琪冰381

房價漲跌一直都是老百姓津津樂道的熱門話題，關於2019年的房價，眾說紛紜，有人說房價漲了，也有人說房價跌了，那麼房價到底是漲了還是跌了呢？如今能不能買房呢？

一、為什麼有人說房價漲，有人說房價跌？

房價漲跌的問題，小黑認為其實是仁者見仁智者見智，目前的樓市形勢也並不能一概而論，只是每個人處於不同的立場，有的人希望房價漲，有的人希望房價跌。

1、希望房價漲的人

哪些人希望房價上漲呢？答案很明顯，必然是房地產的既得利益者，這其中包括房地產開發商、炒房客，還有部分早期買了房、如今擁有多套房產的人。他們為什麼希望房價上漲呢？自從商品房的概念在我國興起以後，以居住為目的的房子，已經被披上了一層“金融外衣”，房子本身也就成為了一種投資品，加之房子被人為賦予的附加值，比如教育、醫療等房子背後一系列資源，房子從一堆鋼筋混凝土搖身一變，成為高附加值的投資品，時至今日，動輒幾百上千萬的房子已經稀鬆平常。房子價格遠高於其實際價值，資本都是逐利的，自然就會有一大波熱錢湧入房地產市場，房價越高，利潤就越高，這些人就越高興。

2、希望房價跌的人

有房的人希望房價上漲，自然沒房的人就希望房價下跌，現在哪些人還沒有一套屬於自己的房子呢？正是廣大的剛需朋友們，剛到一個城市工作打拼的年輕人、買房結婚的小兩口、未來即將進城的農民朋友……他們都可以說是真正的剛需。他們有一個共同的特點，就是手裡沒有足夠的積蓄買房，如今的高房價讓他們感到迷茫和畏懼，他們當然就希望房價能下跌一些，讓他們能買得起房，至少來說能付得起首付，從而滿足他們的居住需求。

二、房價到底是漲了還是跌了？

中國社科院發佈的《中國住房市場發展9月月度分析報告》，報告數據顯示，全國24個核心城市房價停止上漲，二手房成交量較快下滑；一線城市房價總體微跌，但深圳仍略有上漲；準一線城市房價基本停止上漲，熱點城市蘇州熱度減退；二線城市房價走勢繼續分化，補漲與回調同時並存；三四線城市房價由漲轉跌，少部分城市近一年漲幅較大。

中指研究院報道：根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2019年9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為15051元/平方米，環比上漲0.31%，漲幅較上月收窄0.06個百分點。從漲跌城市個數看，64個城市環比上漲，30個城市環比下跌，6個城市與上月持平。

三、現階段買房合適嗎？

從第二點數據我們可以看出，目前一二線城市房價穩中趨降，金九銀十也難有起色，三四線城市房價走勢仍將分化，上漲、回調及停滯並存。那麼現階段適合買房嗎？

小黑認為，從2019年房價整體走勢來看，“房住不炒”是一個長期堅持的過程，本輪調控是不會輕易放鬆的，因此房價在短期內會處於橫盤狀態，既不會大漲也不會大跌，房價只會在穩定中微幅調整。在這種情況下，房地產顯然已經無利可圖，炒房客要麼被套牢，要麼黯然離場，現階段買房，無論是剛需還是投資，都是不明智的。想要投資買房的朋友，建議就別瞎摻合了，有閒錢還是存銀行或投資股市吧，如果是剛需朋友，建議再等等吧，2019年還有3個月就結束了，等到2020年再買房也不遲。

綜上所述，房價已經橫盤，或許未來2-3年都會持續下去，小黑建議想要買房的朋友，根據自身情況慎重考慮後再作決定吧。親愛的朋友，你們認為呢？歡迎在評論區留言！

文說樓市

關於房價的漲跌我們討論了很多期，而且不同的人群有不同的見解。也許是因為他們站的角度不一樣，也許是因為他們看到了不同的信號。

那麼，房價到底是會繼續上漲還是會迎來下跌，今後的房價走勢究竟又如何呢？

今天我們就一起來聊一聊，關於房價漲跌不同見解的系列原因，以及未來的正確走勢到底如何？

一，為什麼有人說房價要漲？有人說房價要降？會出現這樣的不同分歧？

房子對我們普通老百姓對我們國家有多重要，其實不需要我強調，大家也非常的明白。

即便如此，不同人群站在不同的角度對房價的漲跌，同樣存在不同的意見。

那麼，到底是怎樣的原因導致了關於房價不同人群說出了不同的心聲，漲跌不一致呢？

第1個原因，有房和沒房的區別。

大部分的人都是利己主義，有房的希望房價上漲。因為自己有房漲價了，財富就發生了增值。

說不定還能快速的變現，實現房產的裂變，一套變兩套，兩套變三套，三套變四套等等。

而沒有房的朋友，當然希望房價下跌可以讓自己結合自己手裡少部分的金錢，快速的購買自己人生當中的房子。解決自己的居住問題，解決自己的婚姻問題，解決才子的教育問題等等。

第2個原因，認知的不同，視野的不同。

人與人之間存在很大的差距，都是來源於認知和視野。不同的認知和視野，造就了不同的人生格局和未來的成長方式，以及財富的積累速度。

說房價要漲的人，他的視野一定是放在了長遠的時間上。長期來看我國優質城市優質的房產仍然具備上漲的空間，這一點無可厚非。國家要發展，城市要發展，經濟要發展。

那些說房價要跌的人，可能把視野放在了眼前。目前各個城市的房價的確處於一個微跌的狀態，而且大部分的二手房也好，新房也好，都處於有價無市的狀態。

對於大部分普通的購房人群來說，短期的市場波動對他們的心理影響最大。

認知不一樣，觀點就不一樣，眼睛看到的東西也就會不一樣。選擇不一樣，財富積累的速度也就不一樣，人生也會跟著不一樣。

第3個原因，所處的城市不同。

全國那麼多的購房者，並不是都集中在一個城市裡面。他們分佈在一線城市，二線城市，三線城市，四線城市，甚至十八九線小城市。

而不同城市呈現出來的房價漲勢和跌幅從來都不會是一樣的，房價的漲幅很難臨幸到十八九線小縣城或者一些弱勢的三四線城市。

當一個人群在三四線城市，以及十八九線小縣城生活過久。他所有的判斷和見解以及行為都會受這樣大環境的影響，以為房價是要下降了。

其實房價只是分化了，在未來優質的城市仍然具備上漲的空間和動力。而那些三四線的城市，十八九線的小縣城，隨著人口不斷的淨流出，經濟產業得不到有效的轉型和提升，房價是的確會面臨下跌的風險，甚至出現下跌。

每一個人都是環境的產物，井底之蛙怎麼可能知道世界的廣大。沒有任何一個人能夠賺到自己認知以外的錢，二八定律永遠存在。

……

的確如此，不同的人群永遠不可能對任何一件事情都是同樣的觀點和態度。他們的經濟收入，認知，視野，身處的環境，造就了他們對同樣的事物判斷不一致。面對房價漲跌亦是如此。

二，今後的房價走勢究竟怎樣呢？

在第一大點，我們已經把為什麼不同人群對房價漲跌觀點不一致的原因簡單的羅列了一下。聽上去非常的刺耳傷人，但是事實確實如此。

因此，一個人真正要成長，一定是先正確的看待事物，提升自己的認知和視野框框。判斷房價漲跌也應該用理性的態度，而非自身的情緒作為依據。

實際上，今後房價的走勢非常的明確。單純的說漲或者一味的說，這樣都是不負責任的。

換句話說，就是優質的城市，房價仍然會繼續上漲。而大部分城市房價可能處於一個長期的橫盤狀態。

那些人口淨流入經濟得不到有效提升和轉型的三四線以及十八九線小縣城，房價會出現下跌的風險，甚至正如你所說的會下降。

因此，未來房價的走勢也是分開來看的，歸納如下。

第一，在未來一線城市二線城市，國家中心城市，以及優質的城市群強省會，它的房價仍然會繼續上漲。

因為這些城市不僅是未來我國重點發展和打造的城市。而且是產業經濟都在不斷轉型，人均收入都在不斷攀升，人口都在不斷淨增長的城市。

城市發展越來越好，人口越來越多，收入越來越高，對住房的升級需求也越來越高。

第二，大部分的三四線城市它的房價應該是處於橫盤的狀態，既不會迎來大漲也不會迎來大跌。

因為這些城市在城市群的周邊，有城市群的輻射效應為它保駕護航。經濟隨著城市群的帶動，也有一定的增長，隨著高鐵和城市群有效的鏈接，城市居民來回穿梭在優質城市和自己的城市之間。

有著不斷向好的商業氛圍，人們的生活也會越來越美好，足以抵禦人民幣的貶值，房價會出現長期橫盤的狀態。

人往高處走，水往低處流，大部分的人都希望自己能夠到大城市裡去獲得更大的成長空間。讓自己的子女接受更好的教育環境和師資力量，硬件設施和軟件設施。

……

的確如此，未來我國的房價一定表現是強者恆強。房價高的地方生產財富能力強，對應的是生活成本低。賺錢多，花錢少，結果大家積累了大量財富，才有購買力去買更高價的房產。

人多的地方才更有房地產市場，才更聚集企業，財富。才會更有賺錢的機會。

三，小結

總的來說，房價的漲跌並不會由人的情緒而決定，它只會受長期的供應，以及人口作為最關鍵的因素。

很多朋友習慣參照其他國家的城市化，來說我國房價的走勢。比如美國城鎮化率怎麼樣？德國城鎮化率又怎麼樣？美國的房地產行市場又怎麼樣？德國的房地產市場又怎麼樣？

以此他們得出了決定，我國的房價還要漲，或者我國的房價也會迎來下跌，其實是完全不準確的，沒有任何的參考價值。

不同的國家，有不同的國情，不同的土地政策，不同的市場環境，以及不同的市場機制。

要知道土地公有制和土地私有制完全是兩個概念。德國有租房市場的補助，以及成熟的租房市場環境。我國正在發展租房市場，還是有一定的條件不同的，切勿太牽強。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

從樓市現有的現狀和背景來看，短期的房價將以“穩”為主，除了個別城市有可能出現難以影響大局的分化現象，整體的房價將會表現平穩，不會再像以前那樣大起大落；而長期來看樓市的影響因素會比較複雜，既會受到以後市場因素影響，又會受到作為長效機制的調控政策的影響，變數比較大。下面分別就樓市的短期和長期走勢發表一下個人的觀點。

整體房價的短期走勢以“穩”為主，並有可能延續下去。

過去這些年房地產行業經過市場化發展，規模越來越龐大，在金融領域所表現出的問題也越來越嚴重，而同時這個特殊的行業又影響著下游的鋼鐵、水泥、建材、裝修和相關服務等等比較大的產業，因此維持它的穩定發展是很有必要的，同時需要在穩定的背景下化解可能會導致的風險。這兩年的調控手段和市場表現都體現了“穩房價”的基調。

一、背景定調。

1、樓市對金融的依賴強勁，企業和居民槓桿高企。

據央行統計數據，截止到2019年第一季度時金融機構人民幣各項貸款餘額142.11萬億元，同比增長13.7％，而其中人民幣房地產貸款餘額40.52萬億元，同比增長18.7％，一季度增加1.82萬億元，佔同期各項貸款增量的31.4％，幾乎佔去了增量的三分之一，裡面的個人住房貸款餘額是26.87萬億元，同比增長了17.6%，增速都比較快。算下來房地產貸款餘額佔了人民幣貸款餘額的28.5%，其中房貸餘額佔了人民幣貸款餘額的20%左右。房地產的金融份額高了，會嚴重擠佔其他行業的貨幣資源。

而具體到房地產中的企業，金融槓桿使用率高，整體的負債率高企。據克而瑞研究對房企數據報告顯示，2019年上半年174家房企的加權剩負債率為91.37%，其中70家重點房企的數據是95.37%，可見房企的負債情況是比較嚴重的，稍有不慎可能就是深淵。

而據國泰君安證券研究的一份報告顯示，2018年我們的住戶部門的整體槓桿率為52.6%，但具體到不同的城市來看，體現出高低不平的狀態，較高的城市竟高達96%，風險不容忽視。雖然居民總體槓桿率對比發達國家來說不算高，但在增速上卻讓人擔憂，在2015年年末的時候，槓桿率還是39%，而到2019年年中的時候，這個數據已經達到55%。

而另一方面我們覺得很有底氣的儲蓄率卻呈現下降的狀態，從2008年51.8%回落至2018年45%，此消彼長的狀態隱藏著不少問題。而房貸支出是造成槓桿率不斷走高的其中一個主要原因，高昂的房價已經擠佔了居民大部分的可支配收入，影響了其他方面的消費能力，進而影響消費對其他產業的推動。

2、樓市調控力度空前，“穩房價”是大方向。

正因為樓市牽連甚廣，所以使其健康而平穩地發展是非常重要的。而在最近兩年以來，相關部門對針對房地產市場出臺了密集的調控措施，並始終堅持把“穩房價”作為調控的方向，並幾次以最高姿態明確提出“房住不炒”的指導觀點，對過熱的房地產市場實施降溫的操作，力度和態度都是前所未有的，而且提出不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，淡化房地產的經濟影響這種用意很明顯，並將建立房地產調控的長效機制。這些定調下，再結合目前樓市所面臨的金融問題，未來在三五年這樣的短期內完全放開的可能性還是比較小的，因此在大環境不變的情況下，樓市的整體表現應該是一個持續平穩的態勢。

二、樓市表現。

雖然目前總會聽到市場傳言說某地某盤降價促銷，甚至說單價出現了大幅下調，但以網籤成交的情況來看，全國整體房價表現平穩，至少在現在看來個別的情況並沒有對整體走勢造成影響。據中指研究院百城價格指數報告，其9月份的數據顯示，其監測的100個大中城市的房價指數下跌的城市有30個，但跌幅最大的廈門也只是跌了1.03%，按目前廈門房產均價看，也就三四百元的變化，相對於房價來說變化不大。而其他下跌的城市變化幅度都在1%以內。

而上漲的城市也大多在1%的幅度以內，只有14個城市超過了1%，應該是得益於“金九銀十”這個傳統銷售旺季的影響，南通和溫州都出現了3%左右的漲幅，這是在調控以來很少見的，縱觀調控以來的分析報告，無論是統計局的全國70城房價報告還是中指研究院的百城房價指數，出現超過2%變動幅度的情況都很少，整體房價呈現一種橫盤的走勢，比較平穩，也符合樓市調控的方向。

三、出現城市分化，但不會影響大局。

整體情況雖然平穩，但每個城市的具體情況並不相同，比如經濟實力以及房價泡沫情況都會因地方不同而出現差異，而調整對於供應和需求都會造成影響，房企受制於金融管控，購房者受市場情緒和限售、限購和限貸等因素的持續影響，在有些地方出現局部的市場調整是難免的，特別是既缺乏經濟支撐、房價泡沫又比較大的城市，調整會比別的城市更大一些。但“穩房價”和“穩預期”的方向對於所有地方都一樣的，如果出現新的情況，依照“一城一策”的方針，在保持連續穩定的基礎上，有可能會出現微調，以實現穩定的目標。因此影響大局的概率還是比較小的。

長期影響要看調控和市場化的雙重因素，特別是長效機制的力度和效果。

樓市長期的影響因素會比較複雜，如果站在金融安全的角度來看，明顯不太適合像過去那樣過熱過快地發展，才有可能讓樓市處於一種長期可控、又迴歸民生的安全狀態，需要儘量去金融化、去投資和投機屬性，而這也與完全市場化對立，所以最終還要看樓市調控長期引導的結果。

一、假如樓市以後長期都處於偏重調控常態化，房價將會平穩甚至回調，更加向惠民靠近。

對於我們來說，房地產行業影響著國計民生，註定很難成為完全市場化的行業。過度市場化的房產市場會導致嚴重的金融化，很容易催生投機炒作的現象，影響市場的健康發展，從現在所面臨的問題就可以知道，過度市場化的後果之一是金融槓桿被推高，對房企和個人來說，隨著不斷攀升的槓桿率，潛在的風險會不斷地加大，既不利於經濟的長遠發展，又不利於民生。

所以用調控來做引導是必要的，大多數國民不用為房子發愁的國家中，他們的樓市基本都是去金融化，以政策的手段把房子往惠民方向引導，像德國和新加坡就是這樣的例子。當然我們是14億人的大國，背景與他們不同，但看一下國內做得最好的長沙市，這些年的表現與其他城市完全不同，生產總值過萬億，但全市的總體房價一直控制得相對較好，最新的房價收入比只有6.4，相比起深圳的36.1要低太多了，而在大城市中幾乎也是最低的，是什麼原因造成這種現象？固然是有地域經濟差異的原因，但更重要的是其持續的樓市管控戰略起了主要的作用，使長沙的房價在以往即使難以脫離上行的大環境，也比別的大城市要合理得多。

而我們國家對於資源、金融和稅都有絕對的掌控權，完全有能力化解風險，在長期施行的樓市調控政策影響下，房價將會有比較大的概率向合理迴歸，泡沫過大的城市其房價將不可避免地在穩健的前提下緩慢下調。

二、假如樓市調控措施短期內完全退出，市場因素會成為主導，看漲將成為必然。

在以往，甚至現在，很多人都認為“買房必賺”，認為房價會一直漲下去，現實中投資房產這種行為也被認為是人與人之間拉開財富差距的最有效手段之一，這也是樓市給人們造成的固定預期，同時也是推動市場的重要因素之一，如果這種預期一直存在，那調控也只能暫時影響購房的需求，如果這種影響短期內沒有了，在這種“長期看漲樓市”的預期之下，市場情緒肯定又會高漲起來。

這時候，專家口中經常說的經濟發展情況、人口、通脹、M2等等樓市的影響因素就會發揮很大的作用，市場就有可能重新由冷淡轉向熱情高漲，直到下一次潛在的危機又再增大。

不過從現在的風向看來，“穩房價、穩預期”已經取得非常不錯的效果，從落實長效機制的方針看來，樓市調控不可能會在短期內退出，整體樓市將會在一個比較長的時間內持續穩定。

總結。

綜上所述，如今的高房價除了影響人民的幸福指數，還存在著不少潛在的問題需要化解，在這種背景下，“穩”應該是一個比較長時期的大方向，地區的房價分化將不會影響到大局。再長期一些的房價走向要看調控和市場化這兩個因素的影響，如果長效機制使樓市儘量去金融化，改變了市場的預期，改變人們對樓市傳統的投資價值觀，那樓市整體表現將會穩中有降，否則會在冷熱當中循環。

CA紅葉

現在大致情況是這樣的，一二線房價稍微降了一點，三四線城市相對在漲是個別小城市，東北房價下降最明顯。不過，真正的房價跌落，可能是二十年以後的事，目前降價或漲價只是一個表面現象而已，或降或漲，來回波動，其結果還是無漲無跌，經常保持在當前的區間裡運行，或許這將是很長一段時間內房產價格的總體運行局勢。

就拿深圳房價來說，最近一個月深圳樓市熱度起來，首先，深圳已經調整三年半了，大環境沒有問題，市場也達成了共識，因為粵港澳大灣區，還在不停的給深圳利好，買的人多了，賣的人少了，你說後續房價走勢會如何？據我觀察，最近總價在350-550萬的房子基本都漲價了。樓市沒有大放水就沒有爆漲，但深圳的基本面不錯，人口又是淨流入，只是會不停的漲，看成交量就知道了，最近行情還算不錯。

房盟旅居

房價是從2016年開始進行嚴格調控的，也就是說在此之前房價一直都在上漲，但始終處在一個相對溫和的狀態。從2006年下半年開始，全面大部分城市的房價迅速上漲，到2015年十年時間，房價更是翻倍上漲。越是大的城市，上漲的速度越快，幅度也越大。到2016開始嚴厲調控一二線城市以後，三四線城市的房價上漲的速度開始加快，之後的城中村拆遷、棚戶區改造，讓小縣城的房價也隨之水漲船高，全國的房價經過幾輪暴漲後，全面進入高房價時代。

現在看來，雖然經過了嚴格的調控，房地產市場仍然過熱。前天國家統計局發佈2019年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，整體看來，5月份有67個城市新建商品住宅價格環比上漲，與4月份持平。也就是說今年上半年房價一直都在上漲，只是上漲的幅度不大。那麼，今後房價走勢如何？有人說房價要漲，也有人說房價要降，讓人莫衷一是。個人認為，漲和降只是相對而言，一二線城市和三四線城市不一樣，四五線城市和小縣城也不一樣，即使都是三四線城市，情況也不會完全相同，現在已經出現了分化。但有一點是肯定的，未來的走勢一定是大城市的房價繼續上漲，速度更快。小一些的城市和小縣城既不能吸引人也留不住人，缺乏支撐面支撐，房價沒有上漲的可能，只能是慢慢下跌。

所以對今後的房價走勢，不能說絕對的漲，也不能說絕對的降。不知這樣的回答能否滿意，歡迎大家多提意見，多多交流。

平淡如水5343

這裡我們要說的不是有人這麼認為。

• 而是房地產行業的從業者和炒房客，手中握有多套房子的人希望房價繼續上漲；剛需購房者和目前為生活奔波依然買不起房子的人希望房價下跌；那到底2020年之後的房價是繼續上漲還是開始下跌？今天社長就和大家一起來看一看。
  

• 首先我們先從幾組數據看看房地產行業目前是個什麼狀態。

• 從2019年1月份到9月份，房地產開發企業房屋施工面積834201萬平方米，同比增長8.7%，增速比1—8月份回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積583683萬平方米，增長10.1%。房屋新開工面積165707萬平方米，增長8.6%，增速回落0.3個百分點。其中，住宅新開工面積122308萬平方米，增長8.8%。房屋竣工面積46748萬平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4個百分點。其中，住宅竣工面積33084萬平方米，下降8.5%。
  

• 2019年1月到9月份，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.1%，辦公樓銷售面積下降11.0%，商業營業用房銷售面積下降13.7%。商品房銷售額111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降11.1%，商業營業用房銷售額下降13.0%。

• 除了市場融資不盡如人意，在房地產市場整體下滑的背景下，房企資金回款也問題重重。WIND數據顯示，前三季度，142家房企總營收合計為15052.3億元，同比增長22.04%，增速較2018年同期減少5.02個百分點；歸母淨利潤合計為1440.63億元，同比增長12.52%，增速較2018年同期大幅減少19.56個百分點。利潤率下滑的房企佔比超過一半。

• 繼李嘉誠拋售大連物業後，潘石屹再此拋售物業在地產圈也掀起了軒然大波。據網上公佈，此SOHO的拋售計劃屬於清倉式拋售，連辦公樓都不打算留，潘石屹也正在走清倉中國的路線。
• 實際上，如果僅是潘石屹拋售房產還不算什麼，但是當我們回看近年，像王健林、李嘉誠等知名房產大佬都在拋售內地地產，這樣問題就很嚴峻了。這標誌著中國的房地產已經從黃金年代正式步入白銀時代，那些依靠炒房就能賺錢的時代已經一去不返了。

社長財經

小菜認為：今後房價走勢是分化的！不會再統一漲，或統一跌；有的城市繼續漲，有的城市下跌。下面是小菜關於未來城市房價的一些想法，拿出來跟條友們分享，權作探討交流吧。

第一、今後我國城市如何發展？

討論房價走勢，先看城市發展走向。

截止2018年底，我國城鎮化率59.58%，整體水平偏低。在具體城市上，呈現發展分化局面，發展不均衡。

有的城鎮化率比較高，比如武漢，達到80.29%，已處於發達國家水平；有的城鎮化率適中，比如昆明72.85%；有的城鎮化率依然比較低，比如宜賓49.64%。

01、發達國家城鎮化歷程告訴了我們什麼？

經濟發達國家城鎮化歷程，都有一些比較共性的規律：

A）在30%-70%階段，城市高速發展，幾乎所有城市都在發展，都在大拆大建，房價都在漲。

B）超越70%後，進入分化階段，城市發展放緩，重點城市繼續發展，其他城市發展放緩，慢慢走下坡路。

C）超過80%後，城市開始穩定。不管重點城市，還是單體城市，發展都趨於穩定。

02、目前經濟發達國家城鎮化處在什麼水平？

2016年，全球城鎮化水平55%，G7國家中，意大利最低69.1%，日本最高93.9%。

03、我國城鎮化現狀和目標是多少？

國務院《國家新型城鎮化規劃2014-2020》，到2020年底實現60%城鎮化目標，結合2018年59.58%數據，這個目標應該在去年就已完成。

官方還沒發佈下一步目標規劃，也沒發佈終極目標規劃，但我們是世界經濟第二，怎麼說達到80%才能服眾吧。

這個80%意味著什麼？

按14億人口基數算，今後還有3億人要進城，這是房地產繼續發展的“人口紅利”。

04、我國城市今後如何發展？

大概率會延續發達國家城市發展規律，在走完快速發展時期後，城市發展放緩，開始深入發展和重點發展，城市發展進入分化階段。

城市發展如何分化？

根據前一階段發展成績和潛力，由國家研判，在借鑑發達國家城市發展經驗基礎上，制定出下一階段城市發展戰略規劃，篩選出重點發展區域，並規劃出今後重點培育的城市群。

國家城市群戰略制定後，我國城市今後的發展方向就是城市群。

第二、今後房價究竟會怎麼發展？

總的原則，城市群房價代表今後房價發展方向；城市群房價整體會漲，多數單體城市房價會跌。

01、國家政策

短期內，政策依然是穩定而嚴厲的，房價也就是穩定的，城市群房價與單體城市房價不會有明顯差別。

1）去年12月，中央經濟工作會議釋放了3個重要信號：

A、中央堅持“房住不炒”決心未變！主調控基調未變；

B、繼續賦予地方政策靈活性和自主權，堅持“因城施策”和“一城一策”；

C、“穩房價、穩地價、穩預期”不僅適用於2019年經濟工作，也是2020年樓市主調控目標。

三個調控信號，表明今年樓市政策將保持延續，不會出現重大政策轉向，再無意外事件衝擊，短期內房價都將保持穩定，不會大漲，也不會大跌。

2）金融政策端，有2個重要信息：

A、新年伊始，央媽降準釋放8000億資金，充實商業銀行信貸資金實力，緩減小微企業、實體企業融資難、融資貴問題；客觀上也有利於增強銀行放貸能力，保持寬鬆的按揭貸款政策，刺激樓市成交。

B、房貸利率全面換錨LPR，包括存量浮動利率貸款，增加LPR運用，而LPR下行趨勢明顯，有利於降低房貸支出，刺激樓市交易。

3）地方樓市政策端，限購、限售、限貸依舊，未見樓市全面鬆綁，除了有的城市針對人才定向鬆綁外，無重大政策轉向，地方房價短期內依然還是穩的。

4）長效機制在路上。有人說房產稅是樓市終極殺手鐧，是抑制房價的長效機制。從立法進度看，目前仍在提請審議中，具體何時頒佈執行？還不清楚，但時間不會遠了。房產稅施行後，究竟能在多大程度上抑制住房價？有待檢驗。

02、2019年土地成交情況

據中指院《2019年全國300城市土地收入排行榜TOP50》顯示，2019年我國土地交易市場明顯分化。

A）一、二線城市土地市場供需兩旺，成交量雖不及2018年，同比還下跌近10%；但成交總價增長近10%，樓面地價明顯提高。

B）三、四線城市土地熱度持續回落，土地市場進一步轉冷。

【圖表來源搜狐焦點武漢站】

土地供需和成交分化現象進一步印證了城市發展分化趨勢：

一、二線城市供需充足，樓市繼續發展，市場對房價信心十足；

三、四線城市供需逐步減少，發展放緩，市場對房價信心下滑。

03、今後哪些城市房價會漲？

A）發達國家情況

老大美國和老三日本，在城市發展分化後，都是依靠城市群力量，推動城鎮化提升、經濟發展、科技創新。

比如，世界3大頂級城市群，有1個在日本、2個在美國。

紐約為核心的大西洋沿岸城市群和芝加哥為核心的五大湖城市群都在美國。其中，紐約是美國最大的生產基地、商貿中心和國際金融中心。

東京為核心的太平洋沿岸城市群，是日本政治、經濟、文化、交通和金融中心。

2018年，東京GDP10220億美元，佔日本經濟1/3，世界城市GDP排名第二位；紐約GDP10300億美元，世界城市GDP排名第一位。

同年，北京GDP3.03萬億人民幣，上海GDP3.27萬億人民幣，加起來6.3萬億人民幣，按18年6.94匯率算，約9078億美元。

可見，世界經濟老2最好的兩個城市GDP加起來，幹不贏老大最好的城市，也幹不贏老3最好的城市。

這就說明單體城市不管怎麼發展？都幹不贏城市群！未來我國家城市發展方向一定是城市群！

B）我國今後城市戰略是什麼？

據披露，為順應全球城鎮化發展規律，今後我國將戰略培育20個城市群。分別為5個國家級城市群，9個區域性城市群，6個地區性城市群。

a、國家級城市群

粵港澳大灣區9+2城市群、京津冀城市群、長三角城市群、長江中游城市群和成渝城市群。

b、區域性城市群（國家二級）

哈長城市群、山東半島城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群、關中城市群、中原城市群、江淮城市群、北部灣城市群和天山北坡城市群。

c、地區性城市群

呼包鄂榆城市群、晉中城市群、寧夏沿黃城市群、蘭西城市群、滇中城市群、黔中城市群。

C）城市群戰略對房價走勢的影響是什麼？

結合城市發展、土地成交分化趨勢和國家城市群戰略，今後樓市就是城市群的天下啦！單體城市將漸進式地推出樓市競爭。

城市群享有更多政策扶持、經濟優勢、人口紅利，加上科技創新能力，必將創造更強大的經濟實力和就業機會，吸引更多人口流入，城市群房價必然進一步上漲。

也就意味著，今後城市群的房價整體都會繼續上漲，多數單體城市的房價會下跌。

04、城市群今後的需求是什麼樣的？

城市群樓市需求端，主要是以下這些方面：

A）改善型需求。人的需求都是在提高的，現在的剛需，今後換房方向就是改善型，這個需求量不容小視。

B）新增人口需求。未來城鎮化還要帶動3億人進城，這是漸進式人口紅利。這些人口怎麼流動？顯然不再像以前那樣簡單地逐級流動、就近流動，很可能會打破行政區劃、地域界線，跨區域、向有吸引力城市群流動。

C）人才流動需求。除了城鎮化帶來的農轉非人口流動，城市間人才流動也會帶來眾多住房需求。

D）投資客。基於城市群經濟潛力、人口潛力、科技潛力、政策優勢，必將有大量的投資客出現在這些市場內，房價長期內都不會缺少助推者和接盤者。

不管是剛需，還是投資客，未來都是城市群龐大的購房群體。如何合理調控樓市？區別對待剛需和投資客，引導城市群房價理性發展，將是下一個政策課題。

第三、今後該怎麼買房？

通過上面的分析，基本上能看出今後房價的走勢了，也就是說，城市群房價今後是上漲的，值得投資；單體城市房價會下跌，不再具有投資價值。

當然，少部分極具特色的單體城市，比如氣候宜人，環境宜人，還是能保持發展勢頭。

01、剛需。對剛需族而言，短期內樓市政策穩定，供需平衡，房價不會大漲，也不會大跌，無需糾結，該買就買。

02、投資。不管是單體城市，還是城市群房價，短期內政策穩定，不宜入市；但基於城市分化走勢，以及國家對城市群的戰略定位，選城市群買房就是戰略決定。

03、城市。單體城市房價大概率要涼，城市群會是投資方向；級別越高的城市群，房價前景越好，投資屬性越大；但門檻也更高，量力而行吧！

房壇法菜

支撐房價最為關鍵的原因是什麼？——需求！也就是購房者，房價可以走到今天這個程度，離不開廣大的購房一族，所以未來的房價漲與跌，最為關鍵的因素在於需求的數量，否則也是有價無市。

過去四十年來，我國的房價之所以可以一直保持著增長的趨勢，離不開我國的城市化進程，正是城市化進程，帶動了大批的農村戶口轉移到城鎮裡，形成了一批又一批的剛需族，剛需群體進一步支撐起了我國的房價。

未來漲或者降？

如果新建商品房一直保持著現在這個速度的增長，那麼未來的房價肯定會下降，主要有兩個因素，一是我國人口的自然增長率不斷在降低；二是我國城市化進程終有完成的一天。所以商品房的供應量沒有跟著降低的話，最終就會出現供大於求的情況。

現實呢？很難，對於整個市場真實的需求量情況，開發商最有調研權，這也是為什麼現在開發商都紛紛在轉型開拓其他板塊，比如萬達輕資產運營萬達廣場，增加萬達文旅的投資；萬科開始嘗試長租公寓；恆大進軍汽車領域以及健康領域等等。只要整個市面上商品房的供應量與整個市場的需求量維持在一個相對合理的範圍之內，那麼房價要降低的概率就很低。

其次考慮到通脹因素，建安成本（鋼筋、水泥、沙、人工等等）其實一直是在不斷上漲的，只要市面上的商品房供應量沒有大幅度超過需求量，那麼正常而言，整個市場的房價上漲的趨勢會高於下跌的趨勢。

總結

對於房地產而言，我個人的意見是，只要你不是投資者，而是剛需首套，那麼只要首付款到了就買吧，要等到房價下降，這個幾率並不高，甚至在你等待的時間裡，房價可能還會進一步增長，全款變首付，首付變車庫這並不僅僅是玩笑，而是現實中真真正正存在的案例。當然如果你是投資者，非剛需，那麼就慎重一些，因為房地產市場變幻莫測，一切都只是猜測，具體結果會如何，沒有人清楚。

鯉行者

有人說房價要漲，有人說房價要降，要我說的話會穩！

穩地價、穩房價、穩預期，現在的房子還能買嗎？我們要知道樓市為什麼要穩？穩的目的和意義是什麼？

在這表達一下我個人的觀點：

從宏觀角度，調控的目的讓樓市的不理性上漲，減小或者弱化樓市泡沫，使房地產可持續發展；樓市的不理性上漲，投機性炒房起到了推波助瀾的作用，使剛性需求得不到緩解，影響了政府的形象！

從微觀角度，讓房價處在合理的區間.使房屋迴歸到房屋的屬性，讓百姓安居樂業！

用哪些數據來判斷一個城市未來的房價走勢？

地產長期看人口，中期看土地，短期看金融，金融是槓桿，土地是供給，人才是房地產最根本的需求。—任澤平

房價短期最危險的信號：利率上漲，房價危險信號（漲不動）來臨：

畢竟目前經濟仍處於轉型期，GDP增速保持當下的穩健已實屬不易，實體也正在復甦當中，這個時候一旦加息，對於實體經濟來說無異於雪上加霜。

然而，由美國帶領下的資本主義國家，卻絲毫不給我們喘息的機會。

而實際上，我們早就定向加息了，並且是針對樓市，持續性的加息和調控，定位房住不炒。

未來房貸，漲到6%就能封頂了麼？

根據以往經驗，這一輪的加息週期，房貸的實際利率甚至有可能突破7%！

讓我們來看近20年的房貸利率，看看每一次加息週期都加到了多少，你就會明白。

離我們最近的2次加息週期，一次是2011年，房貸利率最終加到7.05%；

另外一次是在2007年，房貸利率最終加到了7.83%。

或許有的人有僥倖心理，覺得2011年也不過就剛剛過7這條線，而且兩輪加息的利率峰值，從7.83%-7.05%也越來越低，那麼這次加息是不是有可能維持在7%以下？

持續加息，會嚴重抑制資產價格回暖

為什麼我們要如此強調利率的問題？

因為利率與房價之間有高度的相關性！

利率的最高點，通常就是房價漲幅的最低點。

利率下行的時候，房價才會出現明顯上行。

從09年至今，只要利率上去了，房價就會平穩，價格增速就會降的非常低，直到最終橫盤，甚至出現下跌。

只要利率下來了，房價就會快速回暖上漲，樓市熱度重啟

在08年之前中國的經濟增速常年保持在10%以上；在08年到17年，保持在8%的這種平均的增速；在2018年之後，按照目前主流經濟學家的看法，在未來十年中國經濟增速會再下一個臺階，從目前的8%左右降到5%左右。

《經濟新常態，未來樓市新趨勢》

從2000年到2017年中國的貨幣發行量保持在平均每年增長15.5%，在這期間，全國的房價平均的年化在7.8%.

《房價上漲或者下跌與貨幣發行量的關聯性》

土地出讓金的成本佔到了房價的43%左右；企業的所得稅，增值稅，營業稅和附加稅等等加在一塊佔到了13%左右；建築設計，後期的施工建材安裝裝修。綠化，管道，道路等佔到約了28%.企業的運營成本：主要包括企業的管理成本，營銷成本以及財務的成本佔到了8.5%；房地產企業的淨利潤其實只有7.5%左右，並不像我們很多人說的那麼暴力。

《房價的構成由哪幾部分？各部分在房價佔比又是多少？》

國家最終的目的也是房價的最終歸宿：穩定，而不是大跌！
明年房價一定會穩，穩中微有跌幅，波動幅度也不會特別大。

如果你是剛需，遇到合適的房子，各方面自己都滿意，月供也可以負擔，就不要猶豫過多！

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買房的路上不要迷茫，如果你是外地的朋友想在西安買房，戶口又不在本地或是想了解西安人才認證認定、西安房產政策的相關資訊，合理合法化解限購政策，正確買房。

文旅西安

關於房價，一直以來都是熱門話題之一，已經有了房子的人希望房價上漲，那樣心裡就踏實了些，自己買得物有所值，證明自己的選擇是正確的，沒有買房的人或者正想買房子的人，希望房價跌，而且越是跌得多越好，有這種想法的人也是可以理解，換作誰，誰的心思都是一樣，這個就是人的私慾心膨脹，不奇怪。

那麼今後到底房價會漲或者跌呢？這個恐怕誰也說不清楚，預測未來，首先你要注意宏觀政策措施，市場需求分析來看，我個人認為，國家不希望房價漲幅過大，也是不希望房價下跌過快，漲幅過大，不符合實際需求，跌幅過快會影響國民經濟增長幅度，保持熱點地區如：一二線城市微漲，三四線城市微跌為主基調，也就是說保持平衡狀態情況下，適當下降房價。

具體表現來說，近期推出房子貸款利率市場化政策措施，是針對房地產行業的重要措施，首付款比例上升等，都是壓抑房價上漲的措施，對於那些有國家發展計劃的城市，房價還是會上漲，但幅度不會太大，現在貫徹落實一城一措施調控房價措施。

關鍵字: 要漲 房價 房產