大約4年前的8月初，在小米北京的辦公室裡，雷軍聽了劉洋5分鐘的路演，就決定為 YOU+公寓A 輪投下1個億，場景和入口的故事從此成為長租公寓廣為模仿的模式。只是，時至今日，還沒有一家公寓敢說，我的主要收入來源不靠租金差，向其他行業的轉化，依然水月鏡花。
2017年起，各地集中投放租賃用地，轉型成為房企最重要課題，公寓更是存量房時代無法忽視的方向，自帶大資源光環的房企，開始和來自酒店、IT、投行以及二房東領域的的運營商正面 PK。儘管目前大家都盈利困難，都把賺錢的希望放遠至3年甚至5年後，但沒有領地等於放棄未來，規模無疑已經成為領跑者必過的第一道檻。
明明是個慢活，資金與形勢卻容不得多一分遲疑，現在正是長租公寓跑馬圈地的時間窗口。伴隨著拿房競賽租金應聲而漲，為實現速度目標質量問題層出不窮，過度金融化的公寓頻頻爆雷，居住升級帶來的人口遷徙也引發城市關注。
究竟是長租公寓借政策的船暗渡陳倉，還是房企打著公寓的名融資救急？過去常見的 N+1是否合法遊走在政策邊緣的商改住、工改住過不過得了報批？長租和散租是不是同一物種，租房貸會不會把公寓租客變成 P2P買家，賠了信用再賠錢？
我們所看到的，是不是真相？長租公寓的未來在哪裡？如何走過去？9月21日，針對長租公寓的熱點問題，樂居財經推出獨家系列策劃——《長租公寓真相》，並邀請北京、上海、深圳三地專業人士深入探討，哪些歸凱撒，哪些歸上帝。
Q1：長租公寓，究竟說的是什麼？
香港曾經流入內地一個字叫“劏”（tang）。就是一套原本40平方米的兩房，經過改造分割，可以做成三房、四房甚至五房。包租下來，通過“鳳便冰”式的重新裝修，或者N+1，甚至 N+N的切割，雖然單個房間的租金下降了，但是整套房的租金往往有30%-50%的提升。“二房東”像是長租公寓無序的前傳。
隨著集中式公寓的出現，房企等機構的入場，長租公寓被重新定義。
“長租公寓絕對不等同於分散式公寓。”易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海表示，如果按物業形態來講，長租公寓目前有集中式和分散式，分散式可能是一套、幾套的在對外出租，更像是散租或者包租，包括之前大家所熟悉的二房東，利用出租房管理軟件房東利器就可以依靠很少的人手盤下數十套房子，輕輕鬆鬆管理並賺錢，走的就是傳統路子。但集中式長租公寓，更似酒店管理或者物業管理，但也會面臨很多散租、包租沒有的問題，比如集中改造帶來報批、空置期，以及大資金回收週期等問題。
樂居財經總經理陳海保認為，當前國家鼓勵的，並非二房東式的散租，因為集中式公寓，更能為租客提供生活社交平臺，改善居住環境。
2017年3月，商務部發布的《租賃式公寓經營服務規範》徵求意見稿中，長租公寓首次被定義，指為特定人群提供一個月（含一個月）以上的居住空間。產品分為集中式和分散式，租賃方式則有整租與合租。其中集中式定義中包含配備統一服務，併為租客提供長期生活服務以及社交、創業等附加服務。分散式則認同了包租託管等拿房模式，提供服務內容則為房屋的運營管理、裝修改造及匹配一定的租住服務。
鏈家研究院《集中式長租公寓白皮書》數據顯示，在全國公寓門店中，平均下來，大約67%仍為個人普租，還有27%為城中村供應，品牌長租公寓佔比不足5%。如果參考國際經驗，B2C 房源市場佔有率平均在 30% 以上，東京大約為90%，紐約為60%，無論如萬科泊寓、龍湖冠寓、世聯行的紅璞公寓的集中式公寓，還是如自如等分佈式散租公寓，機構化運營，都是將來的大勢所趨。在這不足5%的公寓中，按照中國酒店協會《2018中國長租公寓市場大數據分析報告》統計，在公寓中，起步較早的服務式公寓佔到74.56%，分散式佔到17.17%，集中式僅為8.27%。
Q2：甲醛房，難道沒有人需要負責？
現在是長租公寓跑馬圈地的時間窗口，經歷過房地產的30年之後，人們更能理解窗口期意味著什麼。租賃本來是一個資金的慢活，卻需要速度的狂奔。打磨能力的每一分鐘，都是數以千萬乃至億計的資金成本在沉沒。
長租公寓這輪民間關注的引爆點，在於甲醛房流入市場，並且在企業戰略和當前法律的夾縫中，似乎各方還沒有達成一致，誰需要對此負責，誰能夠進行監管？
《呦呦鹿鳴》創始人黃志傑以北京自如租客任女士案為例，“自如被起訴後，要求法院把房東追加為被告，認為房東也有責任，究竟誰是責任主體？”在他看到過的幾十個法院判決中，他認為，沒有公司在解決甲醛房的問題上真的有誠意，這個行缺乏令人尊重的擔當，“長租公寓目前最需要的，就是重建公眾對行業的信任。”
長租公寓的盈利與稅賦再次被拎出來，成為當前甲醛房的雙面困局。
5萬間，是行業公認的第一個“死亡門檻”，不進則退。沒有規模，效率和成本的優勢便微乎其微。然而通往5萬間的路上，做到100間和做到10000間所需要的管理能力完全不同，即便是1萬間，和5萬間所需要打磨的能力也完全不同。
當前長租公寓利潤，好的在10%-15%，但是長租公寓企業所納稅種包括房產稅、增值稅、企業所得稅，整體稅率在17％左右。這還是2016年支持租賃行業降稅之後的結果。
錢還在變的更貴，速度還得更快。“甲醛汙染從根本上來講是企業在經營過程中的選擇，可能跟行業的盈利能力、成本控制息息相關。”深圳公寓租賃行業協會副會長兼秘書長羅鳳鳴理解又無奈，可能不用這樣類型的房屋，也很難盈利。
黃志傑曾經發起《籲請住建部介入自如甲醛房調查書》，最近住建部通過協會表態說正在擬定相關規範。他希望長租企業能夠壯大，但是由於對公眾健康缺乏敬畏，監管缺位，導致在基本法律義務承擔上出現問題，也令他非常擔心，“可能真的是太著急了”。
Q3：N+1，是否合法？
N+1是否合法眾說紛紜。它曾經合法過，但被檢查到時還是會被罰款，它也許在這個城市合法，但換個城市就不合法了。雖然對甲醛房的問題，各位嘉賓都認為應該從嚴，但是在 N+1的問題上，卻一致表現出接受，普遍認為只要在安全基礎上，這是增加供應方式之一，甚至是應該鼓勵的。
《21世紀經濟報道》編委袁一泓表示，如果沒有違反當地政府的有關規定（包括房屋安全和消防等），N+1擴大了租賃供應，應該是鼓勵。羅鳳鳴也認為，在符合消防安全規範和合理房屋面積的前提下，N+1擴大了市場供應，合理。
政府對於 N+1的態度，往往隨著城市出租屋的安全情況波動。與其討論 N+1是否合法，不如討論，租賃居住的底線究竟在哪。
比如，在2015年，上海《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閒置存量住房試行意見的通知》中規定，使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。“N＋1”明確合法過。
比如，北京2017年《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》中規定，不得改變房屋內部佈局分割出租，廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用於居住。
比如，深圳6平方米鴿子籠曝光後，2017年《深圳市租賃房屋綜合管理辦法》（徵求意見稿）中規定，房屋出租人均租住建築面積不得低於6平方米。這一標準目前被認為是底線。但是在2018年《深圳市住房租賃試點工作方案徵求意見稿》中，則明確了，“房中房”、“打隔斷”則被明確定義為違法違規的出租行為。
不過迴歸到具體操作層面，羅鳳鳴說，政府很難管起來，有人投訴就拆，無人投訴照舊。
《豪言》出品人張文豪認為，如果是分散公寓裡的N+1,其實問題還是很大的。“如果你的鄰居家每天有幾十個小夥子進進出出，肯定有問題，電梯也有壓力”。
Q4：租金貸，誰的金融風險？
“對於創業型的長租公寓企業來講，困境就是，行業利薄，規模是唯一的出路，要想跑得快必須放槓桿，如果經營管理跟不上，風險如影隨形。”羅鳳鳴認為這種現象並非長租公寓所獨有，“不管用P2P的錢，還是用自己的錢，或是用資本、銀行的錢，如果冒進，或者經營不善，都有資金鍊條斷裂、企業倒閉的風險，適用於每一個行業，並非長租公寓特例。 ”
長租公寓主要用到的槓桿分兩類，一類是租房貸。
“消費者享受著表面押一付一的租房服務，實際上，租房者綁定本人名下儲蓄卡作擔保，通過第三方互聯網金融公司，向指定銀行申請了貸款。這個互聯網金融公司將租戶需要繳納的租金總額，一次性轉賬給住房租賃企業“，陳海保說，住房租賃企業獲得了資金來爭取更多的房源搶佔市場，而消費者需要按月繳納房屋租金以及服務費。
廣州市房地產中介協會統計，從2017年2月至今的短短一年半時間，全國已有8家長租公寓機構先後爆倉，倒閉原因主要為經營不善、資金鍊斷裂等。隨著金融化程度的加深，長租公寓的金融風險逐漸浮現出來。
長租公寓爆倉並不奇怪，令黃志傑擔憂的是，在合同的責任鏈條中，公寓運營機構是不存在的，但它又提前拿到了一年租金，租客按月還款給銀行或者信託公司，一旦出現意外，比如崩盤，租客仍然要還貸款，但是和運營者又是沒有關係的，“一個沒有責任的人，更容易有為所欲為的傾向。”
另一類槓桿是融資，包括類REITs、CMBS、ABN多種途徑在內的資產證券化產品。
2017年是長租公寓證券化的元年，2017年2月，魔方公寓在上交所推出中國首單公寓資產證券化產品，8個月後，新派公寓國內首單長租公寓權益型類REITs產品獲批，10個月後，招商蛇口發行全國首單全國首單儲架式長租公寓CMBS和全國首單長租公寓ABN。華泰證券房地產首席分析師謝皓宇統計，去年市場上相繼推出了10單公寓類資產證券化產品，資金合計超500億。
海量融資之後，陳洪海認為，資金流向不僅需要運營者持續信息披露、透明化，同樣也需要政府市場監管。
其實，“長租公寓始終不是賺大錢的生意，也就是美國多一些REITs，主要是因為貸款利率很低”，張文豪說。
Q5：租金漲，是長租公寓的錯嗎？
長租公寓大規模進入公眾視野時，推高租金的聲討就如影隨形。對於這一點，嘉賓們接受了現實，並不完全認同背後的原因。
“不是會不會，而是已經在推高房租。”黃志傑認為，尤其是二房東模式，房東有動機、有能力，並且也的確推高了房租，“城市裡合適地段的房源是極其有限的，一旦二房東掌控了房源，租客是沒有議價能力的，抬價是必然。北京一個已經被檢測為甲醛房的房子，一個在輿論中心萬眾矚目的房子，退租當天就被平臺掛上去，還公然漲價，這不是一般的囂張。”
在萬科2018年中期業績會上，萬科總裁祝九勝表示，在當前租賃市場中，以深圳為例，機構滲透率不足2%，“機構入場推高租金的看法可能存在一點誤會。”
但是黃志傑有關注到機構介入之後潛在的壟斷風險，比如今年8月北京要求企業放出的12萬間房源中，自如就有8萬，在這樣的情況下，供求雙方的話語權並不對等，價格也並不能夠充分競爭，可以說漲就漲，完全和市場脫節。
黃志傑的觀點引發了另一個問題，沒有長租公寓，租金會不會漲？
羅鳳鳴覺得，還是會。“租金價格最終是由市場供求決定，即使沒有二房東，房租也會增長，我們可能首先要釐訂正常增長和異常增長的概念。” 袁一泓觀點相近，認為房租上漲的根本原因還是供求關係，資本收購房源和租金上漲之間沒有必然邏輯，即便沒有長租公寓，業主個人也一直在漲房租，同時表示，不能因為商業模式有瑕疵，就做好或者不好的道德評判。
德國的租賃規範常被視為榜樣。在德國，一方面，對租金漲幅有約束。2015年生效的《租金剎車法》裡，房東每年租金最大上調幅度不得超過當地標準房租的10%，《租金水平法》還規定，3年內租金上漲幅度不能超過10%。另一方面，德國對房東退租有約束。法律規定，房東無權隨意終止租房合同，哪怕在符合條件時，房東通常也需要提前“租期年限+1”個月通知對方，如果租期為5年，則需要提前6個月通知，租期為8年，則需要提前9個月，租期超過10年的，就需要提前1年通知對方。
民眾對於規範租金的呼聲越來越高，但長租公寓在中國總共也不到10年曆史，真正加速是在2015年底，中央經濟工作會議明確提出“發展租賃市場”後，酒店、地產巨頭紛紛入場，國家隊開始佈局後，算下來也是3年未滿。
沙龍上，陳洪海反問一句，“規範租金更像是在打補丁，可實際上我們還光著 PP 呢，補丁又該打在哪裡呢？”
Q6：通往3萬億，什麼是長租公寓的可行之道？
雖然長租公寓被認為是鹽鹼地上開出的花，可既然現在入了場，在路上，大家就堅信未來是光明的。
首先是規模。艾瑞9月17日最新發布的《中國長租服務行業研究報告》稱，2018年中國長租行業市場規模預計達1.57萬億，未來今年仍將保持持續增長勢頭，預計在2020年達到1.9萬億，2025年突破3萬億。這一市場規模與鏈家去年預判高度一致。
其次是模式。袁一泓認為，長租公寓商業模式兩個關鍵點，一個是資金成本，一個是稅收成本，在稅收成本現階段不可能降的情況下，必須找到低成本融資渠道。“自己開發建設持有的重資產模式，暫時找不到盈利。”
他看好龍湖。“龍湖的長租公寓目前都是收購改造而來，資產比較輕，同時它與新加坡的政府投資公司GIC、加拿大的養老基金等建立了戰略合作關係，資金成本比較低，龍湖長租公寓最有可能、最先找到盈利模式。”
再次是政策。羅鳳鳴建議，政府應該對市場加強監管，要有相應的立法平衡市場各方的利益。控制租金快速上漲，應該從擴大市場供應角度思考，如放開工改居、商改居的限制，同時加強低收入群體的住房保障體系。這一點紅璞公寓創始人甘偉也反覆提及，在安全的前提下，通過改造，把之前不能居住的空間改為居住，才是新增供應，更能改善供需關係。
最後是監管。袁一泓建議，住房租賃市場具有一定的公共屬性，供應方、運營商在追求利潤最大化的同時要兼顧社會責任，政府部門要投入更多的精力和資源進行分層分目標的監管，不能是遠動式管理，有輿情了就管一管，其他時候就放任。同時，中央政府儘快出臺住房租賃條例，各地儘快出臺住房租賃條例實施細則。
張文豪則認為，政府要設定底線管理的界限，比如說安全的問題、密度的問題，這是一定要加強監管的，而且監管到位，按照市場規律來辦的要求，不能隨著政府的需要，對企業一會松一會緊，像鐘擺一樣來回搖擺。
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