車位：規劃的車位應當先滿足業主需要
問：我在某樓盤購買了一套商品房，由於開發商將車位的價格定得很高（十五六萬元一個），我不打算購買車位，只想租。但是開發商說車位只賣不租，根據《物權法》，小區車位應該如何歸屬？業主是否可以要求租賃車位？
解答：
《物權法》的第七十四條規定“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”
該條規定得很明確，在建築區劃內的停車位，業主應同開發商協商購買或者租用，開發商不同意出租，只願意出讓的話，開發商的行為也是合法的；如果開發商出租或者出讓的是業主共有道路或者其他場地的話，那業主完全可以向開發商主張權利，畢竟根據該條規定，業主共有道路和其他場地中用於停放汽車的車位是屬於業主共有的，不屬於開發商所有，業主完全可以不向開發商支付這類費用。
物管：業主大會可更換小區物管公司
問：我們小區物業管理收費高，管理水平低，與業主關係緊張。根據《物權法》，我們業主可以通過什麼途徑來更換小區物業管理公司？小區業委會的權利、義務有哪些？
解答：
根據《物權法》第七十五、七十六條的規定，業主可以成立業主大會、業主委員會更換小區物管公司，其權利、義務包括：制定修改建築物及其附屬設施的管理規約、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，以及籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金等。
業主承擔公共部位維修、維護費
問：小區內的公共綠地、道路，或者建築物公共部位（電梯、水箱）的維修、維護費用，根據《物權法》，應該由誰來支付？
解答：
《物權法》沒有直接規定公共綠化、道路或者建築物公共部位的維護、維修費用的承擔問題。但《物權法》第72條規定：“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”該條應含有業主承擔公共部位維修、維護費之意。
物業管理實踐中，日常維護、維修費依法屬於物業管理服務成本，從業主所交的管理費中支出，支出超出管理費用之外的，視物業管理的體制而有所不同：包乾制的，超出部分由物業管理公司承擔；酬金制的，超出部分由各業主分攤。若公共部位的維修屬中修或以上的，則不管屬於何種制度，該費用由各業主承擔。有維修資金的，在維修資金增值部分中開支，增值部分不足以開支的，由物業管理維修基金墊支，墊支部分再向業主收回。
業主對建築物內經營性用房等專有部分享有所有權
問：一些小區物業公司為了謀取利益，在小區內搞各種展會，並利用建築物的外牆為一些公司做各種牆體廣告，或者改變會所功能，將其改成酒樓、歌廳等經營性場所。《物權法》中對此有何規定，業主該如何維護自己的利益？
解答：
《物權法》第七十條規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”
第七十二條規定：“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”
根據前述規定，“建築物的外牆”屬於建築物的“共有部分”，業主對其享有共有和共同管理的權利，未經許可，物業公司不得擅自做廣告牟利。對於“會所”，應考慮其性質，如果登記為“經營性用房”，則權利人對其享有完全的使用和處分權；如果屬於業主共有，則不得擅自改變用途牟取利益。
產權：3個月內要登記
問：我打算買房，現看中了某樓盤一套商品房。根據《物權法》，如果開發商將房“一房兩賣”，或者樓盤出現爛尾情況，我怎樣保護自己的權利？
解答：
新頒佈的《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”
今後，購房者在和賣房人簽訂了買賣合同後，就可以到房屋登記機構辦理預告登記，在付完房款後，再進行產權登記。這樣就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，從可以辦理登記之日起3個月內要登記，否則預告登記就失效了。
老公私自將房屋賣出，妻子可依法維權
問：我已結婚，婚後購買的房屋產權證上只登記了老公一個人的名字。我想諮詢，如果老公私自將房屋賣出，我該怎樣維護自己的權利不受損害？
解答：
根據《婚姻法》的規定，婚後購買的房產屬於夫妻共有財產，在未徵得妻子同意的情況，丈夫私自將房屋出售侵犯了妻子對房屋共有部分的所有權，但是根據《物權法》第106條的規定，如果購買者確實不知道這是夫妻共同財產，支付了合理的房款，並且依照法律規定辦理了房產轉讓登記手續，該購買者就可認為是善意取得，其權益應當得到法律保障，有權不必歸還該套房屋，在此種情況下妻子只能向丈夫請求賠償損失。當然，如果購買者並非善意購買或者沒有履行相應的登記手續，妻子有權要求追回房產。
村民出賣和出租住房後，不得再申請新的宅基地
問：我是一名外地人，由於收入有限，打算買城內農民的宅基地或者自建房屋居住。根據《物權法》，農民的宅基地或者自建房是否可以轉讓？
解答：
《物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”對於農村宅基地的轉讓問題，應該適用《土地管理法》的規定。
《土地管理法》第六十二條第一款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”第四款規定：“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”
《廣東省集體建設用地使用權管理流轉辦法》第四條規定，村民住宅用地使用權不得流轉，“因轉讓、出租和抵押地上建築物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房後，不得再申請新的宅基地。”
因此，不能購買宅基地用於自建房屋。
住宅土地使用期限屆滿後自動續期
問：根據有關規定，住宅房產的土地使用期限是70年，商業是40年，寫字樓是50年。如果土地使用期限屆滿後，我是否還擁有物業的產權？如果可續期，我是否還要繳費？
解答：
《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”
根據該規定，住宅土地使用期限屆滿後，自動續期，業主仍擁有物業的產權。而非住宅物業的續期、建築物產權歸屬及續期是否需繳費，仍有待相關配套法律進行完善。
70年內住宅建築物損壞，若住宅建築物物權尚存，則土地使用權仍會自動續期
問：有的物業建築質量很難維持到70年，如果建築物已提前損壞，那麼土地使用期是否還會自動續期？
解答：
按照《民用建築設計通則》的規定，重要建築和高層建築主體結構的耐久年限為100年，一般性建築為50～100年。
因此，在土地使用權期限的70年內，住宅建築物損壞的，可以維修，並不必然導致物權的滅失。根據立法本意，若住宅建築物物權尚存，則土地使用權仍會自動續期。
業主享有“陽光權”
問：我居住的小區商品房，原本樓盤規劃的間距比較開闊，但是等收樓時才發現，樓盤間距實際上很窄。我購買的是第2層房屋，儘管臥室都是朝南，但是一天之中，很難有較長時間能夠射進陽光，通風情況也不太好，居住的感覺相當壓抑、不舒服。我想諮詢，根據《物權法》，我該如何維護自己的權利？考試大物業管理師
解答：
根據《物權法》第89條的規定：“建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。”
可見《物權法》為公民維護“陽光權”提供了法律依據。由於開發商的違規施工，超規劃建設，導致新建住宅樓層數過高，密度過大而影響了相鄰建築物的日照權利，開發商應當承當相應的侵權責任，權利人有權要求開發商消除妨礙等，但是《物權法》的規定只是明確了“陽光權”的歸屬，《侵權責任法》則將明確權屬受到侵害該怎麼辦，全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預備立法項目中就包括制定《侵權責任法》，待該法出臺後，廣大公民的“陽光權”將會更好地得以保障。
鄰居要為維修問題提供便利
問：我居住在一樓，房屋下水管道經常發生堵塞事件，汙水漫到房間內，不得不找人維修。但是由於發生堵塞不是我們一家的問題，而是關係到樓上、樓下很多鄰居，他們由於家裡暫時沒有堵塞，常常不願意我們去他們家查找原因，因此一直沒有找到問題所在，每次維修都是治標不治本，到現在問題都沒有得到徹底解決。請問，根據《物權法》，我有權請求鄰居配合維修房屋嗎？
解答：
根據《物權法》第88條規定：“不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。”
此前因為修房子、通管道等問題，引發鄰居之間的糾紛很多，此次明確規定，如果鄰居必須要通行，或者通管道等，必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發現家中管道堵了，問題可能出在樓上，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進行管道的檢查。
拆遷：應當依法給予補償
問：我的房屋不動產在土地使用期限內，什麼情況下政府有權進行拆遷？按什麼樣的補償標準給予拆遷補償？
解答：
《物權法》第42條的規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”
由此可以看出，拆遷、徵地關係到老百姓的切身利益，此次明確規定此前提必須是為了公共利益。而相應的補償標準也明確，徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，並且要安排被徵地農民的社會保障費用；徵收個人住宅的，應當依法給予拆遷補償並保障被徵收人的居住條件。
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