文丨西部菌
城市競爭力在重塑，樓市在分化，房地產行業也在加速洗牌。
放眼川渝地區，在中迪禾邦被曝裁員後，又有房企出現了資金鍊危機。這一次，主角是重慶建工集團房地產開發公司。
3月9日晚間，重慶建工發佈公告，關聯方重慶建工房地產開發公司不具備現金償還欠款的能力，以其持有的評價值約2.81億元的84宗物業資產，抵償對公司的工程欠款。
建工房地產是重慶的老牌地產國企，為何也到了還不上錢，只能以物抵債的地步？這次的警報拉響有何信號意義？
01
相對於重慶建工集團，建工地產的知名度要小一些。從關係上來講，建工地產是重慶建工投資控股的企業，有房地產開發一級資質，業務涉及地產開發、商業運營和物業服務。
2003年成立後，建工地產穩紮穩打，在競爭激烈的渝派房企中站穩了腳跟。由於不是上市公司，所以業績沒有查到，而重慶建工2019年營收是496億，2020年目標530億。
像建工•悅城、錦繡華城、李子湖畔、依山郡、建工•重慶城等等，都是建工地產的項目。當然作為重慶國企，建工地產的業務並不侷限於重慶。
根據官網信息，四川、貴州、安徽、遼寧、黑龍江、海南，建工地產都有業務涉及。其中知名度較高的，當屬海南儋州的“重慶城”，一二期的房源基本售罄，成為外地市場的標杆。
和龍湖、金科、華宇、協信等高歌猛進的渝派頭部房企相比，建工地產的規模要小很多，不過由於背靠大樹，日子過得並不算差。
然而，形勢比人強。2020年是很多房企的償債高峰，同時房地產市場的整體增長空間，已經逐漸見頂，資金鍊壓力不斷凸顯。面臨巨大償債壓力的建工地產，同樣有點熬不住了。
在3月5日的官網上，可以找到一則建工地產的公司會議新聞，這則新聞的標題是——“聚焦現金流，穩中求進，保持公司平穩健康運行，推動公司實現可持續的高質量發展”。
現金流問題，的確是一個關乎“活下去”的難題。建工地產旗幟鮮明地提出來，將它擺在首要位置，可見在多重壓力疊加之下，建工地產的經營難題的確不小。
好在建工地產有重慶建工在後面頂著，所以這次選擇關聯交易，84宗物業資產，作價2.81億元進行了抵債。
84宗物業資產，包括新康橋、建工未來城、建工太陽公館、外灘商城等等。按照重慶建工的公告，它們都是建工地產的優質物業資產，未來的升值空間較大。
只是債務壓頂，該抵還是得抵出去。而由於涉及關聯交易，這次以物抵債被上交所問詢，要求就抵債原因、手續辦理、資產用途等進行答覆。
02
放在重慶本土市場看，建工地產還是有一定競爭力的。
官網信息顯示，成立以來，建工地產陸續獲得了“2005年度重慶地產榜獲獎名企”、“2011年度十佳地產”等多項榮譽，並連續8年位列重慶房地產開發企業50強，其中2019年排在第27位。
但此次的現金流危機，很難說是偶然或者意外，建工地產的榮譽背後，獨特的運營模式帶來的一些經營問題，很難被遮蓋。
由於背靠重慶建工，建工地產的很多土地，是地方因為工程資金缺口抵給重慶建工的，這建立了拿地的優勢。建工地產在開發時，又可以將周邊道路等建設交給建工，二者相互帶動。
但這條路不是萬能的，作為國企的建工地產，同樣面臨著諸多束縛。關於這點，建工地產董事長李騁，在接受媒體採訪時的一段話很值得玩味：
“建工做地產開發可以說什麼都不沾，既不像央企有強大的資金資源優勢，也不像本地具有壟斷資源的部分國企有強大的社會關係整合能力，可以說在這十幾年中發展得非常痛苦。”
去年年底，“發展得非常痛苦”的建工地產，發佈《重慶建工集團房地產開發有限公司引進投資者的意向公告》，試圖增資擴股的方式，引入一至二家投資者，優化股權結構，提升競爭力。
而且，建工地產背後的重慶建工這顆大樹，也可謂麻煩不斷——因為法律糾紛，它多次成為涉訴對象。
根據重慶建工2020年1月的公開披露，近幾年的糾紛對象，就包括龍潤科技、重慶業晉地產、重慶融華地產、貴州億傑置業等，涉及的糾紛達四十多起。
根據“藍騰財經”的報道，去年7月，重慶建工擬融20億元小公募債被宣佈“終止”，一個重要因素正在於，“涉訴案件過多”。
可見，對建工地產而言，無論大環境還是小環境，都不是順風順水。原本抗風險能力就敵不過那些通吃的頭部房企，債務壓力襲來，自然會被打回原形。
03
資金鍊拉響警報的建工地產，是當前中小型房企生存困難的縮影。不過相對於那些私營地產企業，建工地產的壓力背後，又有著諸多特殊的國企元素。
過去很長一段時間，國企類地產公司因為有官方背景，銀行也願意借錢，無論融資能力、資源儲備還是社會關係，都有著先天優勢。
土地和資金儲備，是房企規模擴張的兩大關鍵。而在房地產行業的黃金時期，央企、國企在紛紛切入地產領域之後，憑藉著特殊的身份，創造了一個又一個地王。
但這種競爭格局，也引發了諸多問題。比如行業公平，比如不利於脫虛向實，擺脫對房地產的路徑依賴等等。加上地產不是它們的主業，涉足地產開發後，容易出現資金鍊問題。
最近幾年來，從國家到地方層面，都多次要求國企退出房地產領域。以重慶為例，2016年就提出，將36戶市屬國有房地產企業重組整合為3戶。
比如去年年初，四聯集團公開轉讓重慶四聯房地產開發有限公司100%股權及相關債權。當然轉讓的前提，也是因為它的規模太小，且轉讓前還是沒能擺脫虧損狀態。
隨著房地產市場增長空間變小，加上國家層面的不鼓勵姿態，地方類地產國企的優勢會被不斷削弱。
而且在監管環節、決策程序上，它沒有私營房企那樣靈活，在瞬息萬變的地產業洗牌階段，經營模式的問題會被放大，影響應對能力，國企背景反而可能成為拖累。
地產黃金時代離去，存量競爭時代到來，行業集中是大勢所趨。
據報道，截止到2月，全國已經有100多家房地產企業宣佈破產倒閉。相對於大型央企和私營地產巨頭，接下來中小型地方國企地產企業，將普遍迎來更大的壓力，建工地產只是開始。
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