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上市11年來，寶龍地產（HK.1238）第一次這麼早發佈年度業績。通常敢這麼早發財報的，成績都很靚眼。
這就跟放學回家，立即從書包裡掏出漂亮成績單的孩子，一個道理。
的確，2019年寶龍地產的銷售額、營業收入和淨利潤都實現了大幅增長，尤其是核心淨利潤達到43.90億元，同比增長高達70.2%。
業績利好，又趕上上市10週年特別派息，寶龍宣佈合共每股派息港幣31分，要知道現在寶龍的股價也才5.14港元而已。
高利潤、高分紅，全體現出一個“不差錢”。
散戶依然幽怨：全年股息近8%，銷售、利潤、營收增速都超過了30%，就這點股價？
好消息是，資本市場對於2019年寶龍的成績給出了積極反饋。近日，寶龍地產被納入港股通股票名單，瑞銀還首次覆蓋寶龍地產，給予買入評級。
會講價
業績發佈會上，許華芳和各位高管開門見山，提到了最受關注的疫情。畢竟寶龍一直開發運營綜合性商業地產，寶龍商業去年底還在港交所掛牌上市。而疫情對消費、對商業的衝擊最大。
許華芳直言：前2個月旗下經營餐飲、電影等業態的商戶們收入基本是0。3月的第一週，平均開店率恢復了60%，消費恢復了40%。
寶龍採取租金減半、緩交物業費、引入金融機構等措施幫助解決商戶短期現金流問題。
這一切都是為了不掉鋪，保證出租率，這也是寶龍給店長的考核要求，直接關係到今年寶龍的現金流。
寶龍商業去年的出租率雖然實現了提升，但仍低於90%，而龍湖、萬達、新城等同行，商業的出租率都在95%以上。
許華芳表示：“我們的出租單價和出租率跟最優秀的同行相比，有進步空間。”
整個商業行業集中度很低，沒有明顯的龍頭，產生的利潤都是現金流，對於寶龍來說，這是很好的生意。
原本，今年許華芳給管理層定了很高的目標，但受疫情衝擊，商業租金收入受到影響。現在第一要求是保經營、保開業。
與此同時，寶龍還想借助疫情的機會，加大外拓資源，目前正在與2-3家管理公司談判。
“借疫情加快速度，談到更好的價格。”
疫情對於寶龍來說，可能是個機會。抓住機會的前提是，有充足的資金去撿漏。
寶龍地產一位高管在發佈會上歡快地說：現在寶龍正處在歷年最富有的時候，現金流多，即使考慮最壞的打算，疫情在6月30日還沒解決，寶龍的現金流動性仍然無憂。
多少人聽到這話，忍不住要檸檬了。有些同行，已經難到暫緩發工資、大幅裁員、暫停拿地的地步，現金流能不能扛過3月還是未知數。
這個富有的寶龍地產，是因為去年寶龍商業IPO、寶龍地產配股，以及銷售回款提升，利潤大增，共同促成的。
總而言之，2019年的成績，給了寶龍在疫情裡找機會的底氣。
要利潤
寶龍地產2019年的銷售額大幅增長，首先還是要歸功於住宅板塊，得益於“369”高週轉模式的推進，結合自身商業地產捆綁拿地的優勢，寶龍地產近年來拿下多宗城市大盤，業績開始爆發。
2018年寶龍的銷售額同比實現接近翻倍的增長，2019年銷售額達603.5億元，同比上漲47.1%，這兩年的寶龍簡直脫胎換骨。
要知道從2013年到2017年，房地產最後的黃金5年，房企千億大躍進的時代，寶龍的銷售額只實現了從100億到200億的增長，錯過了那一輪的天賜機會。
比寶龍晚3年創立，晚6年上市，同樣是鮮明的住宅+商業戰略驅動的房企新城控股，把握住了那輪機會，從200億漲到1200億，如今更穩坐TOP10之位，銷售規模朝著3000億奔去了。
大量沉澱在三四線城市的商業資產曾經拖慢了寶龍的發展步伐。後來，許華芳帶領寶龍商業從三四線城市，向一二線尤其是長三角戰略轉移，並全面發力住宅開發。
種一棵樹，最好的時間是10年前。其次，是現在。
改變，任何時候都不晚。
寶龍在房地產無法躺贏的年代，實現了跳躍式發展。
要跳躍的代價就是加槓桿。於是2018年，寶龍的淨負債率達到了101.6%，緊接而來的是融資成本翻倍到13.77億元，行政支出也大幅上升6成。
所以，2018年的寶龍銷售額同比翻倍，利潤卻同比減少了。去年年報季到年中，寶龍的股價進入下行週期，下半年才漲回來。
2019年，寶龍的增速沒有那麼快，淨負債率降了20個百分點，融資成本降了3成。拆分寶龍商業上市，帶來更為廉價的融資渠道。
租金和商業運營及物管服務收入都增長了2成以上。雖然漲幅不及物業銷售收入，但這部分給集團帶來的淨利潤率更高。
再加上出售一宗物業，扣除稅款之後，帶來超過6億元的淨利潤，體現到這份財報中，寶龍地產的利潤才會這麼亮眼。
現在已經過了房企加槓桿的最好時候，要規模還是要安全，寶龍必須做個選擇。
許華芳去年表示過對寶龍的規模期許：3年內房地產銷售保持35%的複合增長率，租金保持25%的複合增長率。
由於2019年的表現優異，2020年寶龍的銷售目標偏保守，設定在750億元。
“這是承諾，一定要實現的。本來定的800億，考慮到疫情，少個50億買個保險。相信疫情結束之後，有機會補回年初的銷售下跌。”許華芳坦率地分享了對於今年市場的看法。
接下來兩年，寶龍每年開業的商場會超過10家。
龍湖、新城的年開業規模都在數十家，寶龍不論在規模還是租金、出租率上，都還有很大的成長空間。
沒有開發商不渴望做大。不過，從寶龍這麼多年的戰略調整，能看出來這家企業一直比較謹慎，偶爾有激進，也很快就穩住。
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