先前寫了購房攻略，陸續收到網友私信提問，今天把這些比較典型的問題及我的回答總結了出來，供大家參考：
1，一手房，備案價跟房價是什麼關係？
備案價就是政府過機價， 低於這個價格就過不了機。這個備案價不同城市有不同的政策， 有些城市必須按照備案價去賣， 有些城市就默許開發商以裝修款設計款或連帶車庫的形式+備案價去做銷售， 把銷售價變現地拉高。
2，請問一下購房後預留多少的現金流是屬於安全的？
通過這次的疫情， 相信大家可以對現金流有所重視了， 擁有高現金都是最佳的， 尤其是經濟不景氣時期， 如果利用槓桿高負債地投資，前提是自己有高資產和穩定的現金流來源，保守的最少要預留2年的生活費。
3，滿二滿五是從什麼時候開始計算的?
一手房：部分可以以收樓日期或者契稅日期計算， 只要交了契稅， 拿到了契稅完稅證（契稅發票）， 那麼交契稅的日期也可以作為出證日期， 可以從這一天開始計算滿二年或者滿五年的。
二手房：按照房本出證後的2年才能出售。
4，廣州市區有哪些很宜居的樓盤？
（園林， 商業配套， 人車分流， 交通， 戶型等綜合素質比較好的， 排除掉學位的影響和CEO盤）
天河：東方新世界， 東逸花園， 理想藍堡， 美林湖畔， 譽峰， 中海花城灣， 嘉裕公館， 芳草園，都市蘭亭
黃埔：黃埔花園， 萬科城市花園， 幸福港鼎峰， 保利香雪山
海珠：會展世界城， 保利花園， 珠江帝景， 光大花園
番禺：雅居樂花園， 劍橋郡， 時代外灘
越秀：錦城花園， 東風廣場， 淘金花園， 富力東提灣， 保利中環
白雲：嶺南新世界， 雲山詩意， 時代玫瑰園
5，同貸書的有效期是多久？年前出了同貸書， 最晚什麼時候過戶？
一般2-3個月， 貸款中介和銀行關係良好， 可以半年甚至一年都可以， 最重要的就是批覆（同貸書）出了就行。過戶主要看賣家是否著急，你的首付款是否到位等等。
6，要不要回老家買房投資？
1）小城市房子買入容易， 賣出很難，不適合投資， 尤其是二三線城市的鄉鎮，首付夠得上買一線城市的房子就買一線， 實在買不到可以考慮老家的省會城市；
2）小城市買房從自住改善的需求出發，選擇發展成熟的， 避免新區；
3）小城市不要買太小面積的房子，基本人均可居住的面積都不會少， 選擇三居四居改善型的房子比較好。
7，請問用組合貸款方式貸款買二手房， 如果要提前還款， 需要給什麼費用呢？
1）本金
2）利息， 扣錢日之前需要支付利息
3）加急費用， 如果想早日扣款， 早日拿到塗銷資料， 可能有這個費用， 不加急沒有這個費用
4）罰息， 提前申請還款，違反了借款合同， 存在違約金， 具體罰息看借款合同， 公積金沒有罰息
8，信用貸， 裝修貸， 經營貸的貸款金額， 貸款年限以及年化利率大概在什麼區間？
信用貸：通常年限在1-5年， 額度一家銀行的上限是50萬， 不過絕大部分人無法申請到上限， 如果資質好， 同時找幾家銀行申請， 則可以申請到上百萬， 甚至200萬的信用貸， 信用貸的手續費比較高， 大概年化在7%。
裝修貸：如果是信用貸， 那就是如上屬於無抵押貸款， 如果是消費貸 ，那就是抵押貸款， 這個廣州額度最多100萬， 年限最多10年， 利率通常至少上浮25%。
經營貸：就需要有營業執照了， 最多可以申請到估值的7成， 年限有1-20年不等， 30年的也有， 經營貸通常來說利率上浮15%左右。
9，申請銀行按揭買房， 在審批放款階段，中介說這個階段最好不要用信用卡，正常消費可以嗎？
我18年買房剛好碰上出國，出國也是刷的信用卡消費，信用卡正常消費是沒有問題的。不過通常都是建議申請房貸之前的2個月不要申請信用卡或者申請其他會查徵信的貸款，更不要申請上徵信的貸款，同時要求使用信用卡的時候不要出現不正常的消費， 比如在敏感場所刷卡， 大額刷卡， 逾期還款等。
10，頂樓有什麼優缺點？
2000年之前的樓盤往往存在漏水， 曬， 熱的問題， 頂層某些戶型靠近天台的電梯機箱， 會有噪音，梯戶比高的話等電梯痛苦， 頂樓複式這些缺點會減弱很多，新樓盤基本沒有這些問題，優點就是高， 景觀好， 無遮擋， 價格相對中高樓層便宜不少。
觀念制約大部分人看房就要求不看頂樓，不看2樓， 看房群體少一些，其實只要價格到位，都沒有問題。
11，廣州小學學位房推薦？
東風東：學習成績好，有很多素質教育的活動，學校名氣大口碑好，家長背景硬（主要是體制內的國企， 市屬， 省屬黨政機關， 銀行， 醫院之類的或者做生意的家庭）；
華陽：主要學習好，重視閱讀， 新貴新廣州人居多；
12，買房必看的指標
地段：離市中心的距離， 通勤的距離
戶型， 樓層， 朝向：影響居住體驗和價格有差異
面積和得房率：得房率越低公攤面積越大， 實用面積越小
從我的買房的經歷來看， 地段是最主要的選擇因素，確定了地段的範圍根據自己的預算劃出合適的小區樓盤。
13，女生一個人買房難嗎？從買過3套房，幫助過數10個朋友買房及和幾十個網友討論的結果來做一個簡單的分享：
我是09年開始工作的， 2012年的時候手裡存了40萬左右的存款，40萬做三成首付按照當時的房價是可以買到東圃大約75-80平方的兩房一廳的，總結：2012年左右的房價女生一個人是有可能買得起房的。
到了18年買房的深刻感受就是靠一個人買房很難，需要2個人的努力才可能夠得上買房，18年買房的首付來源（全部存款+公積金+出售股票+親戚朋友借款），連自己的首飾都想出掉換現金， 房價就是這麼高。
我是一直鼓勵女性買房的， 即使單身， 房子就是自己的避風港， 更重要的是當你從投資上獲得一定收益後， 你可能會更加願意花心力去研究投資這件事情。
最後分享女性買房子的幾條建議：
1， 買第一套房子， 先上車最重要。先考慮買到房子， 再考慮大小和配套， 基本上一線城市的房子是通過不斷置換來改善的，一步到位只是傳說！
2， 如果在一線城市能付首付，千萬不要到二三線城市去買。小城市房子買入容易， 賣出很難， 基本是作為房產投資的不良品。
如果生活在二三線城市， 那就買到省會城市，一個省最優質的醫療教育資源基本集中在省會， 省會的房子才有一定的流動性。
3， 十全十美的房子是不存在的， 即使有， 那得你有很多錢， 基本上買第一套房子的時候是支付不起的，買房挑剔也得掂掂自己的錢袋子。
4 ， 女性要養成理性的消費習慣， 形成長遠考慮的思維方式，養成強制固定儲蓄的習慣， 對自己負責。
5， 從幾十位網友的反饋來看， 基本90%買的起房的年輕人買房的總資金在200-250萬左右， 這個資金勉強可以在廣州買個小2居，小部分的網友能第一次買房就夠得上500-600萬的總價， 基本都是來自富裕的家庭背景，父母出的錢。
6， 和擅長理財投資的朋友來往，我自己喜歡研究投資， 加上弟弟的行業優勢， 早期很喜歡折騰買房子，當然也經常鼓動幾個同學買房投資， 她們也承認如果不是我一直拉著陪我去看房鼓動她們折騰， 她們基本也不會行動。
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