神通廣大的房地產商吳老闆最近在朋友圈裡傳的很神密，緣由是在全國各地擁有多套房產的他，年前把鄭州高新區的一處房產賣掉，又在省內孔子故里的山莊上買了一幢別墅。在外省賣房不繳稅、在省內買房也能節稅，從賣到買整個換房過程節稅30多萬，這讓同去考察房地產市場準備在外地買房的漁竿廠王老闆很是驚歎。回來經常對朋友講：“不服老吳不行，不光在本地吃得開，在外地也吃得開；不光在房地產圈裡關係廣，還在稅務系統有關係。我算開眼了，經他一運作，少繳稅30多萬！”吳老闆聽說後笑而不語，這更讓人覺得神密了。
現在，先介紹一下吳老闆吧。吳老闆起步是施工隊長、包工頭，主業是建築、裝修，後來又註冊了一家房地產公司，主要是在抵賬土地上開發房產。他的多處抵賬房產價值翻番、他的身價也隨之翻番。吳老闆沒有讓抵賬房產閒置，房屋簡單裝修後作為公寓出租。本地朋友外出度假，也多聯繫借用他的公寓。吳老闆是個大氣人，樂善好施，外號人稱“及時雨”。因為，多是免費借用公寓，在當地人緣很好。筆者就是朋友介紹借用吳老闆公寓度假，才與他逐漸熟識。年前的從賣到買置換房產過程，能夠享受哪些稅收優惠、需要準備哪些證明材料，都是筆者幫他做地稅收規劃。
一、省外賣房未繳稅
吳老闆在鄭州高新區的房屋面積158平方，辦理房產證7年，當時抵賬125萬元，去年出售200萬元，轉讓所得75萬元。按現行稅收政策，吳老闆應繳增值稅9.52萬元，個人所得稅15萬元，城建稅和教育費附加等1.14萬元，合計應繳各種稅費25.66萬元。吳老闆鄭州賣房未繳稅，政策依據是：
（一）因房產證辦理7年，依據財稅[2016]第36號文件規定：個人購買2年以上住房，對外銷售的，免徵增值稅。
（二）因在河南省只在鄭州有一套住房，可以享受“家庭唯一住房”優惠政策，免繳個人所得稅。
1、財稅[1999]278號文件規定：個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活住房，取得所得免徵個人所得稅。
2、國稅發[2007]33號文件規定：家庭唯一生活用戶，指在同一省、自治區、直轄市範圍內納稅人僅擁有一套住房。
二、省內買房少繳稅
孔子故里山莊別墅，價值400萬元，吳老闆應該繳納契稅12萬元，但其只繳納了6萬元就辦理了房產證。政策依據是：
（一）財稅[2016]23號文件規定：對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。
問題是吳老闆省內也有幾處房產，依據國稅發[2007]33號“家庭唯一生活用戶，指在同一省、自治區、直轄市範圍內納稅人僅擁有一套住房。”規定，吳老闆不符合契稅減半徵收條件。
筆者找到了魯財稅[2016]4號文件，此文亮點部分是：在“家庭唯一住房”認定上與國稅發[2007]33號文件有所區別。規定：住房情況查詢範圍為擬購住房所在縣(市、區)行政區。這也是說，山東省內即便購房者擁有多套房產，只要在某一個縣（市、區）購買首套房，就視為“家庭唯一住房”，繳納契稅享受首套房優惠政策。吳老闆依據此規定，少繳契稅6萬元。
三、“家庭唯一住房”稅種認定標準不統一
對“家庭唯一住房”認定標準，目前有三種認識：
第一種是見文生意的認識：“家庭唯一住房”，即在中華人民共和國僅有一套住房，有第二套住房就不符合規定，就不能享受首套房稅收優惠。這種認識沒有文件依據，是不正確的。
第二種是個人所得稅文件註解認識：國稅發[2007]33號文件規定：家庭唯一生活用戶，指在同一省、自治區、直轄市範圍內納稅人僅擁有一套住房。這種認識適用於個人所得稅稅收優惠。
第三種是契稅文件註解認識：魯財稅[2016]4號文件規定：只要在某一個縣（市、區）購買首套房，就視為“家庭唯一住房”，繳納契稅享受首套房優惠政策。這種認識適用於契稅稅收優惠。
外省也可能有類似魯財稅[2016]4號文件規定，這是政府對廣大購房百姓的財政讓利，提醒大家一定要用好用足各地政府給予的稅收優惠政策，這也是筆者撰寫此文的初衷。
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