中国国旅系列已经写了6篇，每一篇都介绍了中国国旅赖以赚钱的子公司，孙公司以及合作伙伴，即使是这样，我觉得自己对中国国旅得了解还是不全面的，还有很多事需要仔细阅读公司的公告以及券商的研报帮助自己梳理思路。今天这篇讲的是海口国际免税城项目，之所以最后写它，是因为海口国际免税城还只是个蓝图，但是它一旦建成，必定是中国国旅未来十年的重要的营业收入和利润源泉，相当于中国国旅又养了一只会下金蛋的大白鹅！想想都有一点小激动呢！！
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书归正传，我们现在开始对海口国际免税城项目进行分析研究。
2018年12月18日和28日，国旅发布两则公告，成立于2018 年 11 月 12 日的全资孙公司国旅（海口）投资发展有限公司成功竞得海口市滨海大道西侧、新港经六街以东的六块国有建设用地使用权。
注：中国国旅持有100%国旅投资发展有限公司股权，国旅投资发展有限公司又持有100%国旅（海口）投资发展有限公司股权，血统纯正的纯孙子，哈哈。
这六块地的规划用途，容积率，面积出让年限成交价见下表，由表可知项目占地面积32.4万平米，成交价共计15.5925亿元，这笔费用属于土地使用权，后续在2019报表中变成无形资产，无形资产每年要进行摊销，侵蚀利润。
国旅购置用于建设免税城的6块地
下图更直观的看到六块地的分布。
6块地的分布
我们再看下各块的定位：
（1）地块五拟建免税商业综合体，定位为“世界最大单体免税商业及旅游购物目的地”。
（2）地块二拟建公寓，定位为“乐活品质格调生活空间”。
（3）地块三拟建住宅，定位为“国际旅游中心特色型滨海品质居住空间”。
（4）地块六拟建商业街区，定位为“海南世界级度假型商业街区”。
（5）地块一拟建写字楼，定位为“承载港城产业的甲级写字楼”。
（6）地块四拟建酒店，定位为“陆港门户尊贵格调五星级酒店”。——中国国旅的公告
这6块地中只有地块五用于建设免税商业体的建设，面积8.56万平米，对比亚海棠湾免税购物中心总建筑面积约 12 万平方米，商业面积达 7.2 万平方米，小了三分之一，对比2019年初刚开业的海口市内免税店2.2万平米,大了4倍。
我们再看下项目开发周期，项目投资额及资金来源。
本项目将分两期开发，一期项目开发免税商业综合体、公寓和住宅，即“地块五+地块二+地块三”，开发期限为 36 个月；二期项目开发商业街区、写字楼和酒店，即“地块一+地块四+地块六”，开发期限为 42 个月。
本项目总投资额为人民币 128.6 亿元，其中一期项目投资额为人民币 58.8亿元，二期项目投资额为 69.8 亿元。本项目遵循滚动开发的原则，资金来源为自筹资金。——中国国旅公告
项目分为2期，第一期3年，包括免税商业体，第二期3年半，也就是说这个项目从现在开始，最早要到2027年才能完全建成，但是免税商业大概2023-2024年就能建成营业。项目总计投入资金128.6亿元，有零有整，估计后续还会增加资金投入，关键资金来源为自筹资金。这是一笔不小资金投入，后期转化为固定资产，每年会进行折旧，侵蚀利润，但是相比较于他每年创造的收益，这些折旧就是毛毛雨。
我们回顾下三亚免税国际城的项目，公司于2011年10月31日竞得三亚市海棠湾40号开发单元A8-04地块，于2014年9 月 1 日建成开业。2015年-2018年营业收入和净利润持续攀高。
三亚国际免税城2015-2019年财务状况
现在海口市已经有一家2.2万平米的市内免税店，这家免税店由中免公司托管运营，预计今年国旅的母公司会将海免公司的51%股权注入到中国国旅，这家市内免税店将在2019年至海口国际免税城开业，为海口市培育居民与旅行这的消费习惯，等到海口国际免税城开业后，8.5万平米的免税零售面积将进一步引爆免税市场，做大中国国旅免税的蛋糕。
最后我们在看下海口的投资收益
根据测算，本项目内部收益率约为 14.4%，财务净现值 14.7 亿元，静态回收期 15.8 年，动态回收期 18.3 年，经济可行。
项目收入
项目全周期收入共 482.6 亿元，包括：可售物业的销售收入 52.9 亿 元、持有物业运营期收入 275.1 亿元、持有物业运营期末变现收入 154.6 亿元。
项目支出
项目全周期支出共 330.6 亿元，包括：项目开发成本 110.8 亿元、 管理费用 2.7 亿元，销售费用 7.3 亿元（含运营期末资产变现费用）， 出租物业经营成本 62.0 亿元，酒店经营成本 11.1 亿元，财务成本及费 用 30.4 亿元，税费 106.3 亿元。
总而言之，这是一笔稳赚不赔的生意，日后能够产生多少利润，我们还需要跟踪。
2020/3/6
希望今日头条能够 把这篇文章归到财经分类！
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