天津天孚物業管理有限責任公司 朱志剛
資產重組和產權多元化嚴格的說來是兩個不同的問題。首先，產權多元化意味著一個企業投資主體的增加，而資產重組卻可以在不改變投資主體的條件下在企業內部進行。其次，資產重組在不涉及產權主體發生變化的條件下是企業的內部管理問題，重組的目的是為了更好的實現企業的發展戰略；而產權多元化則是為了改變單一的產權主體結構，建立所有權與經營權相分離的現代企業制度。但是二者之間又存在密切的關係，這表現在產權主體的變更一般要求對原有的資產進行剝離、合併和重組。通過資產重組來實現產權的多元化是建立現代產權制度、擴大企業規模、提高企業競爭能力和參與資本市場的重要途徑。本文將結合我國物業管理企業的現狀和特點，對物業管理企業的資產重組和產權多元化問題從理論、對策和實際操作三個層面進行較為全面的研究。不當之處，請各位讀者指正。
一、 產重組和產權多元化的理論基礎
資產重組和產權多元化是對所有行業的發展都具有共性的重要的理論問題，不僅涉及企業管理體制的改革，而且還涉及企業的資本運作和發展戰略。正確的企業資產重組和產權多元化應當建立在以下基本理論基礎之上：
（一） 現代企業制度理論
資產重組和產權多元化應當有利於建立社會主義現代企業制度。不管從理論上講，還是從實際情況看，一個獨資的股權單一的企業，無論是國有的、集體的還是私有的，都沒有必要也不可能推行真正的現代企業制度，不可能形成所有權與經營權相分離的現代企業治理結構。
從企業制度創性的角度來看，我國現代企業制度的建立需要經歷三個階段：首先，企業作為一個獨立的經濟實體必須具有充分的經營自主權，這對於國有企業來說仍然是一個尚待進一步解決的問題。雖然很多企業採取了有限責任和集團公司的形式，但是作為政府的獨資企業在經營機制上並沒有根本的改變。其次，通過資產重組和產權多元化對國有的獨資企業進行股份制改造，改變單一產權主體的所有制結構，從制度上建立股份公司制企業。從理論上說多元化的產權主體提供了避免行政干預和進行科學決策的基本條件。但是由於多元化的程度不同，現代企業制度需要一個不斷的完善過程。這就進入了建立現代企業制度的第三個階段。在這一階段企業應當通過資產重組吸收或擴大非國有經濟法人股和自然人股成分在公司中的比重，並且不斷的完善公司董事會和監事會的議事規則，真正的建立起現代企業制度的運行機制。對於物業管理企業來說資產重組和產權多元化處於產權制度創新的第二個階段，特別是對那些國有物業管理企業來說更是如此。
（二） 資本運營理論
資產重組和產權多元化不僅符合建立現代企業制度的客觀要求，而且也是企業實現資本運營和向外擴張的有效手段。隨著生產和服務的社會化程度的不斷提高，企業通過聯合、合併、收購等資產重組手段促進資本規模和企業規模的擴大是一種必然趨勢。
通過資本運營實現規模化生產和服務對企業的發展具有諸多的好處。對於物業管理企業來說這種規模化經營的好處主要體現在以下幾方面：首先，有利於實現資源共享，節約管理成本，實現規模經濟效益。其次，有利於實施品牌管理。可以將所管轄的所有物業統一在一個品牌的旗幟下，使每個物業項目在管理理念、服務宗旨、運作模式、規章制度、行為規範等方面都體現品牌的特色。再次，可以增強企業的競爭能力。從發展的角度看物業管理市場是一個競爭性市場，企業的發展不是憑藉對特定物業管理的壟斷經營權，而是憑藉優質和人性化的服務與管理。在這方面大企業比中小企業具有明顯的競爭優勢。
通過資產重組和產權多元化來擴大企業的規模，除了採取併購的方式之外，一個重要的途徑就是利用現有的資本市場進行資本運營。一方面企業規模的擴大所產生的規模經濟效應會使企業具有良好的成長性，這對於企業通過一級市場來籌措資金具有積極的意義。另一方面企業規模的擴大和經濟實力的增強還可以通過收購上市公司的買殼和配股方式來融資。因此，資本市場的發展為物業管理企業的資產重組和產權多元化提供了良好的外部環境。規模化經營和資本運營是物業管理企業在資產重組中應當堅持的一項基本原則。
（三） 資源配置和戰略管理理論
從企業的內部管理角度來看，資產重組和產權多元化過程必須建立在資源的優化配置和企業的戰略管理理論的基礎之上。廣義的資產重組實際上包括業務重組、人員和機構重組以及資產和債務重組三部分內容。資產重組的目的有兩個，一個是為了實現企業資源的優化配置，另一個是滿足企業的發展戰略的需要。
以資源的優化配置為基礎的資產重組主要是根據市場的需要來不斷的調整和整合企業所具有的各種資源。比如許多物業管理企業主要是以項目管理為基礎來組合和配置企業的人力和物力資源，但是隨著對物業管理水平要求的不斷提高和物業管理中科技含量的不斷上升，越來越需要專業化的物業管理服務。適應這種市場變化的企業就可以考慮對企業進行資產重組，根據自己的核心競爭能力來確定自己的核心業務。
以企業發展戰略為基礎的資產重組則是彌補企業資源短缺、實現企業發展戰略的一個有效手段。比如當從事單一的物業管理的企業在向綜合的項目管理公司發展的過程中，往往面臨資源的短缺，這時企業就可以通過合併、兼併、收購等資產重組方式來滿足自己的發展需要。當然對於任何一個企業來，說如果能夠通過資產重組而進入資本市場，資產重組對企業發展就具有更加重要的意義。
顯而易見，以企業發展戰略為基礎的資產重組必然會導致產權的多元化。因此資源配置理論和戰略管理理論構成企業資產重組和產權多元化重要的理論依據。
二、 產重組和產權多元化的現實意義
對物業管理企業進行資產重組和產權多元化改造對我國物業管理行業的發展具有重要的現實意義。我國物業管理企業主要有三類，一類是由房管所轉制的物業管理公司，這類企業由於缺乏完全的企業經營自主權，所以難以發揮其積極性和潛力。對這部分企業來說面臨著政企分開、公司制改造和建立現代企業制度的艱鉅任務。另一類是由建築開發商建立的物業管理企業，這類企業大多以經營自己開發的寫字樓和住宅小區的物業管理為主，在經營上具有一定的壟斷性，市場化程度不高。第三類是適應市場需要而自發產生的各類保安、保潔、綠化等專業化物業管理企業，這類企業的一般服務單一而且規模較小。這些企業如果要獲得發展必須走聯合發展的道路。資產重組和產權多元化對於建立物業管理企業的現代法人治理結構，消除物業管理市場中的壟斷現象，實現物業管理的集約化經營都將發揮積極的作用。
（一） 資產重組和產權多元化有利於建立現代企業制度
物業管理作為一個特殊的服務行業是房地產業在消費領域的延續，是隨著我國經濟的發展和住宅的商品化而產生的新生事物。當前我國物業管理行業發展所面臨的一個重要問題就是產權結構不合理，企業缺乏經營自主權和積極性。
現代企業制度有三種基本形式，即合夥企業、有限責任公司和股份有限公司。從產權角度來看無論哪種企業制度都表現為產權主體的多元化。我國物業管理企業的產權結構不合理主要表現為產權結構比較單一，或者是完全的國有企業，或者是房地產開發企業的全資子公司，沒有建立起現代企業的法人治理結構。這在國有物業管理企業中表現較為明顯。國有物業管理企業大多是通過轉制在原有的房管所的基礎上形成的。這些國有企業雖然已經變成了物業管理公司，但經營機制並沒有多大變化，大多數公司仍然每年靠主管部門撥經費。而且在企業運營上缺乏完全的經營自主權，所以難以發揮其積極性。對於開發商自己組建的物業管理企業來說也存在產權結構不合理的現象，這主要表現為大部分物業管理企業是房地產開發商的二級企業而沒有成為完全的企業法人，它們主要承擔一級企業開發的項目的物業管理，經營上沒有壓力和動力，同時缺乏經營自主權，也缺乏創業意識。因此，通過資產重組實現產權的多元化，儘快的建立起適應市場化運營的現代企業制度，是完善物業管理行業市場主體的重要措施。
現在有一種觀點，認為由房管所轉制的物業管理企業應通過實行承包制使其獲得獨立的經營自主權。而我們認為資產重組和產權多元化才是這些企業的根本出路。這是因為：（1）承包制雖然實現了經營權與所有權的分離，可以在一定程度上促進管理人員的積極性，但是並不能從根本上解決產權結構問題，離建立現代企業制度的要求相差得還很遙遠。時至今日，我們不可能再經歷由承包制到公司制再到以法人治理結構為基礎的現代企業制度的緩慢的發展過程。（2）物業管理行業應當是一個競爭性的行業。根據有進有退的原則，國有企業應當儘早的從競爭性行業中退出來。從這種意義上講通過資產重組和產權多元化對國有企業實行根本的公司制改造是促進我國物業管理行業朝市場化方向發展的重要舉措。
（二）資產重組和產權多元化有利於消除壟斷促進市場競爭
我國物業管理行業中存在的另一個突出問題是市場發育不充分，公平競爭的市場環境還沒有建立起來。除了缺乏市場需求主體和必要的法律環境這樣一些外部因素之外，由於物業管理管理企業自身產權主體的問題而形成的經營壟斷是導致市場缺乏競爭的重要原因。
物業管理企業是物業管理市場的供給主體，截至2000年底統計，我國物業管理企業已達12，000家，從業人員150萬人。作為一種寓經營管理於服務之中的服務性行業，競爭的市場環境對企業的發展具有巨大的推動作用。但是從我國物業管理企業的主體來看，無論是在房管所轉制基礎上形成的國有物業管理企業，還是房地產開發商的物業管理公司，都有自己特定的經營領域和壟斷市場，彼此之間很難展開公平競爭。以後者為例，絕大多數物業管理公司是開發商自己組建的，是房地產開發中的一個環節，遵循著“誰開發，誰管理”的經營模式。這種模式所產生的保護機制是形成市場壟斷的基礎。一般說來壟斷經營都會產生可觀的壟斷收入，但有些開發商為了推銷自己的商品房和寫字樓推出“零物業管理收費”服務，這不僅破壞了市場競爭環境，而且使物業管理企業處於從屬的地位，很難獨立的進行自主經營。
針對物業管理市場中存在的壟斷經營現象，各地的政府管理部門都在積極的推行物業管理項目的招投標制度，希望以此來消除壟斷，營造公平競爭的市場環境或機制。通過招投標方式挑選物業管理公司是業主們的普遍心聲，通過市場競爭來承接物業也是管理水平較高的物業管理公司的共同心願。但是在推行中卻遇到了較大困難，通過招投標方式承接的物業只佔整個行業的很少部分。商品房管理市場的物業基本由房產商自己組建的物業管理公司所壟斷。這種情況表明，政府的行政干預在不具備獨立的市場主體的條件下很難發揮它應有的作用。要徹底的解決物業管理市場中的壟斷現象，儘快的形成競爭的市場環境，還必須通過資產重組和產權多元化來塑造自主經營的市場主體。
物業管理壟斷經營的特點是以產權為基礎的經營權的壟斷。從這方面來看，資產重組和產權多元化對消除壟斷促進競爭的作用表現在兩個方面。首先，通過資產重組和產權多元化可以使企業從產權關係上擺脫對政府或者房地產開發商的依賴，消除經營權壟斷的基礎。其次，產權多元化可以打破所有制、行政區劃的限制，有利於消除物業管理的市場進入壁壘和障礙，促進企業之間的相互競爭。
（三）資產重組和產權多元化有利於物業管理企業的規模化經營
雖然物業管理是一個勞動密集和技術勞務型的服務性行業，但是其經營效益仍然是建立在規模經營基礎上的。特別是對於某些經營性物業項目來說現代化的物業管理手段和技術的應用的前提條件是物業管理必須具備一定的規模。然而，我國物業管理行業中存在的另一個問題就是企業的經營還沒有達到合理的規模。以天津市為例，全市物業管理企業的平均管理面積只有8.7萬平方米，項目公司佔20%，多數企業基本都處於管理勞務一體化。由於物業管理企業的經營規模較小，專業化程度較低，因此成本高效益差，大多數企業處於微利或者虧損狀態。由此看來，通過資產重組和產權多元化，促使小企業之間的聯合，實現集約化和規模化經營是物業管理行業發展的客觀要求。
通過資產重組和產權多元化實現規模化和集約化經營對改善物業管理有非常重要的意義。首先其有利於資源共享，實現優勢互補和資源的優化配置。資產重組合並之後，公司可以對所管轄的所有物業，統籌調配人力物力，提高設備利用率管理的效率，降低管理成本，從而實現規模經濟。其次，有利於實施品牌管理。可以將所管轄的所有物業統一在一個品牌的旗幟下，使每個物業項目在管理理念、服務宗旨、運作模式、規章制度、行為規範等方面都體現品牌的特色。再次，有利於加速物業管理社會化、專業化。集約化的物業管理，還可以使管理權分散的物業相對集中到一批有品牌、有實力、有信譽的管理公司統一管理。因此，可以說通過資產重組和產權多元化大力推進物業管理集約化和規模化管理，走大型化、集團化經營的道路是物業管理行業未來發展的必然趨勢。
三、物業管理企業資產重組的模式
資產重組是指通過對企業資產總量和資產結構的調整來實現企業經營目標的一種行為。廣義的資產重組不僅包括資產和負債重組。而且還包括業務重組和人員與機構重組。對於物業管理企業來說資產重組的目的有兩個，一個是實現規模化經營，另一個是根據企業的發展需要對企業的資源進行重新的配置。實現這兩個目標可以有效的提高企業的資產質量，從而可以在不增加資本存量的基礎上提高企業的經營效率。對於物業管理企業來說，資產重組的核心問題就是根據企業的具體情況合理的選擇資產重組的模式。
從業務內容上來看，物業管理企業主要有兩類，一類是項目管理公司，這類公司對所管理的寫字樓或者住宅小區等提供全面的綜合性物業管理服務；另一類是專業化物業管理公司，這類公司一般只提供與物業管理有關的某一類或者某幾類專項服務，比如保安、保潔、綠化、水電氣熱的維修等。這兩類企業在資產重組中所面臨的問題各有不同。項目管理公司資產重組的重點是在擴大公司項目管理規模的基礎上在企業內部實行專業化分工，以提高資源的利用效率；而專業化物業管理公司資產重組的重點則在於如何根據業務發展的需要在保留核心業務的同時逐步的擴大相關服務的內容。企業的類型不同，所面臨的問題也不同，因此不存在一個一成不變的資產重組方式。但是根據物業管理行業的特徵，概括地說有三種資產重組方式可供選擇。
（一） 以項目管理為基礎的資產重組
以項目管理為基礎進行資產重組就是對公司所管理的物業項目進行人員、設備和資金的合併，使之達到合理的規模。以項目為基礎進行資產重組所形成的企業管理結構如圖一所示。在這種資產重組中必須要解決好兩個方面的問題；首先，這種資產重組的目的主要是為尋求規模經濟利益，因此確定合理的項目管理規模是資產重組的一項重要工作。其次，由於企業是以項目管理為基礎，因此所提供的管理服務包括了許多的專業內容。但是在資產重組中企業應當重點發展自己的核心業務，而通過戰略聯盟等方式將某些專業化強而且暫時不經濟的業務剝離出去，這樣做有利於培育自己的核心競爭能力。目前有人認為項目管理公司應當不斷的擴大服務的範圍，通過服務的多樣化來提高企業的盈利能力。這實際上是一種誤區。任何一個企業不論規模有多大都不可能提供全面的各種服務，而且對於絕大部分服務項目來說都有一個基本的合理經濟規模，因此增加服務項目不一定就能增加盈利。
按照項目進行資產重組的好處是有利於物業管理品牌的建設，形成自己的管理特色。不利之處是當項目過於分散而無法有效的進行項目合併時資源共享和規模化經營的目標難以實現。
（二）以專業化服務為基礎的資產重組
以專業化服務為基礎的資產重組就是按照物業管理的業務內容組建專業化管理機構，對公司所管轄的物業管理項目以及其他物業管理公司提供專業化管理服務。以此為基礎所形成的企業組織結構如圖二所示。以專業化服務為基礎的資產重組的目不是尋求項目管理的規模化經營，而是尋求專業化分工所帶來的資源配置效率和管理效率提高的好處。對於物業管理企業來說由於大多業務內容在技術要求和服務內容方面具有相對的獨立性，這就為按照專業化服務內容為基礎進行資產重組提供了基本的前提條件。比如企業可以按照保安、保潔、設備維修、園林綠化、網絡管理等物業管理的核心業務以及其他輔助業務為基礎組建相應的服務部和業務部門，配備必要的人員、設備和資金，作為企業的成本中心單獨進行核算。
以專業化服務為基礎的資產重組的好處是有利於規範專業服務的業務標準，提高物業管理服務的水平，最大限度地提高資源的配置效率從而節約人力、物力和財力。但是由於這種資產重組方式打破了項目管理的模式，因此容易造成同一個管理項目中不同的管理服務之間的脫節，需要在具體的業務管理內容和流程中做出相應的規定。
（三）綜合性資產重組
從上面的分析中可以看到，單純的以物業管理項目或者以專業化管理服務為基礎的資產重組都服從一定的重組目的，而且具有各自的侷限性。實際上物業管理企業可以採取一種綜合性資產重組方案，以有效的發揮資產重組的資源配置效率和規模化經營效率，同時克服上述兩種資產重組方案的不足。具體的做法是：首先，以項目為基礎對企業的人員、組織機構和資產進行重組，形成項目管理的基本框架結構；其次，在資產重組的過程中根據每一個物業管理項目的具體情況確定各自的核心業務，形成具有核心競爭力的企業內專業化分工的經營特色；再次，在企業內專業化分工和特色經營的基礎上實現資源共享，即每一個項目都向其他項目提供核心業務的管理服務，實現企業內以項目為基礎的“業務聯盟”。從業務聯繫角度來看，這將形成矩陣形結構。如圖三所示。比如北京的籃蝶物業管理集團就是一個混合型的物業管理公司。公司不僅下設物業管理部、樓宇設備部、商業管理中心、消防治安部、財務部等職能部門，而且還設有機電工程部、電梯部、經營部、物業顧問中心、物業租賃中心等專業化服務部門，同時還設有寫字樓開發部、酒店管理中心、網絡服務中心等項目管理部門。
四、物業管理企業的產權多元化
資產重組可以在產權多元化的基礎上進行。產權多元化實際上是企業之間實行資產重組的一種方式。在產權多元化條件下，不同的產權主體共同投資組建物業管理有限責任或者股份有限公司。產權多元化可以通過向其他投資者轉讓部分產權的形式實現，也可以通過物業管理企業之間的合併和收購等形式來實現。通過產權多元化或者說企業之間的資產重組可以迅速的擴大企業的資產規模，優化資產結構，提高企業的競爭能力。因此，產權多元化不僅是建立現代企業制度的基礎，而且也是企業實現迅速資本擴張的重要途徑。下面根據物業管理行業的特點對實行產權多元化的方式、條件和需要採取的措施進行具體的研究。
（一） 實行產權多元化的途徑方式
對一個企業來說，實現產權多元化的途徑和方法有很多，但基本上可以分為兩類，一類是在產權多元化過程中擴大資產存量，另一類則是在保持原有的資產存量不變的前提下改變並增加產權所有者的數量。具體地說，產權多元化具有以下幾種途徑和方法。
1． 轉讓股權
在不改變資產存量的情況下，企業可以通過轉讓部分股權的方式來實現產權的多元化。對於國有物業管理企業來說轉讓部分股權特別是向民營企業轉讓部分股權不僅是實現產權多元化的一個有效途徑，而且也是在物業管理行業實現“國退民進的”重要舉措。對於非國有企業來說，轉讓部分股權是實現企業購併的一種方式，而在非購併的條件下轉讓股權可以分散投資和經營風險。通過轉讓股權來實現產權多元化是一條簡便易行的途徑，但是由於其不改變資產存量因此不利於企業的資本擴張。
2． 企業職工內部持股
企業內部職工持股就是將本企業的部分股份轉讓給本企業的職工和管理者。企業內部職工以自然人的身份持有本企業的部分股份，可以在一定程度上改變企業單一的股本結構，形成內部監督機制和自律機制。同時職工持股可以增加企業的資產數量，有利於企業的資本擴張。一般地說，由於職工持股的數量有限其對企業資本擴張的作用並不很大。但是對物業管理企業來說，企業的資產總規模一般不大，企業內部持股可以佔到企業總股本的相當比重。當前在我國實行企業內部職工持股主要是管理人員持股，其目的不僅是為了實現產權的多元化，而且是為了形成一種利益和風險共擔機制，更好地調動企業經營者的積極性。由此可以看出，對規模較小的物業管理企業來說企業職工持股是實現產權多元化、促進資本擴張、建立現代企業制度、調動經營者的積極性等多重目標的一種有效方式。
3． 企業間的兼併和合並
企業間的兼併和合並是通過企業之間的資產重組實現產權多元化的最為常見和有效的途徑。企業的兼併就是由一家企業來收購或者吞併其他一家或者幾家企業。在企業的併購過程中如果購併企業並不向被購併企業支付現金，而是按照一定的購併價格以公司股權支付購併費用就會形成產權的多元化。在這種條件下被購併企業成為公司的股東，而購併企業成為公司的第一大股東，掌握公司的決策權。企業之間的合併與購併不同，它是兩家或者兩家以上的企業在平等協商的基礎上通過資產的合併和重組，重新發起設立新的有限或者股份有限公司的過程。由於合併企業的資產規模相當，因此在此基礎上形成的多元化產權結構具有更強的制衡作用。顯而易見，與簡單的股權轉讓和企業內部職工持股相比，企業之間的購併是實現產權多元化和資本擴張的更為有效的方式。
對於物業管理企業來說，在從事購併過程重要注意以下幾個方面：首先，購併要有利於提高企業的資產質量。資產是企業實現其經營目標的載體，企業實現經營目標的過程實際上是對其掌握的資產的運用過程。而資產質量的好壞決定著企業運營的效果。資產質量不高比如資產總量或資產配置不合理，就無法最大限度地向社會提供滿足市場需求的管理服務。資產的質量決定了企業發展的最大能量限度，企業管理水平和操作技巧的提高，只能以資產的質量為基準。因此企業的購併活動必須能夠有助於改善企業的資產質量。其次，購併要有利於實現企業的發展戰略。由於物業管理企業面臨的主要問題是擴大企業的規模，因此為了實現這一企業發展戰略，物業管理企業在購併過程中可以根據自己的實際情況進行橫向或者縱向購併。比如以項目管理為基礎的公司可以通過購併其他項目管理公司而擴大經營規模；而以專業化管理服務為基礎的公司可以通過購併其他專業化服務公司而擴大自己的服務範圍。再次，購併要有利於提高企業的資源配置效率。企業之間的合併應當能夠實現資源互補，比如不同的專業化物業管理服務公司之間的合併可以迅速的實現公司的資源互享並形成綜合管理能力。企業之間的收購則要能夠加強或者形成公司的核心競爭能力，彌補公司的業務空白。比如網絡化的經營是適應信息技術的發展而對物業管理提出的新的挑戰，而物業管理公司要迅速的形成自己的網絡經營能力除了可以自己建立網絡系統之外，還可以通過購併的方式收購現有的網絡公司，這不僅可以進一步實現產權多元化，而且還可以擴大資產規模並節約企業的投資成本。此外，在購併過程中還要注意其他相關問題。比如企業的經營現狀是否存在著購併需求、企業之間的購併是否是改善企業經營狀況的最佳途徑，所採用的資產調整方式是否合理、資產調整中和調整後的有關整合手段是否合理等。同時還要對購併進行財務分析。高效率的購併重組應該能夠使企業產生短期和長期的財務效益，尤其是應該使企業的一些重要財務指標，比如淨資產收益率、總資產收益率、每股收益等在相當長的一段時間內得以提高。通過這些分析，我們可以選擇最佳的購併重組方式，制定周詳的購併重組方案，並針對可能出現的各種財務問題及早制定對策。
4． 利用資本市場向社會公開募集股份
利用資本市場向社會公開募集股份是產權多元化的終極形式。一個企業由單一的股權企業發展為有限責任公司，再發展為股份有限公司，並最終公開向社會募集資本而成為一個上市公司，是一個完整的產權多元化和社會化過程。對於物業管理企業來說實現產權的社會化並不是一個可望而不可及的目標，只要物業管理企業能夠實現規模化經營並保持較好的收益性和成長性，就可以充分的利用我國的資本市場最終實現上市融資和資產社會化的目的。
（二） 資產多元化的前提條件
一般來說，任何企業都可以通過以上各種途徑來實現產權的多元化，從這種意義上說產權多元化是無條件的。但是對一個企業或者行業來說實現產權多元化的難易程度是不一樣的。對於新興產業和高科技產業，企業之間的資產重組要容易得多，而對於傳統產業來說要尋求新的合作伙伴就比較困難。我們認為，對於物業管理行業來說，要想通過企業之間的資產重組實現產權多元化，迅速改變當前以單一產權結構為主的局面，必須要解決好以下兩個方面的問題。
1． 整個行業必須具備一定的盈利性和成長性
一個企業實行產權多元化的過程實際上就是吸收新的投資者的過程，特別是對於在房管所改制基礎上形成的國有物業管理企業來說更是如此。然而要使投資者願意對物業管理企業進行投資，其前提條件是必須保持一定的投資回報率，這就要求企業具有一定的盈利性和成長性。然而在這方面對物業管理行業中的絕大多數企業來說仍然是一個有待解決的問題。
首先，我們來看一下物業管理企業的盈利性。由於缺乏具有權威性的統計資料，我們無法對物業管理行業的利潤率水平做出準確無誤的量化分析，但是根據業內人士的普遍看法，該行業是一個微利行業，這也就是說行業的平均利潤率水平低於其他行業。
其次，關於成長性。物業管理在我國是一個新興的服務性行業，隨著我國住房制度的改革，行政事業單位後勤管理的社會化改革和寫字樓、公寓以及住宅小區的發展，物業管理行業具有廣闊的發展空間和巨大的市場潛力。因此可以說物業管理行業是一個具有成長性的行業。
總之，“微利而且具有成長性”，這就是物業管理行業的基本特徵。對於這樣一個行業要全面的推行產權的多元化在近期內具有一定的難度，這是因為對我國絕大多數投資者來說由於市場不完全等原因比較注重投資的短期目標而不注重長遠的發展。然而從長期來看，隨著企業盈利能力的提高和技術含量的增加會有越來越多的資本進入物業管理行業從而使之成為一個投資的熱點部門。
2． 必須形成一個公平競爭的市場環境
對於絕大多數企業來說，產權多元化更多的是一個市場行為，面對激烈的市場競爭，大企業為了保持自己的競爭優勢不斷的吞併中小企業，而中小企業則為了生存通過合併而走向聯合自強的道路。企業之間的兼併和合並不僅促進了資本的集中和企業規模的擴大，而且也促進了企業產權多元化的發展。這是因為大多數企業之間的購併都一個資產的整合和重組過程。對於物業管理行一來說，要想全面的推進產權多元化除了吸引外來投資者之外，更為重要的一個方面就是促進本行業內部企業之間的相互購併。然而，從前面的分析中我們看到，物業管理行業是一個“經營權壟斷市場”，以行政管轄權和經營權為基礎的壟斷極大地限制了市場競爭，從而也就限制了企業之間的購併，這就使全行業的產權多元化失去了市場基礎。因此儘快的培育市場競爭，形成公平競爭的市場環境，促進企業之間的優勝劣汰和資本的“積聚”和“集中”是物業管理行業面臨的一個迫切任務。
（三） 實行產權多元化的措施
從上面的分析可以看出，物業管理企業之間的資產重組和產權多元化的發展除了企業自身的因素外，在很大的程度上依賴於外部市場環境的改善，這就需要政府採取必要的措施加以推進。具體的來說我們認為應當採取以下幾方面的措施：
1.制定合理的服務價格和收費標準
制定合理的服務價格和收費標準，建立公平的市場競爭環境，使絕大多數物業管理企業具有一定盈利性，對整個行業來說是順利實行產權多元化的基礎條件。為此目的，國家計委和建設部制定了“城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法”，明確了指導價格和市場價格的業務適用範圍，規定了計入管理成本的八項費用內容，從而為規範物業管理價格提供了政策依據。但是各地區還需要根據當地的條件和具體情況將這一規定具體化和細化。在制定物業管理價格時關鍵是要合理的確定價格的構成和價格的定位。在價格構成上應當根據國家制定的八項費用內容作進一步的細化，明確規定在物業管理過程中哪些費用應納入價格構成，而那些不應納入價格構成。在價格定位上則應當根據當地的實際情況合理的確定，價格定位不能過高或過低。既要保證物業管理企業能夠生存和發展，又要保證業主或使用人能夠承受。在價格的制定過程中既要規範價格避免惡性競爭，又要放開價格，培育和形成市場價格機制。
2.實行公開招投標制度，打破經營中的壟斷現象，完善市場競爭
如前所述，資產重組和產權多元化的重要方式是企業之間的購併，如果說盈利性是企業購併的內部動因，那麼市場競爭則是促使企業實行購併的外部壓力。因此要推進物業管理行業的資產重組和產權多元化就必須消除經營中的壟斷現象，完善市場競爭。其中一個重要的措施就是推行物業管理招投標機制。招投標機制目前在深圳、青島等城市已經實行並取得了較好的效果。眾所周知，我國的物業管理公司有相當一部分是開發商自己組建成的，形成了“誰開發，誰管理”的管理模式，這種管理模式已經嚴重地阻礙了物業管理的市場化進程。因此，政府主管部門應採取行政手段，積極倡導和推行物業管理項目的公開招標制度，並制定好招投標規則，規範競爭行為。比如新建設的小區及有關物業，不管誰開發，不管什麼類型、什麼性質，都應進入市場，實行公開招投標。通過招投標制度可以通過市場優勝劣汰機制，扶持一批規模大、實力強、信譽好的物業管理企業，同時也淘汰一批規模小、實力弱、信譽差的企業，從而有效的在全行業實現資產重組和產權多元化。
3.採取必要的措施鼓勵和支持企業之間的聯合、兼併和重組
在物業管理起步發展的現階段，十分需要政府利用法制、價格、行政監控與指導和行業協調等手段，進行適度的調控和管理。因此，政府主管部門要加大物業管理市場的培育力度，積極為物業管理的健康發展創造和提供必要的條件，促使物業管理企業提高服務質量和規模效益水平。除了上面談到的兩個方面之外，政府還可以採取以下直接措施促進企業之間的聯合、兼併和重組。首先，要嚴格物業管理公司資質認定及年審，將資質等級與管理規模、服務水準、收費掛鉤。對管理水平差、亂收費、業主和用戶投訴意見大等問題較多的管理公司，視情節降低資質等級或吊銷經營資質，維護合法經營企業的利益。其次，可以制定鼓勵企業兼併重組的相關措施，比如在稅收上對兼併重組企業給與適當的優惠措施。此外，還要努力協調解決各方面的問題，理順物業管理企業與公安、公用事業、工商、環衛、市政園林、街道居委會等部門之間的關係，克服多頭管理、互相扯皮的弊端。
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