最近南寧樓市出了一個懸案：龍光天瀛究竟賣了多少套？
隨之帶出一大疑惑：價格已經2萬+了，還有那麼多人買，是人傻錢多？
小韋很好奇，誰在買？為啥買？買的值嗎？
懸案：天瀛賣了多少套？
史上最貴地價的龍光天瀛，一舉一動都被人看在眼裡。
日前，龍光天瀛已舉行首開，但究竟賣的咋樣，業界、媒體、購房者給出的答案不一，成為一個懸案。
本次，龍光天瀛推出6、7號樓60㎡兩房、95-165㎡三至四房，累計200多套。6號樓是兩梯五戶，7號樓是兩梯四戶。房子都是毛坯的，無外收，也無捆綁車位。
▲樓棟及戶型示意。
問題是，價格多少？賣了多少？
“60㎡戶型最搶手，價格也高，很多到了兩萬二三。其他戶型主要也是2萬多，低的也有一萬九的，整體均價應該是超過2萬的。”
一位參與選房的房友稱，當天到場人數很多，估計有300多人，當場應該賣了100多套。
▲選房現場圖。房友實拍
這幾天，小韋又到處打探了一圈，基本與這位房友描述一致。
小戶型最搶手，整體去化達90%，大戶型去化略低於小戶型，但也賣出了不少，整體去化約七成。
這個去化算什麼水平？在橫盤期，均價超2萬，可謂相當奇葩了。
你可能不知道，在南寧，2萬+的項目去化普遍很慢，幾乎都沒法組織開盤，以自然銷售為主。有些樓盤，每個月銷售量以個位數計，一年銷售100套以內的大有人在。
買天瀛的all人傻錢多？
據扒友反饋，首期主力價在2.1萬-2.2萬元/㎡，均價2.1萬+。
再對比備案價發現，銷售價格是低於備案價的，具備一定的溢價空間
▲1套21層60㎡小戶型單價超2.36萬元/㎡。
▲160㎡以上大戶型也普遍兩萬一二。
房價都2萬多了，怎麼還有那麼多人去買呢？
你該知道，南寧平均單價才1萬1左右，龍光天瀛這個價格幾乎是南寧均價的2倍。
估計你也很想知道，是誰買了龍光天瀛？是他們都人傻錢多嗎？
據小韋瞭解到的內部情報，購買龍光天瀛的客群大致分佈是這樣的：
約80%來自南寧市，約15%來自廣西區內其他城市，另有約5%來自廣西區外。
其中，青秀區購房者佔南寧市客群的比重約60%，其他城區佔比約40%。
從人群構成來看，首先可以肯定這些人很有錢（這不廢話嘛），但說人家傻就未必了。
要知道來自青秀區的購房者，應該是嗅覺最敏銳的一部分人，畢竟他們曾是享受南寧城市最大紅利的一群人。
現在，他們殺向五象湖核心的龍光天瀛，必有其道理。
2萬+那麼多，為啥買它？
問題隨之而來，這些有錢又有眼光的人，為啥買它呢？
畢竟，這個單價不低，而在南寧，2萬+級別的項目也不少。可以說，選擇面還是挺大的。
以下為部分買者現身說法，很真實。
“地段，同樣是2萬+，這個盤的地段價值更加明顯。我信李嘉誠。”
“我在鳳凰路其他盤買有大戶型，這次買了龍光天瀛60平小戶，主要是給孩子讀十四中用。”
“要學區有學區，要地鐵有地鐵，要商業有商業，要湖景有湖景，價值明確。”
“除了地段和配套，作為龍光的頂級產品系，應該不會差吧。往後幾個盤，估計更貴。”
“我看好青秀和五象，在商務區已經有一套了，在五象再買一套，比較穩妥。看來看去，天瀛的地段最吸引我。”
“我是廣州的，觀察南寧市場近半年了。首先，它在自貿區，這個紅利會在未來不斷釋放；其次，現在入手機會比上半年好；再次，這一帶之前都是賣精裝，有些還外收捆綁，這個盤賣毛坯，不捆綁車位，門檻相對低一些。”
▲龍光天瀛的位置。
每個買者心中，都有自己的買入理由。
的確，放眼南寧，從區位、地段、鐵學商湖等來判斷，龍光天瀛不可多得。
你不知道的十四中
據你小韋瞭解，這次很多人買龍光天瀛，是看中了五象新區第四實驗小學+十四中五象校區的雙名校學區組合。尤其是，十四中。
那麼十四中到底有啥不一樣？
第一，“民辦看西附，公辦看十四。”是南寧業界流傳的一句話。翻譯過來，就是在南寧眾多初中裡，西大附中是民辦最強，十四中是公辦最強。
▲2017年中考A+率排名（僅供參考）。
▲2018年中考A+率排名（僅供參考）。
第二，新建校區硬件更好。據說，五象校區是十四中幾個校區中硬件設備最先進的，率先開發了智慧課堂（為每位學生配備一臺ipad，將“虛擬現實”與真實課堂教學相結合。），獲得了2017年廣西基礎教育教學成果獎。
第三，開分校相對挑剔，比較節制。成立59年的十四中，目前僅開有三所初中學校，一家是建政校區，一家是埌東校區，還有一家就是五象校區。
▲十四中三所初中分佈圖。
從地段、人群、房價不難看出，選址還是很講究的。畢竟，名校除了師資和硬件外，生源也是不可或缺的資源。
這與其他部分名校的分校選址，形成了鮮明對比，難怪A+率更高。
2018年春季學期七年級期考，十四中五象校區總分A+比率達19%，高於建政校區和埌東校區。而該校區落成招生才剛1年時間。
“剛需”龍光變了樣？
人們熟知的龍光是什麼樣的？剛需和首改盤為主，銷售很快。典型如江南銷冠大盤普羅旺斯，這兩年快準狠的玖系產品。
如今的龍光呢？不但銷售排名升到了南寧第1位，產品力也在更新換代。
▲龍光幾乎提前預定了南寧銷冠。來源：克而瑞
今年，龍光新中式“天系”產品首入南寧，龍光天瀛更是號稱南寧龍光首個天系“TOP”級作品。
12月1日，龍光舉行“2019年南寧龍光地產高端產品發佈會”，解讀“天系”“玖系”“江南系”中5大項目的低密產品。其中，重點介紹了龍光天瀛。
▲發佈會現場解讀龍光天瀛。
▲濃郁的盛唐風裝飾。
必須承認，現場確實挺高大上。據瞭解，5個項目的低密產品建築及園林風格均為新中式，其中龍光天瀛為盛唐風，整場活動也多處體現了濃郁的盛唐元素。
看來，龍光已不滿足於只做剛需，開始向中高端甚至豪宅市場進軍。
如此好的區位，如此好的配套，又如此高的地價，理應搭配更高端的產品。
樂見龍光的轉型升級，更希望龍光天瀛能拿出真正的產品力來。
據小韋打探，首期開賣的高層還只是開胃菜，隨後還有低密產品陸續上市，明年上半年園林示範區也將呈現。
天瀛未來諜照曝光
其實，儘管龍光天瀛已經開盤了，但關於項目產品的更多細節，包括一些效果圖，對外釋放的還少之又少。
這次，小韋給各位挖到了更多內部資料。
不過，要事先聲明，這些資料還未對外，最終請以售樓部實際公佈為準。
▲龍光天瀛鳥瞰圖。
通過上圖不難發現，除了高層，還有低密度產品，這類產品預計2020年陸續上市。
▲高層建築立面效果圖。
▲高層建築底座效果圖。
▲首層大堂意向圖。
典型的三段式建築，整體很俊朗，底部和頂部都很有特色。首層入戶大堂，也和普通的中低端項目拉開了差距。
▲低密度住宅水景效果圖。
▲未來的家可能是這樣的。
從目前挖到的一些內部資料來看，龍光天瀛不僅地段好，產品也不賴。但願能真正落地。
那麼2萬+的價格，到底值不值？
客觀說，從地價成本來看，這幾乎是其最底價了；看位置和配套，周邊一些二手房都2萬+了，龍光天瀛似乎又還好。
當然，最終的價值，只有時間才能給出答案。
【溫馨提示】
·文中所涉及項目介紹、點評和留言回覆，僅供參考，不作為您買房、投資依據或風險擔保。我們力求客觀真實，但無法涵蓋項目所有信息，也難以準確預測房價變化。
·購買前，請務必看清售樓部紅線內外不利因素公示，樣板房非交付標準明示，並對項目周邊現狀進行實測。簽署各類法律文件時，請仔細閱讀相關條款。
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