重磅新政！
海南出手了！
取消預售、現房銷售
一石激起千層浪
廈門曾經擦肩
會跟進嗎？
海南實施現房銷售制度
週末（3月7日），海南樓市出手了！
省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，除了推出安居型商品住房、對本地居民家庭限購兩套住房外，最重磅的一條當屬改革商品住房預售制度，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售。
一石激起千層浪。有人說，海南是疫情之後，首個也是當前唯一一個反向升級調控的省份，在全國各地紛紛 “救樓市”的情況下，堪稱嚴厲；也有人說，海南是全國首個在全域實行現房銷售的省份，按下了顛覆樓市規則的啟動鍵，具有很強的示範效應。
現房銷售時代要來了？
“現房銷售”背後到底藏著什麼玄機？是否會成為趨勢？全國開發商該不該害怕？業內紛紛發表了看法。
光遠看經濟：現房銷售一定是趨勢
這次海南樓市新政的核心並非要繼續打壓房地產，而是特別強調要建立房地產市場平穩健康發展的城市主體責任。現房銷售，其實也不算什麼新鮮的政策，更不是收緊房地產調控。
過去十年，我一直認為，中國的住房預售制度，是導致現在很多地方出現嚴重的質量糾紛的根子。推高了房地產行業的槓桿的同時，缺乏對購房者利益的保護，要麼進行顛覆性的手術，要麼實行現房銷售。
雖然，預售在短期內很難取消，但是未來，現房限售，一定會成為中國房地產市場95%以上的項目的銷售方式。這樣，土地資源會真正集中到好的開發商手中，預售導致的槓桿也會降低，房價快速上漲的因素就會少一個。
攸克地產：複製推行的可能性不大
海南的“現房銷售制”是在建設“海南自貿港”中央決策的大背景下做出的，是一種“特殊背景下的公共治理政策選擇”，通過對新出讓商品住房用地實施“現房銷售制度”的方式，提高房地產業在海南的准入門檻，從而控制房地產對全海南社會公共資源的佔用，留出更多的空間給自貿港相關的社會經濟和產業。所以，全國範圍內短期內複製推行的可能性並不是太大。
樓市黃大大：海南或是一次綜合大試點
實行現房銷售，海南至少有三個方面的特殊性。
首先，海南雖然是一個省，但2019年經濟總量僅有5300億，相當於一個發達地區的地級市。
其次，海南省房地產市場以度假、旅居為主，在實施嚴厲的全島限購措施之後，已經受到重創，現在正處於調養生息階段。這個時候，推出一些顛覆性的規則，對市場傷害並不大，反而可以藉此機會，提升海南旅居產品的可感度、品質水準。
第三，海南2019年土地供應回升明顯，賣地收入創近年來新高，客觀上會導致庫存上升，現房限售成為必然的趨勢。
廈門曾與現房銷售擦肩
實際上，對福建來說，現房銷售並不新鮮。廈門也曾經短暫出臺過現房銷售政策。
在2018年4月29日，福建省政府辦轉發的省住建廳《關於加強精準調控穩定房地產市場的通知》。通知從五個方面就“進一步精準實施房地產市場調控，保持房地產政策的延續性和穩定性”提出了要求。
其中，在“優化土地供應管理”中有提到——福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售。
而在更早的2016年，廈門與現房銷售政策插肩而過。
在2016年10月27日，廈門出讓的H2016P02等這3幅地的拍賣條件中提到，3幅地塊若拍賣溢價率超過50%，地塊所建商品房屋須執行現房銷售。不過，在同年11月23日，這項要求被取消，調整為“限地價、競配建”方式拍賣出讓。
那麼，廈門商品房預售許可需要滿足哪些條件？小樂從國土局查詢發現，當前廈門預售許可門檻相對來說還是比較高的，要求已完成主體結構工程的二分之一以上。
不僅如此，廈門如今預售房源多要求一次性或兩次全部對外公開銷售，還要求一次裝修到位，九個月內動工建設，2年內完成項目建設並申請竣工驗收等附加條件，防止捂盤惜售的行為，對開發商資金要求更高。諸多要求疊加，預售制度可謂相當嚴苛了。
廈門會跟進嗎？
業內認為，海南省的現房銷售制度一定不會是個例。如果海南的路徑走通了，必將成為國內房地產發展及調控的標準樣本。
當前廈門樓市，雖然疫情漸退，但成交仍低位，預計短期內樓市仍將延續低迷態勢。經過近幾年的樓市嚴控，廈門房住不炒已經頗有成效。受疫情影響，經濟也正在逐步恢復。
其次，海南新政有其特殊性，近期出臺穩樓市政策還是主要趨勢。
3月6日，山東降低商品房預售條件和預售資金監管留存比例。
3月1日，河南鶴壁推土地出讓優惠等政策，放寬商品房預售條件。
2月17日，佛山三水樓市新政：延後交樓，調整預售時間，加大土地供應。
2月15日，廈門出臺九條措施促進樓市發展。其中提到，根據疫情對建設進度的影響，可適度調整新建商品住房項目預售許可工程形象進度審批標準。加大對房地產開發企業的資金支持力度，適當調整商品房預售資金的監管方式。有效期至2020年底。
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因此，根據因城施策的原則，現房銷售在全國範圍內複製的可能性不大。
總體來看，商品房預售政策，帶來的副作用就是，質量投訴、貨不對板、合同糾紛等一系列問題，受傷的主要是買房的消費者。而採用現房限售，高槓杆模式，這樣的問題和糾紛投訴，就會減少很大一部分。
但是“現房銷售”新規，對開發商的心理至少是“1千點暴擊”。在當前嚴管的金融環境下，對開發商的資金能力顯然是不可小覷的挑戰。政策想要全面施行難度較大。
你認為，現房銷售制度廈門會跟進嗎？你希望跟進嗎？歡迎留言說說你的意見~
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