LPR以目前房貸率，選固定利率，還是浮動利率？

胡大珂

信而有徵新號

舉個例子，如果你貸款100萬，30年還款週期（略），固定利率為4.9，簽訂時上浮30%，也就是6.37，當前LPR是4.31，那麼第一年就需要計算出你的上浮基準，這個很重要就是用6.37-4.31=2.06

第一年房貸利率：任然是4.31+2.06=6.37

第2-30年房貸利率：銀行公佈LPR+2.06

根據上面的計算公式就應該明白，如果說是否划算，那麼還是取決於當年的LPR，LPR以後持續走低，那麼就賺了，如果持續走高，那麼就虧了

固定上浮和LPR哪種好，這種並沒有一種定論，具體來說屬於類似於炒股，換與不換都取決於後期每一年的基礎LPR

從長期走勢來說，目前房貸利率是高於其它國家的，基本上高出一倍以上，有很多國家進入到了負利率時期，那麼從國際形勢上來說還是可以轉變的

但是考慮到我國住房人口需求較大進1個世紀內住房都會是人們的一個問題，所以在這個時間段房貸利率的提升是註定的，隨著貨幣的貶值，LPR也會隨之上升，按照2020年目前的貸款利息政策選擇浮動了暫時划算

淘房大師兄

下面以問答的形式，給大家徹底解析LPR利率轉化的所有問題。

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問題一：LPR利率是什麼，是怎麼算的？

LPR這不是一個新鮮詞，但很多人依舊不知道它的含義。這裡再次解釋。

LPR利率，學名貸款基礎利率，定價機制採用公開市場操作利率加點的方式。產生流程為18家報價銀行在MLF的基礎上加點，去極值求平均所得。

其算法很簡單，LPR=MLF利率+加點。

MLF，俗稱麻辣粉，央行給經濟的注水工具。經濟下滑，MLF利率就調低一些，多注點兒水刺激刺激；經濟過剩存在泡沫，就調高利率，抑制下去。

加點主要由18家商業銀行決定，考慮到市場利潤和風險補償。

看不懂吧？沒關係！

你只需要記住，LPR是在央行的目的上，每個月由18家商業銀行根據市場情況報價決定的。最終話語權歸央行和市場。

敲黑板了，那麼在此基礎上，房貸利率的算法就出來了。

房貸利率=LPR利率+加點

這個加點和上面的加點不同，組成部分為：政策加點+個人加點，

1、政策加點：這短時間樓市太火，房價飆漲，中央想調控了，加點多一些，利率自然調高；樓市太冷，中央想刺激，反之。

2、個人加點：簽訂合同時，銀行會考慮到利潤，你的徵信、流水，評測你的經濟償債能力，如果你的信譽差、償債能力差，就會多加一些，作為風險補償。

所以，你從銀行簽訂房貸合同，最理想利率情況是，加點為0！前提是政策寬鬆，商業銀行認為你是優質客戶。這種情況在一些地方已經出現了，例如近期的上海，利率低至4.82%，接近理想狀態。

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問題二：利率如何轉化？

之前的利率機制是，房貸利率=基準利率×（1+浮動）

現在的利率機制是，房貸利率=LPR利率+加點

怎麼轉換呢？舉個例子。

你在2018年買了一套房，上浮10%，那麼你之前的房貸利率就是基準利率×（1+上浮），為4.9%×（1+10%）=5.39%。

現在要進行轉化，有兩種轉化方式，轉成固定利率或者LPR利率。固定利率直接是5.39%，永不再變！

LPR利率的話就要進行轉換了，這裡涉及到一個算法，小學數學水平就能看懂，弄清楚，到時候別讓商業銀行給你算錯。

房貸利率=LPR利率+加點，那麼，加點=房貸利率-LPR利率。

這裡的房貸利率用之前的利率5.39%替代。其中LPR利率一律按照2019年12月20日的報價利率4.8%計算。

那麼加點=5.39%-4.8%=0.59%，注意了，這個加點數值一經確定，永久不變。

你轉化後的房貸利率=LPR利率+0.59%。按照現在最新的LPR5年期報價利率4.75%計算，你的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

這樣你就會發現，轉化為固定利率依然是5.39%，但是轉化成LPR利率就是5.34%，少了一些。

當然，LPR每個月都會變動，所以你的房貸利率也可以是變動的，你可以選擇重定價週期，這個下面再講。

這是利率上浮情況轉化的結果，那麼利率下浮呢？我們再舉一個極端的例子。

如果你在2015年以基準7折利率買了一套房，也就是下浮30%，那麼你的房貸利率=4.9%×（1-3%）=3.43%。

經過轉換，加點=房貸利率-LPR利率=3.43%-4.8%（2019月12日20日報價利率）=-1.37%。

轉換後的房貸利率=LPR利率-1.37%。按照最新LPR報價利率4.75%計算，就是3.38%，依然低於固定利率。

所以綜上，轉換成固定利率或者LPR利率，哪個更划算，取決於未來LPR利率的走勢！

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問題三：未來LPR利率走勢如何？

我國目前處於特殊時期，經濟承壓，央行採取的貨幣政策必然是向“松”的，會不斷通過麻辣粉刺激實體經濟，同時穩定樓市。前段時間，央行就公佈了5年期LPR報價利率下調5個基點，為4.75%。

接下來LPR利率只能穩定或者下降，沒有任何提升的理由。

我們再把眼光放長了講，中國目前城市化進程已經走了一多半，人口紅利進入“L型拐點”，經濟增速不復以往。這是中國的歷史進程，同樣也是其他發達國家走一定階段的必然歷程。

所以你會看到一些國家的利率一路走低，尤其是日本和部分歐美國家已經在實施負利率政策。低利率刺激經濟，經濟依然在滑坡，何況提高？

中國在未來很長一段時間，市場報價利率會緩慢下調。這也是歷史進程，所以無論你之前的利率是上浮還是下浮，都應該選擇轉換成LPR利率，而不是固定利率。

這是給你進行房貸利率下調的一次機會，要把握住。

接下來，還有一些細節的問題，我再為大家整理出來。

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問題四：轉化後房貸利率永久不變嗎？

不是。當初轉化後的加點是不變的，但LPR有機會改變。

轉換後房貸利率是有重定價週期的，重定價的意思就是，按照當時的LPR利率重新計算合同裡的房貸利率，央行規定，最短為1年，最長為合同期限。

如果你的二手房在3月1日房貸利率轉化為5.39%，選擇一年期重定價，那麼一年以後的今天，就會按照最新的報價利率重新定價。

舉個極端的例子，1年後的LPR利率是3%，那麼1年以後銀行會找你重籤合同，按照3%的基礎利率計算，省很多錢。

按照目前利率形式，1年期的重定價週期是划算的。

問題五：房貸利率轉換如何完成？

從3月1日開始，商業銀行會給你打電話喊你去轉化利率。當然你也可以主動聯繫銀行進行轉換。這個工作目前的頭號任務，只要你之前有基準利率為錨的房貸，就必須要完成。

到時候銀行會通知你通過手機銀行或者網上櫃臺辦理，不用每個人親自跑櫃檯，畢竟現在是5G時代。

問題六：哪些存量房不屬於轉換範圍？

非住宅，不用轉化。非基準利率房貸不用轉換，公積金不在範圍內。

問題七：轉化成固定利率後，是否可以再換成LPR利率？

答案是否定的，無論選擇哪一項，只要選擇生效，未來均不可以轉換模式。

問題八：如果房主是兩個人，可以由一人去完成利率轉換嗎？

答案是否定的。轉換前和轉換後是一致的，需要共同貸款人協同完成。

武漢房姐

這個沒有標準答案，全是看個人對未來的判斷，如果以後經濟越來越好，LPR就會越來越低，很多發達國家的利率都遠遠低於4.75這個數值，日本大約1-1.5%，美國3%-3.5%，新加坡1.5%左右，英國3%左右，個人認為未來利率下降是大趨勢！

19年10月份之前辦理的房貸，要麼轉換成LPR，要麼轉換成固定利率，必須得轉換，而且只能轉換一次。

如果你轉換完了LPR，那你是根據每年12月份進行的調整進行自動轉換，自己不用管

轉換LPR，是根據當前的4.75來換算，不是根據去年年底的4.8來換算

LPR不是一年只變化一次，可以變化N次，但如果你辦理了LPR，每年一次的更新，是根據年底那一次的數值來

濟南房探索

一張表格解答你的疑問，希望可以對您有所幫助。

合肥買房專家

傳統上，房貸利率的計算公式是：房貸利率=貸款基準利率+貸款基準利率×浮動比例

根據2019年12月28日公告的意思，貸款基準利率改革後，房貸利率的計算公式變成：貸款利率=LPR利率+加點。

總結就是你原來是首套房，利率打折的，那麼你選擇浮動、LPR利率一旦下浮，你的優惠就越多！

而如果你是炒房客，你的利率是上浮的，那麼LPR越上浮，你的利率上浮就越多。當然利率下降你也能享受下降帶來的好處。

結合此次疫情下的變化，房貸利率未來3-5年大概率是降低的，選擇浮動比較好。

和光說房

如果你判斷接下來央行會持續降息那就選擇浮動，如果不確定那就選擇固定，詳細的可以看圖片

房產身邊事

背景：2019年8月人民銀行發佈改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告，新增住房貸款利率參考以同時期LPR為基礎上下加點，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。（ 之前是基準利率 ）什麼是LPR ?

貸款基礎利率(Loan Prime Rate簡稱LPR)是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款基礎利率基礎上加減點確定。

LPR如何得來？

LPR利率是由18家銀行以0.05個百分點為步長，共同報價，然後去掉一個最高價和一個最低價，再對剩餘的報價進行算術平均計算得出的結果，每月的20日都會重新報價計算。

18家報價銀行分別是：工商銀行、中國銀行、建設銀行、農業銀行、招商銀行、交通銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行、民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商銀行、花旗銀行（中國）、渣打銀行（中國）、深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行。

在2019年10月21日，LPR利率是：1年期4.20%，5年期以上4.85%。而之所以運行LPR利率，主要就是為了推進利率市場化。若要查詢LPR利率的話，可以登錄全國銀行間同業拆借中心或中國人民銀行網站來進行查詢。

LPR“加點”、“加基點”是什麼意思？怎麼算？

1個基點就是0.01%或0.01個百分點。例如：一筆首套房個人住房貸款，假設貸款期限20年，貸款行所在地區的差別化信貸政策明確首套房的加點下限為加20個基點（即0.2%），借貸雙方協商一致在加點下限的基礎上加20個基點，參考2019年9月20日公佈的5年期以上LPR（4.85%），該筆貸款的實際執行利率為5.25%（即4.85%+0.2%+0.2%=5.25%）。

央媽讓你選：延續之前基準利率，還是選擇現在LPR為基礎加點執行你以後房貸利率。

本次變化針對的是2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。通俗的講就是之前的參考基準利率簽訂合同的老房貸。自2020年3月1日起，原則上應於2020年8月31日前完成。

這中間，之前你辦房貸的銀行會找你，讓你做選擇。

選固定利率還是選LPR為基準加點？

1、選擇固定利率。選擇固定利率後，就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

2、選擇“LPR＋加點”利率。 定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整

大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

就目前來看，固定利率就是執行當前的利率水平不變，固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。以LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。就當前利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。

故事很簡單

我愛我家房產經紀人

因人而異，基準以上的可以改浮動，有折扣的建議固定，並不認為以後的LPR比4.9折扣後低。這兩年是屬於相對較低的利率週期，如果以後利率真像國外那麼低，那時候你的房子也漲了幾倍了，錢就不值錢了，你也不會考慮這個問題。但是現在房住不抄，穩房價，不會發生這種情況。

關鍵字: 浮動 銀行 利率