星詭

1.以前的老房子，房產證都是老版本的，分為房產證和土地證，後來改革了，有很多人去房產局換了新證，日期就變成換證日期了！

2.有可能這套房子是賣房人買的二手房，過戶變更了日期。

3.出現這種情況，要看建築年限相差多少，如果不大的話，不影響任何使用以及貸款，放款，如果影響到貸款額度了，那就說明對房價有影響了。

4.至於如果解決，可以先找中介協商，看看如何解決，保留有效證據，說明當時告知的建房時間是多少，已備後期維權。

5.大家再有買老房子，學區房的，一定要搞清楚房子的真正年限，這裡提供一個簡單的方法，查驗房產證時，不要看第二頁上面的時間，那個只是保證時間，要打開後面的圖紙，找到上角製圖時間，這個時間為房子的建築年限。

希望可以幫到你，買房子是要圖個吉利的，沒有什麼協商解決不了的，祝開心生活每一天！

房子那點事No1

你好，專業的問題讓專業的我回答吧！

針對您的問題：買了一套市區裡的老房子，簽過了二手房合同，交過了定金，但是後來發現房本的日期不對，怎麼辦？

首先回答你的問題，你提問說你購買了一套二手把房屋，但發現房本的登記日期和中介所說的登記日期不一致對嗎？如果出現以上情況，我給的建議如下，你可以參考下！

第一種建議：房地產中介跟你介紹房屋的竣工日期時候，應該是符合你心裡預期，但你看到房產證登記日期跟中介介紹有出入時候，中介有沒有跟你告知你，一切以房地產證登記為準類似的承諾或者合同上面說明？如果沒有，房地產中介在履行服務承諾上沒有履行己方應盡的責任。屬於單方面的過失，可以跟房地產中介商討賠償一定比例的費用或者在收取中介服務費上進行折扣兌換賠償。

第二種建議：若中介在合同上已經標明一切房屋事項以房地產列明事項為準，包括房屋面積，登記日期等等。而作為買家的你因為房地產中介在介紹房屋竣工日期時候沒有明確說明以房產證登記為準的話，也屬於房地產中介的工作失誤，導致你沒有清楚明白該房屋的房地產信息詳細事項，屬於小型事故，一般只能在中介服務費上進行折扣賠償。

房產證信息普及知識：這裡我鄭重說明一下，房地產的登記日期不代表房屋或者樓盤竣工日期，房屋竣工日期有些舊型的房產證紅本上還是可以看出，一些更久的房產證不能看出的。要想知道房屋準確竣工日期只能去住建局或者行政房產窗口查冊查詢，一般現在房產中介只會以經驗告訴你大概年份竣工的，其實房產證登記日期和竣工日期不會影響你使用的，只要確保你能順利從銀行按揭就可以的了。別太糾結時間上的差異。還有現在房產證改叫不動產權證了

希望這回答能給到你一些看法，需要了解更多房地產知識或需要我解答房地產領域的疑問，可以點擊關注我私聊諮詢！

壹更壹新

你好，我在房產交易一線從業多年，根據你介紹的情況我來說說我的理解和看法。

你們已經簽訂《房屋買賣合同》並支付定金，那肯定簽訂合同的時候你應該是見過房產證了，就算沒見過房產證也沒關係，簽訂合同時很嚴謹的，你們的合同上肯定寫的有產權相關信息，包括房屋位置、建築面積、權證證號、下證日期、產權人、是否共有及共有權人、配套、抵押、取得產權方式這些是必須體現在合同上的信息。

一般涉及房產日期的主要是產權證下證日期、土地使用權期限、房屋建成年份這三種。

1.而合同必須有體現有產權證下證日期，所以這個下證日期應該不會錯，就算中介說錯了籤合同的時候你也能看見，而且這個日期關係稅費的問題，一般籤合同的時候會比較仔細，就算中介說錯了，合同沒寫錯就沒問題，所以你說的日期應該不是產權證下證時間。

2.關於土地使用期限，這是自2016年1月1號全國實施不動產登記後的才成為購房者關注的問題，而很多城市16年以前取得的房產證並不體現土地使用權期限，只有產權人到房管局或國土局查檔才知道，而90%以上的老房子是劃撥土地，16年之後交易的需要交土地出讓金1%，交完土地出讓金買家拿到的新證才可能體現土地使用期限，如果你說的是土地使用期限不符，房產證沒有體現的話房產中介也不能知道很清楚，這個問題不能說是房產中介的責任，而且根據《物權法》第149條，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期，所以土地使用期限並不是大問題。但如果是因為老房子需要交土地出讓金而中介沒有說明的話，這個中介是有責任的，中介需要負責協調處理這個費用。

3.至於房屋建成年份，只標註在房產證的圖紙頁上，但是有很多老房子的房產證沒有標明，而很多老房子在看房介紹的時候中介介紹的是根據房屋建築結構推測的，籤合同的時候看房產證的為準，這個房屋年限是影響房貸年限的，如果是因為中介介紹的年限與貸款年限不符，一般只能縮短貸款年限，因為房產證也沒有具體標準，中介只能按照經驗或者推測的年份介紹，就算打官司也不能判是中介的責任。如果房產證體現有年限，就算看房時中介說錯了，也沒法就說是中介的責任，因為房產證有體現，一般籤合同買方都會看過房產證，所以也很難說是中介的責任。

如果你說的日期是上面三種情況中的，那如果是我說的很難判定中介責任的話，你不要房子就算違約了，需要承擔合同約定的違約責任，起碼定金是要損失的，建議不要違約，得不償失，而且很難判定中介責任的問題一般都是不大重要的，不影響房子居住和使用。如果是因為產生額外稅項和土地出讓金的話，才能算是和中介有責任。

一般中介需要承擔責任的主要是：隱瞞影響居住安全的重大事實（包括質量問題、凶宅）、違規違法銷售（脅迫、不當承諾等）、合同條款有不公平約定、收費不合理或者變相收費、沒有完成中介公司的應盡義務和責任、手續代辦過程存在重大失誤。

希望我的回答能幫助你。

我已在房產中介行業從業近十年，長期身處交易一線，很高興為大家提供專業建議和方案。也歡迎關注、轉發、收藏、評論、點贊！

會賣房子的我

您好，我是 ，分享我的觀點。

回答問題之前，我先說我對您問題的理解。房本日期不對，有兩種情況：1.發證日期和中介給您說的發證日期不一致，比如房本上發證日期是2000年1月1日，而中介給您說的是2000年2月1日這種情況；2.房本上房屋建築年代和中介介紹的不一樣，比如房本上記載的房子建築年代是2000年，而中介給您說的是2002年。應該就是這兩種情況，房本上不會有其他日期了。針對這兩個問題，咱們分別作答。

一.發證日期對不上

1.發證日期是什麼？有什麼用？

發證日期是在房產證的主內容頁顯示，發證日期只有一個作用，就是決定交易這套房屋應該繳納的稅費多少。

（1）發證日期不滿二，需要繳納的稅為契稅+增值稅+個人所得稅；

（2）發證日期滿二不滿五，需要繳納的稅為契稅+個人所得稅（滿二可免增值稅）；

（3）發證日期滿五不唯一，等同於滿二不滿五，繳納稅費等於滿二不滿五；

（4）發證日期滿五且唯一，需要繳納的稅費僅有契稅。

發證日期滿幾年，就是以房產證上籤發的日期為準；“唯一”是指業主名下有幾套已網籤+大紅本的房子，夫妻雙方和未成年子女名下的房子都計算在“唯一”這個標準內，如果大於一套，即不唯一。

2.發證日期不對有哪幾種情況？有什麼影響？

（1）如果發證日期不滿二，中介告訴你滿二，那就可能要多掏5.3%的增值稅，這個稅是最多的，影響比較大。

（2）如果發證日期滿二不滿五，中介告訴你滿五不唯一，那對交稅並沒有影響。

（3）如果發證日期滿二不滿五、滿五不唯一，中介告訴你滿五唯一，那就要多交1%的個人所得稅，個稅法律上規定由業主承擔，但實際生活中很多都是由買方承擔了。如果是這個情況，可以要求中介給個說法，或者讓業主和中介承擔。

（4）如果發證日期滿五且唯一，中介告訴錯你發證日期，對交稅並沒有任何影響。

如果是這種日期不對，那就參考以上內容。

（1）如果不影響交稅，中介告訴錯了也有可能是記錯了，對房子交易並沒有任何影響，建議繼續履行合約。

（2）如果影響交稅，那可以要求中介給出個說法，或者讓他們和業主承擔多出來的費用，如果對方不同意，且需要多繳納的稅費過多，可以提出解除合約，對方隱瞞關鍵事實，這種情況是受法律保護的不會承擔違約責任的。

（3）當然，如果簽約的時候，業主方出示了真實的房產證，且您也看過，確認無誤後才籤的合同，那再要求解除合約就可能需要承擔違約責任了。中介雖然提供了錯誤的信息，但在簽約前主動告知真實內容，已盡到告知業務，他們屬於無過錯方，不應承擔責任。

3.怎麼解決？

上面我已經提到了，要看是否對您有故意隱瞞的事實存在以及是否對您經濟造成損失，然後才能做下一步打算。

二.建築年代不一致

這個不一致是在我從業經歷中最常見的。因為房主賣房登記信息，並不一定是所有人都會把房本讓中介看的，如果不給中介看房本，那中介得知這棟樓的建築年代只能通過過往成交的記錄、業主本人口述和對鄰居的詢問才能得知。

1.造成建築年代不一致的原因是什麼?

（1）房屋建築年代和開發企業拿到土地的年代不一致。一般房本上的建築年代是以房子所在的土地劃撥或出讓的那年開始計算，但實際上我們口說中的房子建築年代通常為交房日期或者開工建設的年代。這樣就比較容易造成誤會。如果是老舊的公房，一般劃撥出去土地到交房，通常是1-2年時間，這個誤差小很容易被記錯；如果是商品房，那日期差距可能會較大，有的土地出讓了五年了，房子還沒蓋，八年以後房子交付了，一般都會認為交付這一年應該是建築年代，這就錯了，差了八年，很厲害的。

（2）業主或者中介記錯了。這種很常見，業主也不可能天天研究自己的房本，如果中介沒有看見過房本，很容易被經驗和業主的話給影響，把建築年代給弄錯。

2.建築年代不一樣有什麼影響？

（1）影響貸款年限。大多數銀行要求貸款年限+房齡不得大於50/55年，所以如果建築年代差距過大，會影響貸款年限，從而影響每月的月供。

（2）不同年代，建築結構不一樣。不同地區的房子建築結構都不一樣，上世紀80年代到90年代中期，以磚混結構居多；90年代後期到21世紀初以混合結構居多；21世紀以後以鋼筋混凝土結構居多。不同的建築結構房屋質量不一樣。

3.怎麼解決？

如果年代差距不大，對貸款年限和月供額度影響較小，就繼續履行合同，沒必要較真；如果差距較大，那就可以要求解除合同，原因參考第一條。

如果建築結構沒區別，那就更不用折騰了，房屋質量都一樣，幹嘛浪費這時間呢？如果建築結構區別大，可以要求解除合同，原因參考第一條。

以上是我總結的關於日期不對的一些想法，其實說下來，買房不易，如果並沒有什麼大的影響，就能過則過，誰也不可能沒有一點小失誤。如果這個小失誤給您造成大損失，那就可以要求退房，畢竟是中介或者業主有過錯在先。

好了，就這些，希望對您有幫助。

小強講房產買賣知識

這種情況應該是沒有其他關係的！房子的房齡長短跟貸款年限是有關係的（我們這裡是這樣）！如果感覺房子有升級的潛力，沒必要去在乎這個。畢竟，他哪一年交房下證跟土地的使用年限是沒有關係的！而且，老房子周邊的配套一般都齊全！房屋質量也是沒得說！我不知道你們那的中介費用是怎麼收取，但是可以以這個為由頭，在中介費用上找點安慰！

如果，過不去心裡的這個坎！走司法程序也是極其費勁的！而且這個事，你要起訴介紹房子給你的中介。畢竟是他的工作失誤，信息未核實！

城市A小哥

這個問題你可以在籤合同的時候，看看房本，然後問問房東房子的具體情況，和房齡的具體情況。因為下房本的時候是一批一批下來的，所以時間上會有衝突，基本正常，還有一個問題是交房的時候也是一部分一部分交的，也有這個部分原因。你先和房東確定好房本的具體情況。交稅一般都是看稅票的時間。然後你在看看圖紙那一頁，那一頁寫的時間基本就是房屋的房齡，跟房本時間沒什麼影響。看你所在的城市是不是限售，和限購。看業主這個房子是不是在限售範圍之內。如果確定房本是後期補的。那沒事。如果不是，看對你有什麼影響，比如稅費是不是會多交。房子是不是限售，需要等時間過戶。是這種情況，你可以違約。不需要有什麼責任，然後可以追究中介的責任，這屬於欺詐消費。如果沒啥影響，繼續履行合同就行了。

國際莊房產李東洋

買了套二手老房子，房本上的日期與中介介紹的不一致，其實這也不奇怪。

房屋產權證（不動產權證）上的日期是房屋辦理登記時候的日期，而中介介紹的一般是房子的交房日期，或者初始辦證日期。常說的是哪一年的房子指的就是這個日期。老房子如果已經轉過手，那麼，房證的日期就是換證的日期，肯定和竣工（初始辦證）日期不一致。很多時候，房屋的交房日期與初始辦證日期也不一致。所以，主要是看一下這個日期的差異是否會影響“滿二滿五”的計算時間，如果時間差剛好影響了這個條件，那就涉及到增值稅和個稅的繳納問題。由於按照二手房交易潛規則，所有稅費一般均由買房人承擔。所以，如果涉及到稅的問題，題主可以和中介溝通，看能否由他們承擔多出的稅款，也可以要求退房。如果日期差異不影響稅款，那就無所謂，可以不予理會。

小豬房論

有可能是後期業主補的房本。你先確定好房本的具體情況。交稅一般都是看稅票的時間。跟房本時間沒什麼影響。看你所在的城市是不是限售。看業主這個房子是不是在限售範圍之內。如果確定房本是後期補的。那沒事。如果不是，看對你有什麼影響，比如稅費是不是會多交。房子是不是限售，需要等時間過戶。是這種情況，你可以違約。不需要有什麼責任，這屬於欺詐消費。如果沒啥影響，繼續履行合同就行了。

關鍵字: 二手房 老房子 房產證