韜說

這個問題我一定要回答，千萬別攔著我，本人屬於買房以後天天關注房產的人，最喜歡回答有關房產的問題，城市雖不同但是道理相同，我家04年買入一個商鋪，父母做生意至今賺的錢，目測還沒有商鋪漲價賺的多。本人16年12000買的房子現在價格如下

回到主題，我們分析一下商鋪和公寓，產權同是40年就不討論了，我最近也一直想買商鋪，但是你如果看了你們當地的情況，你會發現投資商鋪如果你的資金量不是特別充足的話會特別糾結，因為我們不敢，大部分現在是小區商鋪，未成熟，未發展，養鋪期如果長了，還貸都是壓力，動不動一個就是兩百多萬，公寓呢，單個總價便宜，出租容易，變現快，風險相對較小，拿我這個城市來做比較，公寓是不限制貸款的，200萬資金，可以買4個公寓，而商鋪只能買一個。所以我目前能力來講，我認為買公寓會更適合自己。如果你出租，公寓其實可以換成小平方的房產，貸款可以30年，首付可以拉低，這樣槓桿更大。

但是重點來了，如果你資金量充足，200萬不足以讓你一敗塗地，又想一勞永逸，膽量也足夠大的情況。其實我是想買商鋪的，社區底商，一定不要買反租金的。十個有八個是坑。

本人目前缺的就是資金量。哈哈哈哈哈

靜待2019

我自己也是做生意的，感覺這三四年生意一年比一年難做，包括我們小區這邊，一排商鋪幾乎上每個月都會倒閉一兩家。當然也會有新開的，開沒幾個月又倒閉，真是越來越難做了。所以生意難做，那就面臨著商鋪投資回報率和空置率了。比較起來我個人感覺投資公寓的好一些。我也把投資生意的一部分錢錢拿出來買了兩間小公寓。明年5月份才收樓，至於投資收益的話，目前，都還是很茫然，還不清楚會怎麼樣，希望會比商鋪好一點。期待明年收樓後的結果。

艾慕小九九

首先，表明個人觀點：這兩個都不是很好的投資標的。

再說一下原因。

公寓投資

優勢：公寓面積一般在30-45m²之間，面積小、總價低，不佔購房名額，相信很多人投資公寓就是看中這點。

劣勢：

1. 商水商電每個月光交高昂電費水費和物業費交到自己肝顫，2.2T28戶的超高梯戶比吵到爆炸。這也會導致流通性較差，只能出租，但是目前各個地方安置房入市，租金比公寓便宜，梯戶比也較低，另外大部分剛畢業沒幾年的租客還是以合租為主，出租也並無太大優勢。

2. 公寓不佔購房名額但也導致不能落戶，也就是說生了孩子不能在公立學校上學，從而想轉手賣掉的時候，流動性是遠低於商品房住宅的。投資的用戶是不需要用公寓落戶，但是接盤人需要考慮落戶上學的問題。

3.交易稅額過高，個人所得稅、營業稅、契稅、土地增值稅等，尤其是增值稅高達50%多，壓得買房和賣方喘不過來氣，所以公寓的流通性極差。

所以綜上，公寓投資弊大於利。

商鋪投資

我知道有一句話：一鋪養三代。有些商鋪不是不可以投資，但是大概率是投資失敗的。

接下來說一下理由：

1.商鋪和寫字樓不是剛需，沒有政策紅利。沒有像住宅一樣的契稅優惠、增值稅優惠、個稅優惠。

2.產能過剩，實體經濟的沒落和電商的崛起有一定關係，但是以筆者所在鄭州為例，不誇張的說現在所有商鋪寫字樓停工3年，就以現在存量去賣都沒有問題。

3.受經濟週期影響太大，金融屬性下降。就業環境、經濟週期、金融週期、規劃變動、後期物業經營，這些都影響租金和升值，但是很遺憾我們無法控制。

所以，綜上所述，商鋪寫字樓的投資價值充滿著太多風險和不確定性，金融屬性大大降低，升值的概率大大降低。

如果確實是由於這兩項不佔購房名額，可以考慮國內不限購城市或者破限容易的城市住宅。

鮮房

自己有兩套商鋪的投資目前是以租還貸的階段，回報率均為7%個點以上，處於上海和蘇州，購入價格都是250-300萬左右/套！！而公寓卻沒有投資，但是身邊的小夥伴有投資，回報率在1.5%左右吧，在上海！所以可以給你一些建議！！

首先公寓分為三大類，普通公寓，商住公寓，酒店式公寓

其中商住和酒店式公寓我是堅決不建議投資的，就是那種不限貸不限購的商住房！就拿我們上海來說吧，在前幾年裡大量的商住公寓進入市場遭到投資者風搶，可是現在一個個只能出租或者自住，根本無法出手！再加上商住公寓的賣出稅費非常高，貸款也和商鋪一樣，只能50%金額，所以造成了投資成本非常大，還賺不了幾個錢！因此我的小夥伴真的是哭死，他說如果幾年前投資的是住房，早就發大了！！

而普通公寓其實就是面積小的住房，我認為僅僅有投資價值的普通公寓也僅有一線城市和準一線了，因為前幾年的房地產大漲已經透支了三四線未來的空間，而“住房不炒”又是未來的方針，所以只有一線城市和新一線城市哈具備一些投資價值！

而對於商鋪來說，我認為現在只有好的鋪子有投資價值，並且一定要符合好地段，高回報率！根據我和朋友的一致建議，7%以上回報率的商鋪才有投資價值，畢竟商鋪是靠回報率收益的，達不到這個回報率其實還不如去買理財！但是現在的商鋪能夠達到7%左右，甚至以上回報率的投資門檻是非常高的，少則幾百萬，多則千萬！所以想要投資商鋪的，一定要記得買一樓的，能夠重餐飲的，不要包租的，回報率達到7%點以上的新鋪，要不然就算了吧！！

如果您認同我的觀點，⭐請加我的關注並點贊⭐。謝謝您們的支持！

琅琊榜首張大仙

無論是購買商鋪或者公寓，商業地產的投資一定是一個具有高智商的投資，從目前市場上來看，越是大型的商鋪，其實收益率越高，反而小型的商鋪，收益率稍微差一點，小商鋪社適合社區商鋪，而大商鋪適合在臨街投資，當然地段，都非常重要的。

從長遠來看，商鋪肯定價值更高，因為它會隨著做生意的人越深入，收入越高，租金越高，收益率就比較高一些，理論上增值的可能性也越高，而公寓就不一樣了，公寓主要考慮到的經營方向就是，日租房，民宿酒店，辦公，這些業主入住進來，相對都比較穩定，增長速度較慢，那麼自然增值速度也比較慢，關鍵是還是要考慮到，地鐵，交通工具，停車位，物業費等等方便性，物業服務是否好，另外就是公寓比較亂，特別是日租房，上面什麼人都居住，大白天的就有啪啪啪的聲音，很影響這些，在這裡辦公或者居住的人，時間長了，就不想在這裡租住了，那麼未來會惡性循環，會怎麼樣？

投資商鋪，需要有更多的智慧，選擇性，真正好的商鋪是可遇而不可求的，商鋪本身比較好，例如矇頭大，層高比較高，室內方方正正，還有就是位置比較好，有停車位，商圈也比較好，這樣的商鋪可能，投資回報率比較高，增值性也比較強，具有可投資的價值，當然，投資商鋪或者公寓，都要考慮到一個參數，那就是回報率，租金回報率，回報率越高的商業地產，越值得投資，唯一的標準。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

公寓投資和商鋪投資都是房產投資一種，但是優缺點明顯。分析如下:

1. 公寓投資優缺點:

公寓投資的優點:相比住宅和商鋪價格便宜、面積小、總價單價低，甚至有些公寓樓地理位置有利，比如離地鐵站近、附近有一些大型商場超市，購物方便，容易出租等。

公寓投資的缺點:公寓樓的地塊屬於商業辦公用地，水電是商業水電，價格交高，不過有些開發商申請到民用水電；公寓升值空間相比於住宅有限，出售收取稅費按照商業資產徵收，稅費較高；公寓不能安置戶口，沒有學區，不能享受該城市公共資源；另外首付至少五成，房貸利率上浮幅度高於首套房住宅，產權短，後期土地續約政策不明朗。

2. 商鋪投資優缺點：

商鋪投資優點

俗話說一鋪旺三代，一個好商鋪出租後，每年收房租可觀，出售比高於住宅和公寓，而且商鋪還增值。有些商鋪面積小，總價相對低，很多商鋪是挑高5.8米，可以做成兩層。商鋪地理位置最重要，好位置才能出現好的商鋪。

商鋪投資的缺點：

在談優點時候，提到必須是好商鋪，對於一些地理位置好的商鋪，投資價值很低，有些會虧本，我所在成市火車站附近一個商業的商鋪基本用作住宅出租，剝離其商業屬性，投資者虧損嚴重。商鋪還有些缺點，有些面積大，總價高，面積小的基本上很難買到，商鋪一些缺點和公寓一樣，比如貸款利率、出售稅費、用電用水、產權期等。此外電商和外賣嚴重降低一些商鋪的投資。

以上談了商鋪和公寓投資的優缺點，商鋪投資需要看位置，公寓投資缺點致命，如果僅僅為了出租，公寓可以考慮，如果想像住宅一樣賺取增值部分，要謹慎考慮。

足鈀

房產投資無非是中國的紅利板塊，無論過去現在未來都是有投資價值的，但是這個紅利已經從大家都有肉吃逐漸轉變為好的才有肉吃階段，過去10年的投資，無論你投資住宅型房產還是商鋪類房產，都會有超乎想象的回報率，但是未來的10年已經不是吃大鍋飯的時機了，我覺得好的選擇最為關鍵。

首先先分類，對於老百姓來說，現在看的到的地產投資有四大巨頭：商住兩用房，住宅，辦公公寓寫字樓和商鋪。其中由於政策原因，商住兩用房就不做詳細闡述了，是被第一個排除在外的投資項目，因為根本沒法出手，市場也小，所以很不建議投資，但是如果你想博弈一下後期的市場那就另當別論了。至於辦公樓寫字樓也不太建議投資，因為租金的收益率低，唯一的優點就是單價便宜。

我們來談談商鋪，由於我的手裡是有2套商鋪並且已經開始收租，而且周圍朋友也有，所以這個我有發言權，親身體驗告訴你。商鋪投資的重中之重就是地理位置和人流，選擇投資商鋪首先要選擇城市，一線二線人流最多的城市才是你下手的地方，其次就是位置，這2個是命脈！具體有哪些注意事項和建議呢？

■投資商鋪儘量選擇一樓位置，沿街門面和十字路口的位置永遠是最搶手也是最好的

■投資商鋪儘量不要選擇商場類鋪子，商場類的鋪子有個缺點就是好的位置他們不賣，差的位置又特別依賴商場人氣，而且此類商鋪特別看重商場運營，如果運營不好很容易全軍覆沒。

■投資商鋪一定要計算好租金回報率，一般來說上海和上海周邊的租金回報率是7-8%好一點的10-15%也有具體看位置，如果是貸款的話租金一定要抵消掉每月貸款

■投資商鋪儘量不要選擇包租的，很多鋪子和甲方都有協議，包租10年每年租金還1:9或者2:8的分給開放商，這類最好不要，因為大多他們會給你便宜出租，並且還會有很多霸王條款。

□商鋪的缺點就是投資時間長需要養，鋪子一般是靠收租來產生收益的，但是一個好的商鋪的形成需要多年的累計，並且商鋪一旦出售所繳納的稅費是十分昂貴的，所以買鋪子要看未來的租金收益，需要滾雪球，要想靠像住宅那樣漲幅來賺錢還是趁早打消主意吧。

1.要買就買新的別買二手的，以後的趨勢二手的住房升值率越來越低

2.要買就買人流量大的城市的住房，房價已經漲了10年了，你讓他在瘋漲，難。如果按照升值空間來說，一定是大城市才有機會。

總結一下：如果你有房子了可以建議你投資下商鋪，分散投資沒有壞處，在看看周圍的油錢富豪，誰身邊沒一幾套商鋪備著？和他們學總不會錯，他們買啥你就跟著買！什麼？身邊沒有錢的朋友？那電影歡樂頌總看過吧 曲筱綃媽媽最後給女兒的一堆產證裡全部都是黃金地段的鋪子。看這總明白了吧。

琅琊榜張大仙備用號

關於投資公寓還是商鋪的問題，歸功到底就是看它的回報率和升值空間。

2016年和2017年，全國房價不斷上漲，且上漲幅度較大，國家對此調控措施十分強勢，並督促各省採取相關調控措施，像長沙一而再、再而三的出臺調控措施，通過限制貸款、限制購買套數，到與戶口、學歷掛鉤，到最後直接限制樓盤上網價格，政府強制將樓盤價格壓低。

我本人也一直在關注商鋪和公寓的投資，投資無非是看回報率和升值空間

現在住宅樓盤開盤較少，大部分是拋售公寓和商鋪，因為有錢人已有好幾套住宅，完全沒有再次購買資格，因此現金流流向公寓和商鋪。

2015年-2016年這段時間，由於樓市低迷，因此絕大部分資金流向住宅，而公寓和商鋪價格相對較低，公寓和商鋪以包租五年或者十年，低首付或者零首付出售。因此，一套公寓首付1萬或者0首付，返祖十年，這樣的樓盤大把大把，如星沙的博雅例外，含浦的公園尚等。商鋪當時價格大概2萬左右，相對現在3萬左右單價，便宜不少。

不管投資商鋪和是公寓，主要看回報率和升值空間，地理位置十分重要。不要在熱鬧區，因為價格不低，像2萬單價購買，一般漲價到3萬是沒壓力，漲就只漲價了50%，如果公寓6000買的，以後漲價到1.2萬基本沒壓力，漲幅是100%，因此要在發展潛力較大的地方購買房子，交通最為重要，特別是規劃地鐵附近。

投資商業，因為單價較高，成本較大，門面一般至少要150萬以上才可買到，在湖南像比較火的商業，如中茂城、灣田國際、高齡商貿、金橋國際、義烏城、嶽塘國際，這些位置比較偏遠，但是價格不便宜，商業體量較大，風險也很高，如果火起來，購買商鋪的都會發，如果搞不起來，投入的錢就打水漂，買的就是一個空殼。

反觀公寓，市場上比較多的是包租10年、15年，單價也基本在1W左右，按照開發商銷售策略，前三年或者前五年抵扣房款，我算過回報率，大概是5個多點，跟銀行貸款差不多，主要是靠升值空間。

綜上，結合當前樓市，建議投資公寓，風險相對較少，投入成本較低。受互聯網經濟的影響，實體經濟蕭條，如我樓下餐館經營了幾個月就貼轉讓廣告，基本都都乾的不長，所以不建議投資商鋪。

老吳跟你談教育

其實兩者各有各的好處。

投資公寓，要在繁華的寫字樓區域。

1. 出租白領

這樣的公寓往往環境好，離工作的地點近，出租白領，不僅能獲得比較可觀的收益，也不用擔心沒有租客。

2. 短租經營

短租經營相對比長租而言，平均收費也相對高一些，但是因為是短租，需要不斷的尋找租客，房源上有一定的閒置。

3. 單身貴族

相對比較小的單身公寓也是時下比較流行的，適合時下比較多單身和獨身人的需求，市場需要也比較大。

投資商鋪，要對商業有個基本的判斷:

1. 出租餐飲

如果是出租用於餐飲行業的商鋪一般在人流比較大的小吃街或者商圈附近，消費的需求大，盈利空間也大。

2. 出租教育娛樂

如果商鋪是出租給教育娛樂行業，那麼該位置應該比較安靜一些，不要過度吵雜，空間相對而言也需要比較大一些。

3. 出租食品店

如果是出租的商鋪用來開食品店，那麼比較適合小區附近的商鋪，還有人流大一些，衛生環境好一些的地方。

我是農民工“懂事長”李合偉（抖音號：hws666888），20多年創業經驗，非著名天使投資人、創業導師。更多有關創業的內容，敬請關注頭條號：合偉說，與我一起聊聊創業那些事!

合偉說

公寓的優點：

首先是價格低。現在很多地方的公寓價格甚至遠低於住宅，更不要說跟商鋪來比較了。所以，通常情況下，公寓的租金回報率是最高的，商鋪其次，住宅最低。單純從投資回報這個角度看，投資公寓顯然更有價值。

其次是多功能。最初，公寓的設計用途是商業性居住，就是類似酒店賓館的作用，因此，公寓就具備了居住功能。另外，公寓一般都是寫字樓形式，往往又被當做公司的辦公地點，具備了商務功能。條件合適的情況下，用來開個咖啡廳開家超市也是可以的，具備商鋪的功能。近幾年，個別地方為了推廣滯銷的公寓，還在加強公寓的居住屬性上推出了一些政策，比如，可以上學、落戶，執行居住水電價格等等，使得公寓功能更加豐富。

商鋪的優點：

首先是風險相對公寓更小。公寓附屬於某一棟大樓而存在，這棟大樓的地點、管理水平等都決定了公寓的價值，大樓不行的話，這套公寓再好也白搭。所以，公寓面臨的風險是比較高的。而商鋪往往是單體狀態的存在，不容易受到這些因素的影響，收益率相對穩定。

其次是挑選相對公寓更容易。公寓的好壞，在投資的時候判斷起來非常困難，基本上屬於猜猜猜的狀態，賭性偏高。而商鋪就相對好比較一些，看一下鋪子本身，周邊環境，出租情況，等等，基本上就八九不離十了。

結論：

如果你有相當大的把握判斷這是優質的公寓，那麼投資公寓好，如果不行，一般還是選擇商鋪。

關鍵字: 屬性 財經 公寓