子曾經曰過，有江湖的地方就有投資客。在深圳樓市中，有這麼一群投資客，他們勤勤懇懇地分析數據，孜孜不倦地買房賣房，在人生巔峰的路上越走越遠。

他們是深圳樓市裡最神秘的存在，也是判斷最精準的買手。在閱盤無數後，他們能敏感地get到深圳下一個投資熱點。他們玩著速度與激情的遊戲，與時間賽跑，在窪地被填平前提前佈局。在他們眼裡，買房必須看的要素是什麼？哪些區域最有潛力？

產業升級換擋中、坪山明顯被低估

R先生是個體型微胖的boy，喜歡穿著黑色T恤，他坐在休閒區抽菸時，你絕對想不到他是一個有十幾年買房經驗的老司機。他侃侃而談時，你又絕對想不到，他是一個30多歲的小夥子。在深圳樓市摸爬滾打的十幾年裡，他一路過關斬將，目前已經擁有近萬平住宅。在他眼裡，買房最重要是要開竅。“買房要先看懂背後的邏輯，技術可以學，腦子要先開竅。”他之所以十年如一日地買買買，主要是由於以下三個原因。

首先，要讓錢跑得過通脹，要讓房子為你打工。2006年深圳二手均價為9400元/平，現在是5.5萬/平，翻了6倍。但錢卻越來越不值錢了，讓錢保值的方式就是讓它跑贏通脹。

其次，深圳有取之不盡的人口，聚集了全國的購買力。每年有上百萬的就業人口湧向深圳，這些人口想留下來都是要買房的。他們大多舉全家之力買房，這是一個財富轉移的過程，把老家的熱錢轉戰到深圳市場。

8月，百度地圖發佈了《2017年第二季度中國城市研究報告》，在珠三角城市群人口吸引力排行中，深圳市排名第一。獵聘網最新發布的《2017年人崗爭奪戰及職場流動力大數據報告》顯示，2017年上半年全國主要城市人才淨流入率排名中，深圳排名第二。

最重要的是，租金的漲幅比想象中還快，靠租房不靠譜。以2015年為例，2015年全市平均租金為63.96元/㎡/月，較2014年上漲23.1%，比2010年上漲58.9%；套均租金4842元，同比上漲22.4%。

買房事，對於普通人來講是終生大事，對於R先生來講，買房卻是他的工作。在他無數次的踩盤和交易中，他對深圳各個區域也有了自己獨到的見解。

談及有潛力的區域，他提到了坪山，它是深圳最可能實現“搏一搏，單車變摩托”的區域。首先，目前坪山是深圳價格最低的地方，也是升值潛力最大的地方。目前，坪山還處於明顯被低估的水平。數據顯示，坪山新房7月成交均價僅3.5萬/平，全市最低。“隨著坪山基礎配套設施的完善，坪山這片窪地將很快被填平。在沒被填平前，建議剛需多看看房，早點上車。”

在他看來，看一個區域的發展空間最重要是看產業，有產業的地方才會有人口，有人口的地方才會有購買力。而坪山，恰恰正處在產業上升期。從規劃來看，坪山的每一個小片區都有明確的產業規劃，其中正在規劃建設51.6平方公里的聚龍國際科技創新城，將建成“科技+產業”升級版的國家高新技術產業開發區，形成深圳“西有南山、東有坪山”的產業發展格局。8月3日，深圳市重點區域開發建設總指揮部第十二次會議通過了坪山中心區擴容實施方案。坪山中心區不僅實現擴容，還與深圳灣超級總部基地、留仙洞戰略新興產業基地等17個重點區域並駕齊驅，被定位為“中心服務性重點區域”。

R先生表示，粵港澳大灣區規劃落地在即，城市群的概念被提上了前所未有的高度。未來各地政府將在城市與城市間的邊界投資大量的資源，此時部分區域將會迎來新的區域。作為連接深圳和惠州的交通樞紐，坪山恰恰符合條件。藉助兩地政府的推力，坪山未來不容小覷。

原關內外房價差距會縮小、重點關注教育資源

今年是S先生投資客生涯的第13個年頭。憑著在樓市縱橫4個週期的經驗，對市場的高度敏高他一步步吃麵積，至今已有深圳房產十幾套。在他看來，“穩”是投資的第一要訣。

在S先生看來，未來原關外的空間將大大高於原關內的空間。隨著原特區外的地鐵線路大量增加，大量對深圳沒有那麼深地域情節的年輕人越來越傾向於選擇關外新一些的地鐵物業，這個趨勢將成為新常態，未來我們將見證特區內外一體化的真正實現。

他強調，買房投資就是要儘量追逐熱點，選擇熱點片區和小區，換來同期更大增值空間。當更多實質性的利好陸續在坪山、龍崗、寶中等熱點片區落地的時候，建議年輕人忘掉原來關內關外的成見，順勢而為，真正接受這些片區的房價並在其中尋找一些結構性的機會，才是明智之舉。

如果剛需依然像很多老羅湖不願意去福田，老福田不願意去南山，老關內不願意去坪山龍崗一樣，那麼他們絕對會錯失未來深圳新一輪的發展機遇。隨著地鐵、高鐵、東部過境高速、坪鹽通道、南坪三期、城市候機樓等多維交通網絡的推進，未來坪山的通勤時間將大大縮短，新的機遇也由此產生。據官方信息，未來坪山將有14號線、16號線和24號線三條地鐵線。地鐵14號線2022年竣工，半小時直達福田中心區。地鐵16號線將接駁14號線、21號線，連接龍崗。南坪快速半個小時可達羅湖，一個小時內貫穿羅湖福田南山寶安......

另外一個值得被重視的要素是教育。眾所周知，深圳教育資源短缺，學位持續吃緊。今年深圳多區同時宣佈學位告急，教育資源將成為最寶貴的資源。在S先生的投資概念裡，未來深圳最值得關注的物業便是學位房。“哪裡有學校，房子就買到哪裡。”

坪山的教育資源成功引起了S先生的注意。他了解到，坪山區正在實施“大學城+高新園”模式。年前，坪山區定下建設深圳第三座大學城的目標，打造容納6-8所高校的深圳東部高校園區。據媒體報道稱，正在修建中的坪山第二外國語學校，預計明年9月開學。這裡要特別介紹一下，這是一所九年一貫制學校，辦學規模為54個班，可提供2520個學位，其中包括小學學位1620個，中學學位900個。

窪地、交通、教育......梳理R先生和S先生的投資關鍵詞，有一個樓盤正好符合所有的要求，它便是心海城。

據瞭解，心海城項目9月15日已開放示範區，並於9月底開盤。這次推出一期珍藏單位的約74-133平的2-4房，共300餘套，總價“2字頭”，其中最便宜單位僅2.7萬／平。

心海城項目位於深圳坪山區中心區，在比亞迪路與坪環路交匯處。臨近已開工建設的地鐵16號線。另外，坪山中學站南坪三期、鹽坪通道及水官高速、深圳高速等多條主幹道圍繞。

教育資源方面，建設中的九年制公立學校--坪山第二外國語學校，與心海城僅一路之隔，預計明年9月將招生。其次，心海城還自帶18班幼兒園。這一點讓S先生非常驚喜，這將解決孩子上學一大難題。除此之外，周邊還有省一級教育坪山中心幼兒園、坪山中心小學、坪山中學、市區兩級政府按國家示範級高中標準建造的坪山高級中學，教育資源極其豐富。

另外，項目還自帶約13萬平集中式商業+7萬平風情商業街。

在深圳，如此低價的新盤推出後勢必會成為新的樓市熱點。隨著交通、產業、教育等規劃逐步落地，坪山的價值將被重新評估。建議剛需重點關注，在窪地被填平前趕上在深圳買房的末班車。