1979年到2019年40年的时间，我国产业园区的发展大致可以分为以下几个阶段：
1
产业园1.0版本
代表词“开发区”，城市周边的一片空地，做好三通一平，开通公交车，即可开始卖房子卖地获取直接收益，这个阶段的开发主体基本都是地方政府或者地方城投平台，这是“土地财政”的产物，也是地方“招商引资”的产物。
整个产业园内目光所及之处全都是铁皮屋顶的厂房和闲置的空地；早上工人蜂拥而至，下班后却又一哄而散，各家工厂都有能够自给自足的餐厅，个别效益好的工厂配备少量职工宿舍；产业园内无须考虑住宅、商业、服务、休闲等“社会”服务。这个时期也是我国制造业跨越式发展的阶段，无环保压力、无节能减排指标，处处都是订单，工厂只需开足马力加紧生产。
这个阶段的园区开发者都是地方政府、城投开发公司及部分国有企业，银行贷款、地方债、城投债等是这个时期的主要资金供给渠道。
2
产业园2.0版本
代表词“高新区”，园区发展不再满足于土地出售及厂房建设，地方政府开始为园区配套科研实力，增加科研类房产建筑，引入高校、科研院所带动整个园区的综合实力，同时配套餐饮、酒店、公寓等商业建筑；具有生活气息的“高新区”开始在各地逐渐落地。
这个阶段的园区开发者中已经能够看到房地产企业的身影，企业债、信托资金等民间资金渠道已经陆续发挥作用。
3
产业园3.0版本
代表词“**产业新城”，园区内原有的工厂、烟囱、轰鸣的机器声逐渐消失，取而代之的是绿地、公园、购物中心、写字楼、孵化器，高技术含量、高附加值、高产业带动的战略新兴产业成为园区的主导产业。绿色、无污染、可持续发展的建设理念成为绿色园区的核心。
这个阶段的园区开发者明显多元化，房地产公司、金融公司、产业集团等多点开花抢占优质资产，私募基金、ABS、资产收益权、股权收益权等多样化的金融产品开始轮番登场。
4
产业园4.0版本
代表词“**产业园”，土地资源稀缺，地方政府不再依赖土地财政，众多民营企业加入产业园行业，精细化管理、聚焦产业链、创业基金支持、智慧园区、智能化管理，一大批带着现代化管理理念的小而精的民营园区如雨后春笋般快速成长，正在成为引领地方产业结构调整，带动地方经济增长的新动力。
这个阶段的园区开发者开始向专业化转型，产业园头部品牌开始在珠三角、长三角、京津冀等产业集中区域连锁化经营，产业集群频现，产业投资者开始通过多渠道多方式进行投资。
产业园怎么玩又是一个很小的话题，小到什么程度呢？小到目前为止大家的玩法就五种商业模式；小到“产业园开发及运营”领域的上市公司只有17家，这其中还包括仍处于以房地产开发销售为主业正逐步向产业园管理运营转型的房地产类公司。
定位于“产业园开发及运营”的上市公司名单如下：
产业园的运营已从原有的政府行为，逐步转变为企业行为，企业以营利生存为主要目标，那么我们不妨就站在商业体系的“买单人”角度来分析主流产业园的商业模式。
第一类买单人：地方政府
商业模式：土地整理开发、产业新城开发及招商
代表企业：华夏幸福[600340.SH]
华夏幸福围绕市、县级城市的开发建设，创新升级了“开发性PPP模式”，并形成了五个收入及盈利模式
华夏幸福为完成“全流程一体化运作综合解决方案”的业务承诺，围绕产业发展及城市运营服务，整合了“信息技术、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、大健康、都市消费、生产性服务、文化创意”等10个重点产业的资源，资源整合投入的力度从公司2018年年报披露可见一斑，截止2018年末公司对外权益性投资合计192.76亿元，其中包括合营、联营企业46家投资额42.43亿元，可供出售金融资产21家投资额7.38亿元，其他非流动资产结构性金融产品8支投资额142.95亿元。除此之外还有控股股东对外投资提前布局的产业不胜枚举。
基础建设开发项目都无法回避“资金平衡”的课题，能够实现资金快速回流的方法只有“销售”，从上表可知华夏幸福2018年度营业收入中房地产开发收入占比超过6成，实现销售收入515.47亿元，而且应收账款中与此相关的余额仅有4.77亿元，占比不足1%；房地产销售实现的快速资金回流，也是华夏幸福的商业模式能够持续运转的主要因素。
与华夏幸福运营模式类似的还有荣盛发展[002146.SZ]、宏泰发展[6166.HK]。
第二类买单人：大中型产业企业
商业模式：产业园区房产销售
代表企业：电子城[600658.SH]、南京高科[600064.SH]
电子城是立足于北京市的上市公司，以北京的中关村电子城科技园开发运营为主带动京津冀周边的电子产业园开发建设，经营模式以开发运营的园区房产销售为主，逐步打造包含科技产城融合事业平台、科技创新聚焦事业平台、科技城市更新事业平台的科技空间体系。
南京高科是立足于南京市的上市公司，以南京经济技术开发区、栖霞区和仙林大学城的开发建设为主要目标，经营模式以现有项目建设及销售为主，不断完善“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大专业股权投资平台体系建设增强可持续发展能力。公司2018年年报披露当年营业收入中房地产开发销售占比73.09%，实现销售收入24.84亿元，而“园区管理及服务”收入仅占比10.73%，且公司自身披露园区管理及服务中包含“园林工程施工业务收入”。
这两家上市公司在大环境上有一个相对的共性：城市建设开发的扩张及更新迭代，现阶段每个城市都在做同一件事情---“旧城改造、新城建设”， 重资产投入必须有多重渠道的资金来源，最终形成的资产必须去化完成资金变现回流，所以建设的过程也是销售的过程。这也是现阶段大部分产业园参与者共同面临的状况，毕竟自持物业靠对外出租实现收益是一个漫长的过程，没有几家企业尤其是民营企业能够资金雄厚到坐等收租。
针对这种产业地产销售模式，2018年初北京市政府已加大监管力度。
2018年1月12日，北京发布了科技型企业用地支持政策，也就是被业内称为39号文的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)》，意见规定，在北京的19个园区率先执行，园区开发企业可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。
北京作为政策风向标，未来哪些城市及产业园区会跟进执行，将有可能决定产业园参与者的去留。但目前我国正处于产业结构调整，制造业升级改造的关键时期，需要大量现代化、智能化、产业集中化的基础设施建设投入，据此判断，这股监管政策的风不会吹得太紧。
第三类买单人：中小型科技企业
商业模式：房产租赁收费及园区配套服务收费
代表企业：市北高新[600604.SH]、外高桥[600648.SH]、陆家嘴[600663.SH]
★市北高新：公司采用了以租赁为主的经营模式，且不断深化“基地+基金”、“融资+孵化”的创新运营模式。公司主营的市北高新园区作为上海中心城区的国家级高新技术产业开发区和上海唯一的大数据产业基地，多年来不断探索现代服务产业的发展规律，精耕于“产业+服务+政策+载体+配套”的深度融合，已经形成了以总部经济为主导，聚焦大数据为特色的新一代信息技术服务业的产业发展格局。
★外高桥：园区开发板块由外联发公司、三联发公司、新发展公司、物流中心公司从事外高桥保税区、外高桥保税物流园区、外高桥物流园区（二期）、保税区南块主题产业园、外高桥集团启东产业园的开发、运营和管理，负责园区厂房、仓库、办公楼宇的投资建设、招商引资工作，为客户提供出租、出售、政策咨询、物业管理等配套服务。通过“以租为主、租售并举”的经营模式，为公司带来房地产租赁收入、房地产销售收入及服务收入。
★陆家嘴：公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高端经营性物业，也已经把发展的触角延伸到了上海前滩国际商务区、天津以及苏州，为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础，公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米，到2018年末增至约259万平方米，在建面积达到156万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海CBD的核心区域以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，将为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。公司主要经营模式包括住在类房地产的销售、商业房地产的租赁和转让以及实施“地产+金融”双轮驱动，实现产融结合。
市北高新、外高桥、陆家嘴都是深耕上海市场的老牌上市公司。这种类型的企业还有不少，例如：东湖高新[600133.SH]、招商蛇口[001979.SZ]等，他们也有相对的共性，都是以国有企业为主要参与者，以珠三角、长三角等经济发达城市为主要市场，以成熟的产业园区运营管理为主要经营模式，除产业园开发运营之外，都还有其他实体产业板块相辅相承。
这类企业大多依托国家级开发区、高新区、科技园区的区域优势，承担政府的产业转型、产业升级的引导职能，承担重点领域、重点行业科技型企业的孵化职能；向入驻园区的中小型企业租赁经营用房的同时，还为企业提供全产业链一体化运营服务体系
第四类买单人：地方产业园建设企业
商业模式：承接产业园托管运营，获取运营收入分成收益
代表企业：亿达中国[3639.HK]
2018年年报披露，亿达中国全资持有大连软件园、大连科技城、大连天地、亿达信息软件园四个商务园区，并对武汉软件新城和大连腾飞软件园分别持有50%权益，持有物业总建筑面积161.5万平方米，可出资面积161.2万平方米。公司主要经营模式包括商务园开发及运营、销售商务园配套住宅、运营管理、园林绿化服务和物业管理服务。
公司以自持商务园区为根基，持续打造具有品牌溢出效应的轻资产委托运营管理业务，通过输出本公司领先的运营经验和优势资源，提供包括项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理、增值服务等在内的全产业链运营管理服务。公司披露截止2018年末受托运营管理的项目如下：
产业园运营能力及品牌的输出是一条轻资产运营的商业模式，也是民营产业园参与者必须要考虑的发展方向。
民营企业可以通过初期投资自建产业园，以此来锻炼队伍，打造出一支擅长于产业园策划、管理、运营、招商的团队，整合一条能够深度挖掘及合作的产业链资源，并围绕着团队实力、产业链资源实现产业园管理及品牌的输出。
第五类买单人：金融资本
商业模式：产业投资商利用产业基金投资、招商，实现资本溢价
代表企业：张江高科[600895.SH]
2018 年，张江高科围绕科学城主导和新兴产业，主要通过参股基金方式加大投资布局，公司通过 FOF 模式已累计参与了 15 只基金的投资，同时年内完成投资项目储备近 100 个。
2018 年张江高科参股投资的七牛信息、天天果园、喜马拉雅、云从科技等项目都完成了新一轮融资。公司通过参股基金间接投资的迈瑞医疗 10 月在创业板上市，成为创业板医疗器械行业的领头企业。通过金融基金二期投资的哔哩哔哩在美国 NASDAQ 上市。
2018 年对上海市科创母基金后续出资 1.5亿元人民币，累计出资 3 亿元人民币，上海科创母基金充分发挥市级母基金的平台优势和资源集聚作用，服务于上海科创中心的建设并辐射长三角，全力培育优秀科创企业。
2019年科创板的开盘，张江高科受益匪浅，多家科创板企业股东中都能找到张江高科的身影。张江高科的模式也是目前产业园运营的最高阶模式：轻资产投入、高质量服务体系、租金+服务费+投资收益、深耕产业强化产业链整合能力、产业投资能力、通过投资实现对产业的主导及引领地位。
从上述案例我们可以知道“产业园”成功的几个必备条件：
（1）充足的资金实力；
（2）足够的销售能力；
（3）清晰的产业布局；
（4）强大的资源整合能力；
（5）系统的园区运营及管理服务能力。
以重资产投入开始起步，以品牌、管理能力的输出实现发展，以产业发展及产业投资实现最终收益。
“产业园”的未来，不再属于地方政府大笔一挥数十平方公里“开发区”的城投公司，也不再属于以拿地为目标的房地产公司；“产业园”的未来属于注重产业、注重服务的聚焦型专业化公司，这些专业化公司将引领“产业园”向以下几个趋势发展：
◉ 1、在国家减税、降费的大环境下，各地方政府能够给予优惠政策的空间减小、吸引力下降，反而是产业集群、产业链配套的吸引力大大加强；未来产业园区将逐步从政策吸引向区域内的技术、产业吸引转变。
◉ 2、产业结构调整、制造业升级，传统的厂区已无法满足新兴战略型产业的发展需要；未来产业园将作为基础设备提供商，在园区内配套适合产业链的研发设备、实验设备、监测设备等，将产业园向研发中心、服务中心转型，为入驻企业提供全面配套服务。
◉ 3、随着我国城市建设的迭代，以产促城、以城兴产、产城融合的理念已经得到了全面贯彻；创业者不再满足于每天疲于奔命的交通，而需要一个工作即生活的舒适环境；未来的产业园区将逐步从单纯的加工厂、办公室，向具有商业服务、金融服务、信息服务、医疗服务、休闲娱乐服务等为一体的智慧型、智能化综合体转变。
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