萬人次，很快就會突破千萬。

而我國大城市的劃分標準非常的明確，城市常住人口在100萬到500萬之間都稱為大城市。

更何況，昆明這個城市每年都有特別多的外籍務工人員，城市的人口基數也是，相當不錯的。

……

是的，無論從哪方面來說，昆明這個城市的定位都是相當不錯的。

不僅在我國西南地區起著和東南亞南，亞國家的互動作用，而且在我國也起著絕對的重要地位。

而且這些年昆明這座城市的發展也是突飛猛進的，經濟不斷的增長，城市的面貌不斷的提升，城市的經濟規模也在高效的增長。

二，昆明這座城市的房價表現到底如何？

想要知道昆明這座城市是否值得投資，一定要先了解這個城市的房價表現到底如何。

關於昆明這個城市的房價表現，我們一起看看這張圖：

如圖，昆明各個區域的二手房均價表現不盡相同。

五華區二手房均價表現1.4W;

盤龍區二手房均價表現1.3W;

官渡區二手房均價表現1.2W;

西山區二手房均價表現1.4W;

呈貢區二手房均價表現1W;

晉寧區二手房均價表現1.3W;

嵩明區二手房均價表現0.8W;

富民區二手房均價表現0.7W;

宜良區二手房均價表現0.7W;

石林區二手房均價表現0.5W;

尋甸區二手房均價表現0.9W;

祿勸區二手房均價表現1萬W;

安寧區二手房均價表現0.8W;

……

非常明確，昆明各個區域的房子均價整體都不高，最貴的也不過達到了1.4W，比起其它的二線城市，省會城市，中心城市都相對較低。

整體來看昆明的房價比較低，價格非常的親民，買房的門檻較低，持有的成本也較少。

而從昆明各個區域的房價表現來看，非常明確，它是一座向南發展的省會城市。

三，昆明的房產值得投資嗎？在昆明買房投資到底怎麼樣？

在第一大點，我們簡單的介紹了一下昆明這個城市，知道了它的城市定位其實也並不低，城市的發展也非常的快速，尤其是在這幾年。

而在第二大點，我們也已經非常清楚，昆明各個區域的房子均價表現都不貴，非常的親民，購房人群非常容易上車，持有的成本也不是太高。

同時，我們也看到昆明是一座不斷向南發展的省會城市，從昆明這個城市的主城區，一直向南的房子均價表現，相對較貴一些。

還是那句話，買房不再僅僅是解決我們的居住問題，面對房產的金融槓桿，很多朋友買房是為了實現增值換取收益。

那麼，昆明這座城市的房產是否值得我們去投資，就成為了很多朋友關心的問題。

畢竟它的房價相對較低，發展也非常的快，如果值得我們去投資，投入的成本較低不說，未來的收益還相當不錯。

實際上，昆明這座城市是值得我們去投資的，當然並不是因為它的房價低，是因為這個城市具備投資的價值。

第一，昆明是2019年新晉的新一線城市。

首先，我們需要知道，新一線城市的評選標準是特別嚴苛的。

新一線城市：它是根據品牌商業數據，互聯網公司的用戶行為數據，以及數據機構城市大數據對中國338個地級以上城市排名的勝出者。

從2013年到2019年，每年的新一線城市都是15個。而在2019年之前，我們在15個新一線城市的名單裡面，沒有發現昆明這座城市。

到了2019年，昆明突然晉升為我國的新一線城市，足以說明昆明在這些年的發展非常的迅速。

只有經濟規模增長夠快，經濟發展夠快的城市，才有可能晉升為新一線城市，而新一線城市，也是我國未來一線城市的備選城市。

換句話說，新一線城市就是準一線城市，昆明能夠擠進新一線城市的名單當中，足以說明它這個城市的實力，是非常不錯的。

一座有實力的城市，在經濟，在城市規模上，都會不斷的快速的發展。

在發展的城市，它的房價未來會越來越貴。房價在未來有上漲的空間，有增值的潛力，它當然是值得我們去投資的。

第二，2019年昆明的GDP增量上千億。

GDP就是年生產總值，是衡量一個城市經濟狀況的重要指標。Gdp越好，城市的經濟規模越大，經濟發展速度越快，人均收入更高。

換句話說，老百姓可支配的存款，可支配的收入也就相對較多。

而在2019年的時候，昆明市的GDP就增量上千億，發展非常的迅速。

當然這裡面也涉及到兩個原因，一個是千億石化點火運行;另一個是，文明這座城市的經濟水平在全國排名靠前，大概在30名左右。

而整個雲南省的GDP並不低，排名也是靠前的，昆明也佔據了主要的部分。

另外，這一輪去庫存，昆明這座城市的賣地收入，增量特別的大，已經在全國排名前10。

這正是因為如此，昆明的房價在未來更有成本價格的支撐。供地面積增加，供應成本增加，未來它會高速的發展，高速的修建。

第三，昆明的人口增量非常的龐大。

一個城市未來的房地產有價值，值得投資，一定有更多的人口湧入城市。

只有湧入的城市越多，城市的淨流入越來越多，才會有更多的住房需求，才會支撐房地產上漲，才有投資的價值。

我們先來回顧一些購房數據：

2015年昆明以本地人為主的購房人群，佔比達到了65%;

2016年昆明以本地人為主的購房人群，佔比只達到了50%;

2017年昆明以本地人為主的購房人群，佔比只剩下40%;

……

換句話說，從2015年到2017年，昆明的房產被外地人買走的佔比，從之前的3.5成，提升到了6成。

也就是說昆明這座城市的新流入常住人口越來越多，這個城市的淨流入人口也在逐年的增長。

要知道，一個城市新流入的常住人口，是衡量一個城市活力與發展潛力的重要指標。

昆明這座城市具備足夠的活力和發展的潛力，人口的不斷淨流入也是對未來房價的一個有力支撐。

……

是的，僅僅只從這三個方面來看，昆明這個城市未來的房地產市場是值得我們關注的，是值得我們重視的。

換句話說，在昆明這個城市投資房地產，也是比較靠譜的，不僅現在投入的成本相對其它城市較低，而且持有的成本也較低，未來的收益反而就會更高。

只不過大家在購買房產的時候，一定要根據城市的發展路徑，發展軌跡來買。

城市向哪個方向發展，我們就沿著城市的發展方向購買，這樣大方向不會錯，收益才會更可觀。

畢竟房子涉及到的金額特別大，哪怕是昆明的房價比較親民，我們也需要投入小几十萬。

我是重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

我認為昆明可以投資。具體問題具體分析:

首先，從政策基本面來說昆明不限購，不限售。

首付，可做到兩到兩點五成。

其次，昆明房價並不便宜。昆明大約有700多萬人口，卻沒有土地。昆明四周多山。往南還可以發展。老城區到呈貢是未來人流發展主動脈。過了呈貢往南就不要碰了。

昆明不同於武漢，可以一環一環的往外延展，昆明沒有土地周邊要麼山要麼海，房價不便宜，貴點2萬多一平，低階層1萬出頭也能買。

再次，昆明整體向南發展。呈貢離主城20到30km的位置。

這裡有大學城，這裡有高鐵站。由於昆明動力不夠，呈貢發展多年，並不像其他發展的好的城市。呈貢整體看起來略荒涼，寫字樓空著多，街道商業不繁華，發展不理想。新區活力不足。

昆明未來的中心，巫家壩CBD。投資和自住這裡是整個昆明最佳選擇，沒有之一。

飛機場搬走之後，5000畝是中央公園。政府主導央級、國企開發商在這裡建設了城市未來地標、寫字樓核心總部等，中交、中海、中鐵建、保利等正在建設中。

綜上所述，昆明可以投資巫家壩CBD。短期內這裡房產供應量比較大，價格有競爭，對投資者才有優勢可以比價入手。長期供應量少。賣完就沒有了。幾年後會形成一個二手房市場，不受限價管控，區域早已形成，可以產生好的溢價!可投。

房財觀

昆明買房投資價值一般！

認為昆明有投資價值無外乎兩個方面：養老和泛亞鐵路。

有人說：

泛亞鐵路的修建使昆明成為泛亞交通樞紐、西南中國的開放門戶，面向南亞、東南亞的橋樑。

昆明未來的發展潛力巨大，隨著交通的不斷完善，城市功能的不斷健全，與世界的溝通越來越密切。今後的昆明將成為立足西南，面向全國，輻射南亞、東南亞的區域性國際中心城市。

這些都是概念，最後會發展成怎麼樣誰說不說不清。

再說養老吧。昆明是雲南省會，在教育醫療資源不錯，確實有些人到昆明來養老或者旅遊。但是北方大多數人養老都是去海南或者去西雙版納，而且大多是冬天過去；現在在北方海邊城市養老是更好的選擇。還有昆明地處高原，有呼吸疾病的老人不適合長居。

另外昆明自身發展一般，企業多以鋼鐵煤炭資源性企業居多；昆明節奏比較慢，所以城市發展很一般。

如果能投資長三角或珠三角城市群內的城市，就在這些城市裡選擇。如果只想投資昆明，就選擇巫家壩區域吧。

嶽來躍好

在昆明的滇池半島別墅區買房比較好。昆明滇池半島別墅區風景優美、地處郊區、空氣清新，是一個適於購房投資的好地方，因此，值得購買。昆明滇池半島別墅區依山造鎮，手工打磨經典的山居低密庭院。

昆明滇池半島別墅區的具體優勢如下：

1、環境較為優美：

昆明滇池半島別墅區區域種植葡萄面積達十幾萬畝，也是著名的葡萄酒生產基地。項目周邊半小時車程內有八達嶺長城、水關長城、小白楊野生動物園、龍慶峽、官廳湖、野鴨湖等85處風景名勝旅遊區，“世界山居度假小鎮”名副其實。

2、周邊商業較為發達：

昆明滇池半島別墅區周邊商業包括綜合商場，康恆興商廈、康樂隆超市、雙信超市、興隆市場、金海英商場、華麗服飾商場銀行，中國農業銀行、農村信用社、郵政儲蓄郵局，康莊郵政儲蓄所休閒娛樂設施等。

3、周邊醫療設施較為齊全：

醫保定點明和堂藥店（分店）康莊鎮醫院等多家醫院分佈在珍珠灣風情小鎮項目附近。此外還有各類專科門診、便民診所及藥店等，為戶主提供全方位服務。

4、周邊旅遊業發展較好：

昆明滇池半島別墅區周邊50公里範圍內分佈景點81處。其中有煙波浩渺的官廳湖，頗具特色的古崖居、異域風情的天漠風光、秀麗的龍慶峽、遼闊的康西草原、古老的雞鳴驛、野鴨湖溼地生態園等眾多旅遊度假景點。

戶方女又先生

買房跟政策息息相關，先簡單說說大方向環境政策：

1.房住不炒2.穩地價，穩房價，穩預期3.因程施測4.全國性房貸利率換錨央行基利率——LPR昆明的城市優勢：1.省會城市，雲南唯一的龍頭大城市，常住人口六百多萬接近七百萬2.旅遊城市，外省以及地州的購買力佔昆明購房人群的三分之二

3.未來的東盟中心，東南亞橋頭堡城市中心

4.人口流入城市（人口屬於房價的基礎）昆明也在實行政策吸引人才

5.大政策的“因城施策”以及市場的市場的預期目前還是利好昆明房地產市場，昆明目前已經連續41個月房價正增長。

6.昆明的新房福利政策，交易便捷“交房即交證”

7.昆明的房價相對其他省會來講不搞，外地人喜歡在昆明定居，旅居，養老……

2020年昆明的房價預測分析：

本人認為今年昆明房價沒有暴漲的催化劑（收入增加，抵貸款利率，人口暴漲等因素等）

目前貸款利率 LPR+ 之後，基本上在5.4%，兩套5.88%左右對比2017年的暴漲，2015-2016年年底貸款利率打折後在4.1%—4.9%區間如果目前的政策沒有大變動的情況下，我個人的預測 2020年昆明的房價有上漲的預期，但只是小幅上漲…【從投資的角度來講，房價每年不漲 5% 以上都是虧的，加上買漲不買跌的心理，另外全國的大環境暴跌的概率是極低的，gj也會救市】針對不同的朋友有不同的方向，大家可以做個參考吧1.剛需：不用考慮那麼多，該買就買，直接上車就可以。想在昆明紮根，房子最基本的。

2.改善型：看自己的需求以及資金，要的是戶型面積，品質環境，交通出行方便，學區醫療等。不能著急，慢慢選，看清楚需求再選房子。

3.純投資：還有一定的機會，但是最好選擇除了投資還要兼顧居住和自用價值，精挑細選。昆明的公寓和商鋪必須要慎重的選擇，慎重再慎重！！

韭菜隊長

連續兩年上漲後終於迎來的調控新政，讓昆明樓市再度成為全國投資客討論的中心。

相對於“北上廣深”，昆明房價在此輪上漲前長期波瀾不驚，甚至被稱為“價格窪地”。自2016年下半年開始，昆明房價開啟上漲行情，截止目前環比已經持續上漲了兩年，引人矚目。就當全國性的投資客懷揣熱錢繼續湧入昆明之時，7月1日的調控新政似乎給這股熱潮潑了一盆冷水。現在相信不少打算在昆明投資置業的人陷入了迷茫：房價有多大的泡沫？現在該不該出手買房？買了會不會虧？

一方面，昆大麗鐵路、泛亞鐵路、昆明土地供應情況等一系列的刺激利好不斷預示昆明未來房價仍然看漲的走向。另一方面，不僅幾十萬甚至上百萬在昆明買房置業的房款對於很多人來說依舊是一筆可觀的投入，投資客還要不斷審視並承擔昆明房價是否有足夠市場支撐的風險。

審視一個城市的房地產投資有沒有泡沫，其實相當於從金融角度對房地產投資價值進行的梳理。昆明房產投資價值究竟如何，也許我們可以從幾個關鍵的數據指標中得出答案。

一個城市的房產投資價值通常可以從三個數據中進行判斷：房價收入比、租售比、租金回報率。房價收入比房價收入比是指房價與當地居民實際收入（家庭年收入）水平之間的比較，從中可以看出當地居民剛需購買力與房價之間的差距，從而衡量房價是否有泡沫。

今年上半年，全國居民人均可支配收入為14053元，月均2344元。按一個三口之家為買房的基本單位算，買房家庭月收入為7032元。全國商品房均價為8672元。因此，一家三口買110㎡，即不吃不喝需要11.3年才能買到一套房。

租售比租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。通過租售比，可以反應租金與房價的差距是否合理，也是衡量一個城市樓市運行是否良好的數據。

對於買房投資的人來說，買房投資的一個主要變現渠道就是出租。而租房通常是出於居住的需求。買房租房兩者之間的價格聯繫，可反映房產運行狀況。租售比的計算公式為：每平方米使用面積的月租金/每平方米建築面積的房價，其結果往往是一個非常小的單位分數。通常來說，租售比約大，說明房價處於較低水平，買房就越值得；相反，租售比越小，說明房價虛高，租房就比較划算。國際上，在一般情況下的正常房地產市場中，租售比的合理區間通常在1:250左右。高於1:200說明該地房地產投資的價值非常大，低於1:300則說明投資該地房地產有很大的價格異常風險。

租金回報率租金回報率是指出租房子獲得的月租金與房產總價之間的比值。通過觀察可以發現，租金回報率所反映的內在價值和“租售比”類似，只不過計算方式和表達方式略有不同，其計算公式為：月租房獲得的租金/房屋總價。

相比於租售比，租金回報率所反映的房產投資價值對於投資客來說更為直觀，即“需要多少年的租金，才能收回成本”。相對而言，昆明目前購房用戶結構以外部客戶為主，所以房價收入比對投資客戶而言並沒有多大的意義，衡量昆明房產投資價值的關鍵指標在於“租售比”或“租金回報率”。

一線城市觀察：北上廣深房產投資屬性弱，回報週期長目前中國房價存在泡沫的一個主要依據便是城市房價的租售比過低、租金回報週期過長。

不到2%的租售比意味著從純金融的投資角度考慮，投資北上廣深四城市的房產年均收益不僅跑不贏存款利率，甚至跑不贏CPI及貸款利率。但需要考慮的是，超一線、一線城市的購房行為並不是單純的金融投資、收益遊戲，基於房產增值及房產抵押後可進行的現金投資等渠道，超一線、一線城市的房產投資實際回報要略高於租售比所反映的數字。同時，城市發展水平越高，房價中附帶的學區、福利、戶籍等的因素越多。

昆明房產投資價值：租售比領先於絕大部分一二線城市昆明樓市租售比、租金回報率水平足以讓投資客放心。在2018年6月最新一期的全國城市房產投資價值排行上，昆明位列全國350個城市中的第215位。雖然排名不靠前，但昆明房產的租售比和租金回報率都處於明顯的優勢地位。（排名越靠前說明租售比越大、租金回報率週期越短）

在昆明之前的214個城市中，絕大多數均為房地產發展非常不發達的城市，區位、城市等級屬性明顯：要麼處於西部、北部、東北部，經濟非常欠發達，房價水平非常低；要麼屬於三-五線水平城市，經濟總量、人口不足以支撐房價上漲。

其中唯一優於昆明的一二線城市或省會城市是貴陽。

昆明房產租售比為1:424，租金回報率週期約為35年。即便是經濟完全欠發達地區，租金回報率週期也要20年以上，部分城市的租金回報率週期甚至達到70-80年以上。

即便不與北上廣深比較，而是與同經濟水平、城市規模的旅遊目的地城市相比較，昆明房產投資價值也有明顯優勢。即便受到全域限購政策影響，三亞的租售比也達到了誇張的1:839，租金回報率週期為70年；旅遊城市廈門的情況更為惡劣，租售比為1:1029，租金回報率週期為86年，是所有在統計城市中租售比唯一小於1:1000的城市。

綜上所述，儘管昆明房價近兩年上漲較快，但房產投資價值仍然非常大。相比較全國絕大部分一二線城市，投資昆明房產仍然更為值得。