韜說

無論是購買商鋪或者公寓，商業地產的投資一定是一個具有高智商的投資，從目前市場上來看，越是大型的商鋪，其實收益率越高，反而小型的商鋪，收益率稍微差一點，小商鋪社適合社區商鋪，而大商鋪適合在臨街投資，當然地段，都非常重要的。

從長遠來看，商鋪肯定價值更高，因為它會隨著做生意的人越深入，收入越高，租金越高，收益率就比較高一些，理論上增值的可能性也越高，而公寓就不一樣了，公寓主要考慮到的經營方向就是，日租房，民宿酒店，辦公，這些業主入住進來，相對都比較穩定，增長速度較慢，那麼自然增值速度也比較慢，關鍵是還是要考慮到，地鐵，交通工具，停車位，物業費等等方便性，物業服務是否好，另外就是公寓比較亂，特別是日租房，上面什麼人都居住，大白天的就有啪啪啪的聲音，很影響這些，在這裡辦公或者居住的人，時間長了，就不想在這裡租住了，那麼未來會惡性循環，會怎麼樣？

投資商鋪，需要有更多的智慧，選擇性，真正好的商鋪是可遇而不可求的，商鋪本身比較好，例如矇頭大，層高比較高，室內方方正正，還有就是位置比較好，有停車位，商圈也比較好，這樣的商鋪可能，投資回報率比較高，增值性也比較強，具有可投資的價值，當然，投資商鋪或者公寓，都要考慮到一個參數，那就是回報率，租金回報率，回報率越高的商業地產，越值得投資，唯一的標準。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

這個問題我一定要回答，千萬別攔著我，本人屬於買房以後天天關注房產的人，最喜歡回答有關房產的問題，城市雖不同但是道理相同，我家04年買入一個商鋪，父母做生意至今賺的錢，目測還沒有商鋪漲價賺的多。本人16年12000買的房子現在價格如下

回到主題，我們分析一下商鋪和公寓，產權同是40年就不討論了，我最近也一直想買商鋪，但是你如果看了你們當地的情況，你會發現投資商鋪如果你的資金量不是特別充足的話會特別糾結，因為我們不敢，大部分現在是小區商鋪，未成熟，未發展，養鋪期如果長了，還貸都是壓力，動不動一個就是兩百多萬，公寓呢，單個總價便宜，出租容易，變現快，風險相對較小，拿我這個城市來做比較，公寓是不限制貸款的，200萬資金，可以買4個公寓，而商鋪只能買一個。所以我目前能力來講，我認為買公寓會更適合自己。如果你出租，公寓其實可以換成小平方的房產，貸款可以30年，首付可以拉低，這樣槓桿更大。

但是重點來了，如果你資金量充足，200萬不足以讓你一敗塗地，又想一勞永逸，膽量也足夠大的情況。其實我是想買商鋪的，社區底商，一定不要買反租金的。十個有八個是坑。

本人目前缺的就是資金量。哈哈哈哈哈

靜待2019

我自己也是做生意的，感覺這三四年生意一年比一年難做，包括我們小區這邊，一排商鋪幾乎上每個月都會倒閉一兩家。當然也會有新開的，開沒幾個月又倒閉，真是越來越難做了。所以生意難做，那就面臨著商鋪投資回報率和空置率了。比較起來我個人感覺投資公寓的好一些。我也把投資生意的一部分錢錢拿出來買了兩間小公寓。明年5月份才收樓，至於投資收益的話，目前，都還是很茫然，還不清楚會怎麼樣，希望會比商鋪好一點。期待明年收樓後的結果。

艾慕小九九

首先，表明個人觀點：這兩個都不是很好的投資標的。

再說一下原因。

公寓投資

優勢：公寓面積一般在30-45m²之間，面積小、總價低，不佔購房名額，相信很多人投資公寓就是看中這點。

劣勢：

1. 商水商電每個月光交高昂電費水費和物業費交到自己肝顫，2.2T28戶的超高梯戶比吵到爆炸。這也會導致流通性較差，只能出租，但是目前各個地方安置房入市，租金比公寓便宜，梯戶比也較低，另外大部分剛畢業沒幾年的租客還是以合租為主，出租也並無太大優勢。

2. 公寓不佔購房名額但也導致不能落戶，也就是說生了孩子不能在公立學校上學，從而想轉手賣掉的時候，流動性是遠低於商品房住宅的。投資的用戶是不需要用公寓落戶，但是接盤人需要考慮落戶上學的問題。

3.交易稅額過高，個人所得稅、營業稅、契稅、土地增值稅等，尤其是增值稅高達50%多，壓得買房和賣方喘不過來氣，所以公寓的流通性極差。

所以綜上，公寓投資弊大於利。

商鋪投資

我知道有一句話：一鋪養三代。有些商鋪不是不可以投資，但是大概率是投資失敗的。

接下來說一下理由：

1.商鋪和寫字樓不是剛需，沒有政策紅利。沒有像住宅一樣的契稅優惠、增值稅優惠、個稅優惠。

2.產能過剩，實體經濟的沒落和電商的崛起有一定關係，但是以筆者所在鄭州為例，不誇張的說現在所有商鋪寫字樓停工3年，就以現在存量去賣都沒有問題。

3.受經濟週期影響太大，金融屬性下降。就業環境、經濟週期、金融週期、規劃變動、後期物業經營，這些都影響租金和升值，但是很遺憾我們無法控制。

所以，綜上所述，商鋪寫字樓的投資價值充滿著太多風險和不確定性，金融屬性大大降低，升值的概率大大降低。

如果確實是由於這兩項不佔購房名額，可以考慮國內不限購城市或者破限容易的城市住宅。

鮮房

自己有兩套商鋪的投資目前是以租還貸的階段，回報率均為7%個點以上，處於上海和蘇州，購入價格都是250-300萬左右/套！！而公寓卻沒有投資，但是身邊的小夥伴有投資，回報率在1.5%左右吧，在上海！所以可以給你一些建議！！

首先公寓分為三大類，普通公寓，商住公寓，酒店式公寓

其中商住和酒店式公寓我是堅決不建議投資的，就是那種不限貸不限購的商住房！就拿我們上海來說吧，在前幾年裡大量的商住公寓進入市場遭到投資者風搶，可是現在一個個只能出租或者自住，根本無法出手！再加上商住公寓的賣出稅費非常高，貸款也和商鋪一樣，只能50%金額，所以造成了投資成本非常大，還賺不了幾個錢！因此我的小夥伴真的是哭死，他說如果幾年前投資的是住房，早就發大了！！

而普通公寓其實就是面積小的住房，我認為僅僅有投資價值的普通公寓也僅有一線城市和準一線了，因為前幾年的房地產大漲已經透支了三四線未來的空間，而“住房不炒”又是未來的方針，所以只有一線城市和新一線城市哈具備一些投資價值！

而對於商鋪來說，我認為現在只有好的鋪子有投資價值，並且一定要符合好地段，高回報率！根據我和朋友的一致建議，7%以上回報率的商鋪才有投資價值，畢竟商鋪是靠回報率收益的，達不到這個回報率其實還不如去買理財！但是現在的商鋪能夠達到7%左右，甚至以上回報率的投資門檻是非常高的，少則幾百萬，多則千萬！所以想要投資商鋪的，一定要記得買一樓的，能夠重餐飲的，不要包租的，回報率達到7%點以上的新鋪，要不然就算了吧！！

如果您認同我的觀點，⭐請加我的關注並點贊⭐。謝謝您們的支持！

琅琊榜首張大仙

公寓投資和商鋪投資都是房產投資一種，但是優缺點明顯。分析如下:

1. 公寓投資優缺點:

公寓投資的優點:相比住宅和商鋪價格便宜、面積小、總價單價低，甚至有些公寓樓地理位置有利，比如離地鐵站近、附近有一些大型商場超市，購物方便，容易出租等。

公寓投資的缺點:公寓樓的地塊屬於商業辦公用地，水電是商業水電，價格交高，不過有些開發商申請到民用水電；公寓升值空間相比於住宅有限，出售收取稅費按照商業資產徵收，稅費較高；公寓不能安置戶口，沒有學區，不能享受該城市公共資源；另外首付至少五成，房貸利率上浮幅度高於首套房住宅，產權短，後期土地續約政策不明朗。

2. 商鋪投資優缺點：

商鋪投資優點

俗話說一鋪旺三代，一個好商鋪出租後，每年收房租可觀，出售比高於住宅和公寓，而且商鋪還增值。有些商鋪面積小，總價相對低，很多商鋪是挑高5.8米，可以做成兩層。商鋪地理位置最重要，好位置才能出現好的商鋪。

商鋪投資的缺點：

在談優點時候，提到必須是好商鋪，對於一些地理位置好的商鋪，投資價值很低，有些會虧本，我所在成市火車站附近一個商業的商鋪基本用作住宅出租，剝離其商業屬性，投資者虧損嚴重。商鋪還有些缺點，有些面積大，總價高，面積小的基本上很難買到，商鋪一些缺點和公寓一樣，比如貸款利率、出售稅費、用電用水、產權期等。此外電商和外賣嚴重降低一些商鋪的投資。

以上談了商鋪和公寓投資的優缺點，商鋪投資需要看位置，公寓投資缺點致命，如果僅僅為了出租，公寓可以考慮，如果想像住宅一樣賺取增值部分，要謹慎考慮。

足鈀

其實兩者各有各的好處。

投資公寓，要在繁華的寫字樓區域。

1. 出租白領

這樣的公寓往往環境好，離工作的地點近，出租白領，不僅能獲得比較可觀的收益，也不用擔心沒有租客。

2. 短租經營

短租經營相對比長租而言，平均收費也相對高一些，但是因為是短租，需要不斷的尋找租客，房源上有一定的閒置。

3. 單身貴族

相對比較小的單身公寓也是時下比較流行的，適合時下比較多單身和獨身人的需求，市場需要也比較大。

投資商鋪，要對商業有個基本的判斷:

1. 出租餐飲

如果是出租用於餐飲行業的商鋪一般在人流比較大的小吃街或者商圈附近，消費的需求大，盈利空間也大。

2. 出租教育娛樂

如果商鋪是出租給教育娛樂行業，那麼該位置應該比較安靜一些，不要過度吵雜，空間相對而言也需要比較大一些。

3. 出租食品店

如果是出租的商鋪用來開食品店，那麼比較適合小區附近的商鋪，還有人流大一些，衛生環境好一些的地方。

我是農民工“懂事長”李合偉（抖音號：hws666888），20多年創業經驗，非著名天使投資人、創業導師。更多有關創業的內容，敬請關注頭條號：合偉說，與我一起聊聊創業那些事!

合偉說

公寓適合投資嗎？

說到公寓，大家總是容易被吸引，好地段，高租金收益，統一管理，還有些有返祖，最關鍵是不限購。這對於廣大有需要投資房產的人來說，無疑是具備極大吸引力的。但是，公寓真的適合投資嗎？我們來說說這幾點你未必會考慮到的。

第一，公寓的升值幅度和潛力

公寓的升值幅度和潛力要遠遠跑輸住宅，這是為什麼？因為公寓是商用水電，水費電費更貴，另外商用公寓無法落戶，不能享受城市配套的教育資源。

第二，公寓的交易需要繳納高額稅費

二手公寓交易，賣家應交稅費如下：

1、增值稅：增值部分（賣出價-購置價格）5.5%

2、印花稅：成交價0.05%

3、土地增值稅： 增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

4、所得稅：

企業所得稅：

（賣出價-購置成本）*25% （公司） 個人所得稅： （賣出價-購置成本）*20% （有限合夥公司、個人）

買家應交稅費如下：

1、 契稅：賣出價3%

2、 印花稅：賣出價0.05%PS. 公司、有限合夥公司、個人所交稅費一樣

綜上，我們知道，只要公寓還無法跟城市配套資源搭上關係，還無法降低交易稅費，那麼公寓的投資就是不划算的。

廣深房產通

首先需要了解公寓和商鋪的特點

公寓的主要特點

一.公寓的產權由於土地性質不同，分別為70年，40年或50年，買賣或轉讓時，公寓的稅費相對普通住宅要高，一般公寓都不限購，不限貸，購置門檻低。

二.公寓的面積一般較小，單價高而總價低，但功能分區少，採光條件差，每層住戶多。

三.一般公寓的物業管理相對更專業，所以收費相對較高，40，50年限的公寓屬於商業水電。

四.一般公寓都具有商住屬性，可居住可辦公，滿足不同購買者需求。

五.通常公寓都會建立在交通方便的地點，周圍配套成熟，生活便利，出租方便。

六.在大城市中，由於人口增加，房產價格高居不下，租房需求會增加，公寓具有一定升值空間。

商鋪的主要特點

一.商鋪一般都是40，50年產權，同樣稅費無優惠，不限購限售，但商鋪一般總價較高。

二.商鋪種類繁多，如商業街去商鋪，社區商鋪，市場類商鋪，購物中心商鋪等等，投資者需要認真選擇。

三.商鋪具有廣泛的使用價值，可出租可自用，經營方式靈活。

四.商鋪一般不會隨使用時間增長而貶值，一些新建的商鋪，可能隨著周圍環境的成熟而變得更加值錢。

五.地點的選擇對商鋪的影響非常大，黃金地段的商鋪價值極高，而地點選錯損失會很大，所以非常考驗投資者的眼光。

六.選擇到一個好的商鋪，不但可以收到豐厚的租金，而且時間越久越值錢，甚至可以傳給下一代，這也是老字號的來歷。

投資者的選擇

從兩者的區別可以看出，公寓更適合年輕人居住或創業，或者那些資金小，想獲得穩定收入的投資者。而商鋪投資金額大，地點至關重要，選對了地方價值更大，更考驗投資者的眼光。

海色民生

投資公寓還是商鋪，哪個更好，先來看看什麼叫公寓，，什麼叫商鋪。

公寓：公共寓所，是商業地產投資中的一種居住地產形式。每層樓內有若干個房間和公共的走廊、廁所和浴室等、可供辦公居住對外租賃之用。外形一般中規中矩，分為職工公寓和商業公寓，商業公寓可以自用也方便對外租賃，空間大小適當、佈局規範緊湊，經濟實用，相當於學校宿舍、出租公寓，也指旅店賓館或別墅，更為經濟實用。

商鋪是專門用於商業經營活動的房地產，是經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念範疇不僅包括零售商業，還包括娛樂業、餐飲業、旅遊業所使用的房地產，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業性的有建築物實物存在的經營交易場所。

由定義可見，公寓和商鋪的區別還是蠻大的，公寓的面積小，租賃客戶一般都是個人，或者賓館，宿舍等，商鋪主要是租給做生意的人，只要是合法生意，都可以租。那麼投資哪個好呢？各有優缺點吧，公寓的租金一般都要低於商鋪，投資成本也比商鋪低一點，那收益可能就沒有商鋪高，但是商鋪也是有風險的，現在生意這麼難做，加上電商衝擊，電商沒有必要租商鋪，就導致大量的商鋪閒置，目前國內的臨街商鋪甚至寫字樓閒置量和轉讓量都很大，當然超一線城市除外。所以如今投資商鋪的風險還是很大，公寓雖然面積小，但可租給賓館，或者個人住宿，人可不以不做生意，但不能不住宿，雖然收益小一點，但有保障，至少不會閒置很長時間。

當然最重要的還是要看地段，如果是黃金旺鋪，那就無需考慮了，花錢投資就行了！

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