在房地產調控常態化的情況下，企業收併購將成為行業未來主流。
但在禹洲地產董事局主席林龍安看來，收併購需要有沉澱，比如完善的財務體系、法律體系。除此之外，更為關鍵的獨門秘籍，還在於“需要有信用體系的建成。”
無疑，今年年初，禹洲地產收購沿海家園，成為林龍安奉行的“信用哲學”帶來豐厚回報的經典案例。
沿海家園謀轉型 禹洲的“划算”買賣
2018年1月15日，禹洲地產與沿海家園雙雙停牌，隨後禹洲地產一紙公告宣佈將斥資38億元收購沿海家園所持有的恆華集團有限公司（以下簡稱“恆華集團”）100%股份。
根據其所披露的信息顯示，恆華集團目前擁有瀋陽、上海、北京、武漢等地共計7個子公司全部及部分股權，所擁有的項目包括武漢菱角湖項目、賽洛城項目、瀋陽沿海國際中心項目及佛山沿海馨庭項目4個在售項目，以及天津北辰項目、瀋陽蘇家屯項目及北京北實項目三宗地塊，涉及項目總建築面積約548萬平方米。
據悉，而對於此次交易的價格，沿海家園曾報價75億元，後經過談判降至38億元，對於禹洲地產來說是一場非常“划算”的買賣。其中，禹洲在北京北實項目權益佔比65%、天津北辰項目佔比30%、武漢菱角湖項目佔比60%，其餘佔比皆為100%。
事實上，禹洲此次收購沿海家園可謂“天時地利人和”。隨著房地產行業集中度日趨提升，馬太效應逐步顯現，強者恆強、不進則退。禹洲地產交易對方沿海家園正考慮謀劃產業轉型，意欲從房地產行業向生物科技等領域發展。
而在此之前，禹洲地產與沿海家園已經有過合作。2016年12月，禹洲地產曾以36億元的價格從沿海家園處收購了兩宗漢陽區地塊，初步進入武漢市場，這也為雙方此次交易奠定了合作基礎。
禹洲地產方面則表示：“此次交易主要基於兩家企業掌舵人之間長久的朋友關係及相互信任、沿海家園戰略轉型等基礎上達成。”
一位長期關注禹洲地產的券商分析師告訴記者，禹洲地產此次收購沿海家園代價不高，有些項目比較成熟，能直接轉化為銷售，整體而言，其以較小的代價支持公司的業務擴張。另外從其項目的分佈城市看，主要為北京、天津、武漢和瀋陽等發達城市，項目消化壓力不大。
據悉，上述7個項目權益預計可提供總貨值超988億元，潛在權益貨值超400億，2018年預計可推貨值約40億，分佈於武漢，佛山，瀋陽； 2019年預計可推約100億貨值，其中天津約75億，瀋陽25億。
林龍安在3月28日召開的2017年業績會上表示，禹洲接下來還會考慮全面收購沿海家園剩餘的房地產項目資產包。
強大信用體系支持 收併購戰略加速全國佈局
事實上，收併購以及舊改一直被禹洲地產視為拓展新城市的有力途徑。
禹洲地產從1994年成立開始，第一個項目就是併購的華僑所屬的項目。在過去20多年來，禹洲地產一直堅持把收購和併購當成土地儲備的主要來源。
林龍安曾向記者表示，禹洲地產每年在獲取土地儲備過程中，有1/4至1/3為收併購所得。根據記者統計梳理，若以項目建築面積計算，2017年禹洲地產新增土地儲備約60%來自招拍掛市場，約40%來自於收購。
此外，禹洲連續十幾年一直在價值低窪時拿地，不在高峰時拿地王。併購、收購保證最大的盈利空間。林龍安表示，會繼續用好這個傳統接增加土地儲備。
在林龍安的“朋友圈”裡，一些新加坡、馬來西亞等華人華僑，抑或是港商、臺商朋友的項目信息，都被林龍安和禹洲地產加以重視。光有朋友圈這些關鍵信息還不夠，還“需要有信用體系的建成。”
林龍安舉例，禹洲地產在珠海、東莞的項目，一定程度上都是因為熟悉的圈內朋友認可他的信用度。“知道與禹洲合作1+1大於2，能達到合作共贏的目的。”
說到這裡林龍安的言語間閃過一絲驕傲。“不是每一家企業都可以做到，很多反饋合作掙不到錢。”林龍安說，那是因為對客戶的判斷、信用體系的建立、信息的整合之間都有一定的關聯。這是個系統工程，各因素缺一不可。
現金流充裕 規模利潤穩健均衡發展
值得指出的是，“激進”一詞幾乎已成為閩系房企的標籤，而同為閩系的禹洲地產即使在高速擴張階段亦注重槓桿的平衡，以其自身的企業文化和穩健的發展策略，成為行業內備受關注的企業之一。
禹洲地產方面亦告訴記者：“此次收購沿海家園資產包所用資金源於公司內部，不會增加禹洲地產的負債。”
在2017年業績發佈會上，禹洲地產財務總監及公司秘書黃展鴻表示，公司2017年現金跟2016年基本是持平的，大約175億。禹洲會根據業務需求管理現金流的平衡，保持健康的淨負債率水平。2017年的銷售回款率是77-79%這個水平。淨負債率從上市以來都是在60-80%這個穩健的區間。2018年也是維持在這個區間之間，但為了更有效擴張，會不會增加1-2%，禹洲會去考慮，但不會更高，以維持規模、利潤及穩健發展三者平衡。
林龍安表示，現金方面，其實禹洲地產在內地發行人民幣30億的債券及在香港發行的7億左右美金還沒動用。集團的現金流現在還有175億左右在賬上，非常充足。禹洲將根據集團的發展來進行統籌。
截至目前，禹洲地產已於全國6大都市圈佈局25城，總土地儲備超過1500萬平方米貨值,超人民幣3000億。在未來三年內，禹洲很快就可以跨入行業第一陣營，進入千億俱樂部。
在林龍安看來，如果在市場高速上行的時候，通過高槓杆拿地，盈利可以衝抵資金成本的價差。但當行業已經回到平均利潤水平時，如果動用過高槓杆，加上目前已進入常態化調控期，太高槓杆容易造成資金斷裂，就會存在危險。房地產就是金融，金融就是房地產，如果房地產資金一斷，公司就很容易倒閉。
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