2020-03-10 00:50:42 佚名

Mr_李強

買房遭遇樓盤爛尾，是一件相當煩心的事，不過既然趕上了，那也只能去面對，一方面可以先查清楚爛尾的原因及影響，再確定進一步的對策，另一方面房貸是個人與銀行的獨立合約，單方面貿然停貸會造成個人的徵信問題，最好能先看看正常的解決途徑後再謹慎決定。

一、應對樓盤爛尾有什麼辦法？

開發商爛尾的表面上大多是因為資金短缺的緣故，但資金短缺背後卻有可能會存在著不同的原因，有些原因可能很快就能得到解決，但有些原因可能需要進入漫長的維權過程，可以根據不同的情況進行參考。

辦法一、等待。

等待適合於開發商項目資產剩值較多，但受困於短期資金週轉困難而爛尾這種情況。

有些開發商由於自己運營不當，拿到預售資格後房子還沒賣出去多少就遭遇資金困難，也沒有順利融到資金而使項目出現爛尾。

在這個過程當中並沒有牽出複雜的多方債務關係，那麼這種情況多半隻是暫時擱置，由於資產剩值較多及產權比較清晰，起死回生的速度和機會都會比較大。

如果真是這種情況，那就需要給開發商時間，當項目出現困難時，在資金的解決問題上是需要開發商作出更多的讓步的。

期間接洽的資金方大概率會要求開發商作出更多的利益讓步，雙方的博弈時長取決於開發商可選擇範圍和權衡的結果，但一般來說最後能解決的機會會很大，這也是可以等待的基礎。

辦法二、上訴。

如果開發商陷入多頭債務中無力解決時，或出現倒閉跑路等等各種可能導致曠日持久維權的情況時則要考慮上訴。

開發商出現嚴重的債務問題而造成爛尾，甚至導致公司倒閉或者跑路，造成後續的房產無法順利交付，購房者的權益受到了極大的侵害，受害人可以上訴到法院通過法律途徑爭取自己的權益。

房地產開發是資金密集型的領域，一個樓盤的開發通常都是數以億計，即使是大型的開發商，其負債率都是比較高的，據國家統計局的數據，國內房企的平均負債率超過70%。

所以對於實力一般的開發商來說，通過多個民間渠道籌集資金來開發項目，如果運營不好就有可能陷入多頭債務糾紛。

如果開發商無力償還那些債權人的款項，那債權人就有權訴自法院，開發商的資產就有可能被查封，這種情況是比較麻煩的。

如果法院或當地主管部門介入後各方依然各不退讓，或者找不到接盤項目的人，可能會拖很多年都無法重新盤活。這時候需要和所有購房人一起集體維權，上訴至法院爭取自己的權益。

辦法三、退房。

爛尾的情況下一般都會造成無法按時交房，開發商需要負上購房合同的違約責任，購房者可以協商解除購房合同。

但這時候退房並不一定算是一個好辦法，因為此時開發商已經沒錢了，即使能順利退房，暫時也拿不回購房所付的首付款和已經支付的房貸，只能拿到開發商給出的欠條或其他債務約定，最後如果收不回來又會繼續沒完沒了。

而且退房後與開發商的關係就變成了債權債務關係，在後續法院處置開發商資產時受償的優先級會降低。

根據高院《關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》可知，買受人優先級高於承建商，而承建商的優先級又高於銀行和其他債權人。所以未解除購房合同的優先受償權是比較高的，同時這段期間所支出的房貸是可以作為權益追償的。

二、爛尾了能否停房貸？

房子沒拿到手，還要繼續還房貸好像是非常不合理的事情，但購房合同和房貸合同是兩份相互獨立的合同，原則上與開發商之間的糾紛並不會影響到房貸合同的履行，所以想停貸需要合理解除房貸合同，如果單方面斷供會造成合同違約。

1、可以要求解除房貸合同。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

所以，房貸合同是可以被解除的，解除後剩餘房貸將由開發商來承擔，但前提是商品房買賣合同已經順利解除。

上面也說過了，由於爛尾後開發商資金鍊斷裂，不一定馬上就能要回此前的首付和已經付出的房貸，退房後大概率會由買賣關係轉變成與開發商之間的債權債務關係，在後面的追償中受償的優先級遠小於保持買賣關係的人，所以是一個有利有弊的做法。

2、單方面斷供的影響。

如果購房人由於不能從開發商手中拿到房子而單方停止還房貸，那就會造成房貸合同的違約，對自己造成影響。

（1）信用記錄受到影響。

開發商爛尾而導致購房者無法拿到房產是開發商與購房者兩者之間的關係，而房貸是購房者與銀行之間的關係，兩者在合約上是獨立的。而在未依法解除房貸合同的前提下單方面停止房貸，由於借貸關係並未結束，斷供就意味著逾期。

逾期會影響個人的信用記錄，而信用記錄在現實生活中越來越重要，特別是與銀行的借貸關係將會受到影響，影響以後貸款、信用卡的辦理，甚至如果目前有貸款或者信用卡的話，也極可能會因為金融機構做貸後管理的時候看到逾期記錄而被要求提前還款或降額。

（2）被繼續追償不足部分。

對於期房來說，在未有房產證辦理正式的抵押登記之前，開發商與銀行之間一般都有保證金制度來保證預抵押下的房貸業務。

通常當購房人逾期到一定的時間，銀行如果無法從開發商的保證金裡拿到足額的補償，很可能會把購房人和開發商同時列為訴訟對象，追討屬於自身的權利。

這時候不管購房人與開發商的糾紛進展到那一階段，也不影響銀行對購房人及開發商的追償，所以債務並沒有從本質上結束。

所以如果想真正合理地解除房貸，可以通過解除購房合同和房貸合同來達到目的，爛尾的情況下得到法院支持的可能性很大，這樣自己可以甩掉房貸的包袱。

但如果開發商沒錢，購房人的首付款項及已經還了的房貸就只能變成與開發商之間的債權債務關係，影響後面法院拍賣分錢時受償的優先級。

三、小結。

總的來說，爛尾一般表現都是開發商缺錢，但背後的原因卻有可能不一樣，最好了解清楚背後的原因，如果開發商的情況並不是太嚴重，可以根據自己的需求決定是否再繼續等待，如果情況已經很嚴重了，那第一時間通過法律途徑追償以儘可能地維護自己的權益，在這個過程中單方停貸會對自己造成信用和債務的影響，所以根據程序從法律的角度來解決問題會更好一些。

CA紅葉

我們14年買的房，中間也經歷了爛尾，我們是業主一起去維權堅持了兩三年，大大小小的維權上百次！中間其中有部分業主狀告開發商要求退房，後來勝訴了房子退掉了！但是錢是拿不出來的！當時我沒選擇退房，咱也不太懂，只明白一點，如果開發商有錢蓋房子還能爛尾麼？就算勝訴判給你退房又能有錢還給你麼？

終於在經歷了這麼多磨難後在19年交了房，接著裝修了房，現在的房價比買的時候房價漲了一倍！和好多爛尾的的同病相憐的朋友們比，我們是不幸中的萬幸，當然也靠我們業主的團結一致才有了今天的局面！也算是好事多磨吧！希望以後的日子都是順風順水的！

未經我苦莫勸我善1

買期房，出現爛尾，不可以停房貸，除非你斷供。那麼銀行就為難了，要選擇拍賣你的抵押品房產但是沒法拍出。如果你不選擇斷供那麼壓力和問題就在你這一邊。

我們這裡就有一個物業，爛尾很多年了，這個物業原本是我們市中心非常好的地段，樓價也是當時房價最高的，但是從13年開始爛尾，建安工程都沒辦法完工。市政府介入協調多次，依舊爛尾。無法完成建安工程，無法驗收，購房者一邊無法收樓，一邊房貸需要正常支付。其中，一樓店面是蘇寧和銀行的物業，同樣爛尾至今，因為沒法驗收沒法收樓。中間市政府協調過多次，每年都有大量的購房者去政府請願鬧事，每次都是政府協調了相關的開發商承接爛尾工程，但是沒過多久又再次停工，就這樣，一直爛尾至今。現在已經有大約30%的住戶強行入住。

從開發商爛尾來說，一般是杆槓斷裂，或者資不抵債，或者跑路，我們這個爛尾就是開發商跑路了，具體詳情沒有看到更進一步的說明。

而作為購房者而言，如果你買到爛尾樓，本身和銀行關係並不大:這是你和開發商之間的糾紛，與銀行無關，而銀行在你支付首付，並且以期房作為按揭擔保之後才放款。對於銀行來說，貸款是“購房者和銀行之間的借貸合同關係”，開發商並沒有在這個過程中參與。而開發商跑路或者爛尾自然也和銀行沒有關係。可以試想，全部購房者大約2000戶，集體出現面對這個爛尾問題，肯定大家處境都是一樣的:一邊要還貸，一邊無法收樓，產權也無法過戶。也就是光出錢沒有任何等價回報。

作為購房者，如果你選擇斷供，那麼銀行會進入“不良資產”處置程序，即進入司法訴訟，法院肯定按照貸款合同裁判，判購房者違約，必須繼續還貸或者拍賣你的抵押物——爛尾樓產權。而如果你選擇斷供，那麼你的信用就會上徵信黑名單，未來你繼續貸款就會受到嚴重影響；而如果你選擇斷供進入司法訴訟，那麼銀行就非常為難，因為爛尾樓是無法拍賣成功的——只有一種可能，比如你的爛尾樓產權價值100萬最終拍賣價格10萬——有人願意以10萬價格賭其未來爛尾解決。那麼，對銀行來說不良變壞賬，拍賣之後合同結束。銀行受損，購房者受損——損失首付和已還貸的資金以及損失信用上徵信黑名單，未來貸款受限。

因此，買房的風險非常大，還是需要考察開發商的資質以及實力，如果不是全國性的開發商，是地區或者當地的開發商，就要非常謹慎，在房地產調控週期裡，地方的小開發商非常容易受到調控的打擊而倒閉。而作為一般購房者，你是沒有能力和足夠的信息去評估一個開發商的資產負債表是否安全，只能以開發商的規模和品牌去評估。

總結起來，這是一個市場經濟行為，正常的市場經濟風險，只不過對於遇到爛尾的購房者而言，等於一輩子的財富被爛尾禍害了，沒有其他選項，只能看當地政府是否出面協調或者劃斷。

屠龍刀fei0598

我剛好是銀行這方面的工作者，我可以為你解答。對於這種情況第一時間聯繫銀行方面告知項目爛尾情況，銀行會比你更著急。第二找到開發商要求退房或者回購，總之就是你不要房子了。接下來會有幾種結果，一是開發商同意回購，也就是說你還欠銀行多少錢，開發商替你把錢還給銀行，你和銀行兩清，然後你再和開發商談把你名下的房子過戶到開發商名下費事宜，當然這其中你交的首付和向銀行還的月供肯定會或多或少的有損失，看你的接受程度。而是，開發商不搭理你，你也按時給銀行還月供了，銀行也不會找你。就需要你主動提起訴訟，把開發商列為被告，把銀行列為第三人，要求接觸商品房買賣合同和與銀行的借貸合同，當然你得有足夠的開發商違約的證據。訴訟審計期間，建議你繼續按時償還月供，不要因為沒按時還款造成徵信汙點，這絕對是你自己的損失，至於你的首付和向銀行的還款，可以訴訟請求開發商退還，因為這一切是因為他們違約造成的，所以你不必太過擔心。最後想說不要害怕打官司，現在的司法透明度很高，程序也很清晰，證據充足你就不用擔心，最後官司勝訴你會得到你應有的補償。當然你也得有耐心，不要因為急於求成而走偏門，最後弄巧成拙！以上僅供參考，如有需要歡迎私信！

T201132795

身為一個在建築管理部門工作20多年的業內人士，我來回答這個問題。

買期房爛尾這事雖然不常見，但也不鮮見，一旦遇到了，會糟心無比，畢竟買房子動輒用百萬元，一旦打了水漂，能不慌嗎？誰的錢都不是大風颳來的！

爛尾樓的出現，有方方面面的原因，但是，最主要的原因就是開發商資金鍊斷裂，導致工程停工。開發商有別的重大違法行為，比如違反建築規劃，增加容積率，或者質量有重大隱患等等，也容易導致工程被勒令整改，乃至無限期停工。

那麼，買了期房，不幸房子爛尾了，復建遙遙無期，作為貸款買房的業主，可以要求停房貸嗎？

答案是否定的，不能停房貸，除非你豁出去無所謂了！

但是現在的信用社會，信用破裂會導致你寸步難行，付出的代價可能要超過你的承受能力，而且不排除銀行走法律程序起訴你的可能。

可能你會想不通，覺得很委屈，房子都爛尾了，房貸憑什麼要還呢？這不是無源之水無本之木嗎？

其實，關鍵原因在於，購房者、銀行、開發商三方互籤合同，購房者和銀行簽訂的貸款合同和開發商無關係，貸款合同裡一般沒有爛尾的條款。同樣，購房者和開發商簽訂的商品房買賣合同，簽訂雙方是購房者和開發商，和銀行也沒有什麼關係。

所以，樓盤爛尾了，購房者只能根據商品房買賣合同來追索權益，並不影響和銀行簽訂的貸款合同的效力，仍然是要執行的。

試想一下，銀行放貸之後，錢款已經給了開發商，樓盤爛尾了，和銀行有什麼關係呢？這不是轉嫁損失給銀行嗎？畢竟銀行也付出了真金白銀。因此，即使樓盤爛尾了，購房者和銀行簽訂的貸款合同在法律上仍然有效的。

那麼，買了期房，不幸樓盤爛尾了，我們該怎麼做呢？一是找開發商協商解決，要求開發商儘快復工，延期交房的話要給予購房者賠償，一切按照商品房買賣合同來；二是找當地主管部門解決，或者求助於新聞媒體。

這個提問也警示我們，買期房是有風險的，儘量不要買期房，或者買實力雄厚的大開發商建的樓盤，不容易爛尾。

李中東

理想很美滿，但現實很骨感，買的期房碰到了爛尾樓，一方面既收不了房，另一方面也無法停掉房貸，所以說現實中要買房的話，最好是買現房，現房不僅可以看到建築的質量，而且對戶型，對小區的整個佈局有一個完整的實際觀感，更不用擔心碰到爛尾樓，不過現實中現房交易的少之又少，大部分都是期房，房子還沒建兩層就已經開始在賣了。

為什麼不能停房貸？

個人買房，其實是簽訂了兩份合同，一是你與開發商的購房；二是你與銀行的按揭貸款合同。相當於說銀行把錢借給你，你用銀行的這筆錢向開發商買房子。

爛尾樓屬於開發商違約，違背了你們雙方之間簽訂的《購房合同》，這與你跟銀行簽訂的《住房按揭貸款合同》沒有任何關係，在貸款合同中也沒有任何的條款約定開發商爛尾，可以暫停房貸，所以你仍然要按時還貸（其實試想一下，你也知道不可能，銀行借給你的錢，是吸收儲戶的存款，為此銀行要付利息給儲戶，如果給你暫停房貸，難道銀行還要墊付利息給儲戶，顯然不可能）。

直接不還可以嗎？

你要選擇斷供當然可以，但是你要承擔起斷供的後果，在你斷供後，銀行會對你進行催收，如果你仍然遲遲未還款，那麼銀行會直接起訴你，由此造成兩個後果：（1）你的徵信不良，你被納入徵信黑名單，後續貸款受到限制；（2）起訴之後，銀行會凍結查封你的爛尾樓產權，當然爛尾樓產權一般是賣不出去的，除非價格極低，有人願意賭一把，堵它未來會復工。拍賣的價格與銀行貸款本金的差額，銀行依就有保持向你追償的權力；如果你可以歸還，那麼一切好說，如果你如法歸還差額，那麼你會被列入失信被執行名單，對你後續的生活（比如搭乘飛機、動車，入住高檔酒店等等）造成限制。

如何避免爛尾樓？

最好的方式當然是選擇現房了，但是除了二手房，現實中要買到現房基本就是痴人說夢。那麼在期房中如何避免爛尾，一是選擇大品牌開發商的樓盤，這些樓盤品質不一定怎麼樣，但是一般情況下是不會爛尾的；二是選擇核心地段的房子，極其核心地段的房子，即使是原開發商爛尾了，後續要接手的人也比較多，復工相對容易。

鯉行者

這種情況不能斷供，很多這樣的情況出現，我們這裡就有很多.

1.大多數人貸款都還了好幾年了，沒有很好的辦法解決。只能等待政府來處理，找到開發商接手，或者拍賣，對已購這進行賠付！

2.不管怎樣，只要是能夠交的起房貸，一定要堅持，一擔選擇斷供，就會影響形成逾期，徵信就會受到影響，直接影響到自己以後的融資貸款等方面。還會對生活帶來麻煩，徵信黑戶是更難修復的！

房子那點事No1

最近，有網友哭訴，他好不容易積攢了點錢，為了節省資金就選擇購買開發商期房，但是沒過半年，該開發商因資金斷裂而出現了爛尾樓，但是這位購房者卻已經與銀行簽了購房協議。現在是期房沒有變現房，人沒辦法住進去，卻還要每個月按時償還銀行高額的住房貸款。這位購房者詢問是否可以停止還貸行為？

通常出現爛尾樓的情況，有方方面面的原因，但是，最主要的原因就是開發商資金鍊斷裂，導致工程停工。開發商有別的重大違法行為，比如違反建築規劃，增加容積率，或者質量有重大隱患等等，也容易導致工程被勒令整改，乃至無限期停工。

不過，即使買期房出現爛尾結果，銀行貸款還是要償還的：一方面，購房者是與銀行簽署的購房協議，還是要按照協議上約定，每月償還。因為購房者是與開發商籤的期房協議，沒有得到正常的履行，這與銀行沒有關係。從契約精神來講，與開發商的糾紛可以打官司，別糾纏到銀行身上。另一方面，如果買了期房遇到爛尾情況，購房者棄房斷供，會上失信人榜單，不僅影響自己出行，明明有理的事情變得沒理了。

那麼，買了期房之後，房子出現爛尾情況，該怎麼辦呢？第一，購房者遇到此類事件，要保留所有合同資料，可以與開發商方面，相關的銀行方面、保險公司方面進行交涉。如果期房爛尾只是暫時的，後面開發商還會繼續將房產完工的，那該還的房貸還是要還下去。

第二，與還貸銀行方面進行溝通，看看銀行方面怎麼説。由貸款銀行出面與開發商溝通，如果爛尾情況是長期性的。就要看看能否先停止期房購房合同，銀行房貸合同也可以終止。因為，房子爛尾樓盤已經拿不到現房，如果再繼續還貸已經沒有意義。

第三，如果開發商無力處置爛尾樓，購房者可以通過當地的媒體，把這個爛尾樓事件通報出來。希望由當地政府出面，要麼讓銀行繼續注資，讓開發商把房產項目給完成了，要麼由另外資質良好的開發商來接盤，妥善完成房產項目，繼續履行之前所籤的房地產合同。目前，商品房出現爛尾現象主要是在三四線城市，一二線城市並不多見。

買了期房出現了爛尾樓情況怎麼辦？因為一邊還著房貸，一邊卻還是購買了期房無法入住，這對於多數人來説是一種折磨。儘管如此，銀行的房貸一定要按時償還，同時，購房者既可以與開發商方面進行交涉，看看有無恢復建房的可能。如果爛尾樓盤已經爛掉了，可以要求貸款銀行出面，要求開發商先與購房者解除購買期房合同，然後再回來解除房貸合同。當然，如果各種辦法都沒有用，那只有通過當地媒體，讓政府部門出面協商，安排相關解決主案。總之，一看到期房爛尾樓就棄房斷供，肯定不是明智的選擇。