莎姐888
不請自來。筆者不是很看好這樣的投資，題主投資酒店式公寓需要謹慎，理由如下：
1.回報率。22萬的公寓，承諾8年回本，有獨立產權。年租金2.75萬元，年投資回報率高達12.5%。這樣回報率令人感覺恐怖，目前保本類的理財投資只有4%-5%左右的收益率；信託行業2018年的平平均回報率在7.8%；全球最高的租售比是在美國達拉斯7.235%，而中國北上廣深的平均租售比只有2%不到，請問12.5%的回報率是正常的嗎？
2.變現能力。酒店式公寓的變下能力幾乎為0，一般買入後，只能持有到最後，遇到急需用錢的時候，其實也挺麻煩的。
3.生活成本。酒店式公寓一般是商水商電、中央空調的耗電特別巨大、沒有學區、不能落戶，這就造成了酒店式公寓的生活成本極高。筆者的朋友就有購買過酒店式公寓的，夏天開20天的空調，800多的電費真的是令人乍舌。
4.租期不可持續。不要聽開發商的忽悠，什麼返祖，這些基本都是騙人的。真的有那麼好的收益，開放商為什麼要賣給你？自己拿去做抵押，利率比12.5%低多了，中間的利差為什麼要給你賺？他自己賺不是更好嗎？
綜上所述，這個酒店式公寓的投資項目，在筆者這裡是行不通的，身邊也有好多人購買酒店式公寓，最後實際的年化回報率在6%都不到，上百萬的酒店式公寓，還是國內前5的的房地產開發商的作品，一樣是經營不善，不了了之。
小黑看財經
出租收益很高，長期持有吃租金是最好最穩妥的被動收入，買個20套，每月收租就財務自由了。我租房的上海房東租給我160平方房子，一開始4500一個月，幾年後5500，後來賣出550萬，買了寧波一層20間酒店公寓出租，她很抱歉對我說，這個房子租給我才5500，寧波20個酒店公寓可以一個月收幾萬，我覺得房東阿姨真的很厲害，她不像周星馳裡包租婆，她非常面善慈祥，我很懷念她
iPromise寶貝誕辰禮策劃師
8年回本肯定是騙人的。我從事房地產行業也有五年了，從來沒有聽說這麼高的回報率，除了小產權房沒有證的那種。前幾年總價低的時候公寓最多說是6％的回報率，後來市場漲價行情好沒有算在裡面，因為誰也無法預測，當時買的到現在肯定是不止6％的回報率了。現在買房投資在深圳都只能說4％的回報率，5％都不敢說。8年回本那回報得12.5％啊，這是抱金磚啊，反正我是不信的。
明月心834
因為問題當中沒說清楚，回本是什麼意思，所以我們要分幾種情況來討論。
01，返租
返租銷售是現在常見的一種方法，比如說這套公寓22萬，買了之後，就籤一個出租的委託管理合同，有某一個酒店管理公司代為出租，並且承諾每年返回一定的租金。
這些租金加起來，8年可以拿回22萬，這是其中一種，最大的可能，就是所謂的回本。
這一種方式，最大的問題就在於，沒有誰能保證，你未來的8年都可以拿到租金。
賣公寓給你的是地產商，收你錢的是地產商。而跟你籤返租合同的是酒店管理公司，也就是說未來有這家酒店管理公司給你租金。萬一哪天他經營不下去，沒有租金給你了，你也沒辦法再找地產商拿回自己的錢。
而這家酒店管理公司，經營不善，資不抵債，是可以破產的，就算你打贏了官司，你也一樣沒錢拿。
02，回購
也有另外一種返本方式是這樣的，賣給你的時候承諾，8年之後如果沒漲，會以原價買回來。
這個跟上面說的返租形式是一樣的。你要看清楚，跟你籤合同的是誰。
賣給你的是地產商，收錢的也是地產商，簽約保證回購的，一般不是地產商，可能是物業管理，可能是銷售代理，甚至可能是一個沒跟你說，你也沒聽過的機構。
這樣的方式，誰保證8年後，這個公司有錢給你回購，甚至這個公司什麼時候註銷了你也不知道。
03，位置
所以這些公寓是否能投資位置就成為了關鍵。
在投資的時候一定要想清楚，如果自己出租，收益率怎麼樣？是否值得投資？
這個時候就千萬不要聽銷售中介跟你講的租金，最好的辦法就是走到附近的中介，以租客的身份瞭解一下市場價格，當然了，偷懶的話，也可以通過手機上網瞭解一下，但是這一個你要打個折扣。
如果有可能的話，最好能找到一些業主，看看他們的出租情況怎麼樣？這就需要找一些附近的業主群，但是為了投資，為了不虧錢，花點這些心思是值得的。
04，總結
簡單的說，基本是不靠譜的，一定要自己留個心眼。
其實投資理財也沒有多複雜，很多人只是欠缺一些經驗，經驗有些來自於我自己的親自操作，有些來自於我的學員的案例，關注我，在後臺菜單你可以看到更多文章，分享我們的經驗和教訓。
財說得明白
我專業銷售公寓產品，22萬一間的公寓在佛山限購區域只能買到20/25年左右的使用權，不可能有獨立產權，如果在廣州，或者一線大城市更不可能22萬能買到產權，我表示懷疑？酒店包租8年回本，這個水份很大，基本都是按照最高標準的空間給你計算的，開發商如果沒有實力這種產品分險很大，投資物業靠租金回報的產品，其實是不划算的，只有好地段住宅或者別墅產品，有升值空間的價值比較靠譜！謝謝！
淘房先生
22萬一套的酒店公寓，8年回本，每年收入2.75萬元，換算成年租金回報率就是12.5%，值得投資嗎？如果能夠實現的話當然值得投資，因為投資回報率遠遠跑贏銀行理財、跑贏通脹，但是這樣的“好事”很大可能就是個挖好的坑。
目前正規的理財，超過6%的收益都會有損失部分或全部本金的風險，一間總價20來萬的酒店公寓，竟然承諾12.5%的回報率，題主覺得有可能嗎？這樣高的回報率存在極大風險，如果是以託管返租的形式“實現”，則印證了我的推測。
何為託管返租？就是一些實力不濟的開發商為吸引購房者投資，打著很響亮的招牌，比如與某個知名的世界級五星酒店合作，每年返租多少多少，甚至開出8%～15%不等的返租率加速資金回籠，而一旦購房者入套，接下來就是由購房者與運營公司簽訂合同，甚至有的開發商還會提供第三方擔保。
實際情況是，要麼房子在建設的過程中，因為受到市場行情波動影響，導致酒店價格下降，無法兌現承諾的收益率，開發商和運營公司又承擔不起相應的損失，工程不得不爛尾；要麼在投入運營的過程中，同樣因為市場波動導致酒店經營虧損無法兌現承諾。
遇到此類情況，當購房者去找開發商清算的時候，要麼開發商以破產為要挾破罐子破摔，要麼運營公司宣佈破產或早已易主，投資者的權益最終無法得到保障。
至於有沒有獨立產權根本無關緊要，託管返租式酒店本身就是實行統一經營，統一管理，一旦因虧損導致破產，即便購房者擁有獨立產權，也會孤掌難鳴，無法恢復運營，租不出去也賣不掉。
抽時間來看看
酒店公寓，可以理解是一家酒店裡的各個套間房，然後賣給你嗎？
以前電視播過新聞，那個是假的，說是蓋一個度假酒店，酒店內有度假旅遊項目，然後讓你當業主，這套房，平時出租，可以掙返利，酒店方做託管。房主要來度假了，只要付點服務費就能住。一般是蓋著個工地的模樣就是出售，8年回本對不對，他蓋個一年兩年，期間每月正常返利，然後就爛尾了。你陷入無盡頭的申訴道路上。。
另外你說的有產權，那應該是正常的商品公寓。得看是現房還是期房，什麼地段。最怕遇上了非法集資的調調，拿錢就跑路的。再說，22萬能買到的產權公寓，是什麼地段呢、他這個8年回本是口頭承諾嗎？有無公司託管，現在一線城市的人才公寓很流行這種，找業主買房，然後物業幫你租出去的。人家是不愁客源的。但是也不可能8年回本。
千人廠的禁菸督導員
題主問題實際是問"酒店公寓“是否值得投資？
我個人建議，謹慎考慮投資，原因如下：
公寓是商住性質，交易稅費高，後期轉讓稅費也高，這個成本要你自己核算下
說的幾年回本，是商家的口頭宣傳，一旦以後他們承諾宣傳如果以後實現不了，你靠什麼來約束開發商的行為？
假定開發商宣傳有效，22萬8年回本，相當於10%以上年收益，這個收益率的確是很吸引人的，但吸引人不見得這個項目一定會可靠。
酒店式公寓，一般是提交給專門的公寓管理集團整合起來運營，這個需要你自己考察下你們當地是不是旅遊城市，當地的酒店業務量如何，當地的整個出租及民宿市場如何？再看下這個酒店公寓的位置看是否有沒有持續的人流保證。
知己知彼，瞭解越多，才能最後對你的決策起的相對可靠的保證！
陽光侃房
100%是騙局！不要信！現在沒有任何的投資是可以承諾保本的，他說的八年回本絕對的口說無憑！任何不談風險只談收益的投資都是騙局！你記住這句話就夠了！
另外，你要知道，如果真的有八年就能保證回本的投資項目，不會找到你這個外行來投資。現在投資環境那麼差，真有這麼靠譜的項目，早被有錢人自己拿下了，不可能讓你還有機會知道這樣的消息，也不可能還需要你來投資。
所以認清現實，只談收益不談風險的投資都是騙局，而真正靠譜的項目都不會找外行人投資。
讀毒獨310
這個問題本身很好回答：假如你說的都能實現，22萬買下來，8年回本，自身有獨立產權，這當然值得投資啊。即使按照複利再投資的模式，也相當於年收益9%，相當於銀行理財收益率的兩倍，完全跑贏通脹了。
問題是，我們投資者必須考慮投資的風險。主要體現在以下幾個方面：
第一，能不能堅持8年。
這是最直接的一個問題，能堅持的話，起碼本回來了，而且，很有可能繼續下去。這個租金如果是實實在在的商家在出，8年過去足以說明這裡有人氣了。如果是開發商或運營商在支付，能堅持到8年，實際上也肯定是市場租金已經達到了水準，甚至高於你們之間約定的回報水平。
常見的風險是堅持不了8年，往往是第二年第三年就出問題了。近年來商業地產銷售慘淡，大量開發商為了吸引人購買，設計了若干年返租的條款。這很可能只是一個幌子，一旦經營不善，拍拍屁股就走人了。
第二，獨立性強不強。
酒店公寓，我理解是做了酒店的公寓，它的用途是受限的。換句話說，就算你有獨立的房產證，在運營時還是要服從整體的。
如果這個獨立產權並不存在，那就更加麻煩了，這種公寓一般不推薦購買。
第三，稅費問題。
酒店式公寓，絕大部分地區作為非住宅來對待，因此跟住房不同，稅費方面沒有優惠，負擔較重。尤其是在下一次轉讓的環節差異很大，你一定要有心理準備。
舉個例子，同樣以100萬購買一套住房和酒店式公寓，5年後以201萬出售：住房只需要賣方繳納約1個點個人所得稅、買方繳納最高4個點契稅即可，稅收不超過10萬。酒店式公寓則需要繳納10.6萬的增值稅及附加，40萬土地增值稅，約20萬個稅，最少4萬契稅，印花稅金額小不計，稅收至少74萬。
