第一：談判時候天生弱勢，房主手裡有定金或首付款

你肯定要追究房主的違約責任的。但此時房主手裡可能有你給的10-30萬的定金，甚至可能有你付的一兩百萬的首付款。在這種情況下，你談判時候天生處於弱勢一方。因為你的目的是買房，而不是追究違約責任，而房主的目的很簡單，就是推脫違約責任。在這種情況下，很多買房人只能吃啞巴虧，只收回定金不追究房主的違約責任。

第二：法律訴訟週期漫長不可控

無論案情如何的簡單明瞭，無論你擁有多麼多的證據和證人，法律訴訟的週期十分漫長而且不可控。在這漫長週期內，還耗費你巨大的時間成本和精力成本，與此同時如果房價高漲，你還面臨著精神上的折磨。特別法律上面的事是不可控的，中介流程那麼漫長完全可能因為某些小瑕疵，你因而敗訴。

第三：勝訴之後，不能按揭貸款必須全款買房。

在最後的最後，你迎來了曙光，法院判決房主必須賣房給你；可是你卻必須全款買房。因為按揭貸款是拿房主的房子向銀行做抵押，你沒有付清全款之前，房子還是房主的，所以他不配合你按揭貸款，你就沒辦法向銀行申請按揭，必須全款購房。在房價如此之高的如今，誰能有錢全款買房了？

大家可能看過很多類似“房主違約怎麼辦”的攻略，理論上這些攻略是可行的，但實際操作過程中毫無可能性。

題主可以選擇全款買房、快速和解兩種途徑

1、全款買房

如何題主所在城市房價處於快速上漲的情況，退房再買會產生重大損失，自己又有實力全款購房的情況下，可以選擇這種方案。記得每次和房主溝通時候都留下錄音，然後委託專業律師上訴到法院，這種官司你是穩贏的，只是你申請賠償的要求有可能會被駁回，房主也會不配合你辦理銀行按揭，所以你如果選擇這種方案，最好做最壞的打算全款買房，否則你沒必要和房主糾纏，時間成本也是成本，精力成本也是成本。

2、快速和解

如果題主所在城市房價漲幅沒有賠償定金多，你就可以選擇快速和解道路。首先你先把定金首付款等要回來，落袋為安，繼續看房的同時委託中介或者委託律師向房主追討賠償金。

分享一下如何有效預防房主毀約的方式，

就是買房人一定要抱著“如何房主違約就不買房，索取鉅額賠償金”的想法去簽訂合同，才能有效的防止自己的損失。具體做法如下：

第一：在合同上明文確定雙方的違約責任。

第二：明確如果房主違約後，定金歸還時間，如逾期不還，收取相應罰款。

第三：法院支持的賠償金可分為兩類，第一類是定金雙倍的違約金，第二類是合同約定的違約金。建議採用第一種多繳納定金，違約雙倍賠償的方式，因為第二類房主簽約時候就會產生矛盾，不利於後期買房。

第四：違約金以房主違約後自己損失為標準，如果在房價上漲週期內，以房價未來漲幅為主。

第五：在簽訂合同過程中，最好偷偷錄音，中介如果偏向房主會導致你以後訴訟面臨困難。

第六：房主違約後，協商過程中全程錄音，儘量套出房主拒絕履行合約的話語，便於後期維權。

冷眼看地產

對於這個問題，首先要弄清賣方不配合過戶的原因是什麼？是房子壓根就不能過戶，還是可以過戶，只是他因為種種原因而一直在推遲？

如果這個房子壓根就不能過戶，或者賣房者壓根就沒有拿到產權證，所以他也沒有辦法過戶，那麼很有可能這個買賣協議就無法繼續履行下去。那麼此時買方可以根據具體的情況要求解除合同，因為一個不能過戶的房子會使買方永遠不能獲得合法的產權，那麼會導致購買合同的目的不能實現，這種情況下，買方是有權要求解除合同，也就是我們所說的退房的。

但是如果這個房屋是可以過戶的，只不過是由於賣方的原因導致過戶延遲，那麼此時就要看雙方在合同再當中對於過戶的時間和日期是否有明確的約定，而且對於超過此日期沒有辦理過戶，一方要如何承擔違約責任，是否有明確的約定？如果有約定，則按照約定執行，沒有約定的話，買方也可以根據具體的情況，適時的要求賣方承擔延遲過戶的違約責任。

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