房地產行業是興久不衰的，房地產企業業務量非常大，包括各種融資、投資的內容，這些在普通企業裡是很難接觸到的，可以說輪一遍崗基本掌握了所有的財務技能。房地產會計為什麼工資高？不僅是因為工作任務量大、常需要加班，更因為如果你能夠處理整個公司的賬務問題，老闆就算見到你，也會禮讓三分的。
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房地產企業開發流程
房地產企業開發的特點及問題
特點：
1.開發週期長
2.資金投入巨大
3.前置審批程序多
4.開發產品顯性化
正是因為這些特點，導致出現一些會計核算與納稅管理難點問題，如：
1.會計與稅法差異的處理問題
2.納稅風險滯後問題
3.收入不可隱瞞如何納稅籌劃的問題
4.借款利息財稅處理問題
5.隱性成本顯性化問題
6.會計核算與納稅處理更加複雜問題
在這裡，首先提醒大家需要明確營改增後的納稅管理核心問題，其次應該構築納稅風險控制的三道防線幫助在日常工作中控制風險，即：
1.事前風險防範
2.事中風險控制
（1）把住合同關
（2）把住發票關
（3）把住核算關
3.事後風險化解
房地產企業設立階段難點
（一）開辦費是指企業在籌建期發生的費用，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、註冊登記費以及不計入固定資產和無形資產成本的匯兌捐益和利息等支出。
開辦費的會計處理要點：
注意：房地產企業的籌建期該如何確定？房地產項目調研費可否記入開發成本？
（二）開發間接費用，這裡需要關注三個政策要點：
注意：1.營銷設施建造費應該如何入賬？
2.利息是應該資本化還是費用化？
3.項目部人員的差旅費如何入賬？
4.業務招待費如何入賬？
（三）設立階段票據及憑證要求，需提供整理以下三類：
1.費用發生的相關原始憑證；
2.項目部組建的相關文件；
3.項目部資產劃分的相關文件。
（四）母公司派員工為子公司工作代發工資的處理
例：由於子公司業務需要，母公司委派自己的員工到子公司協助工作，其間母公司代子公司發放工資 ，母公司代扣代繳申報員工個人所得稅，並進行帳務處理，自公司將該員工的工資入成本，與母公司掛往來，請問此做法妥否？
這裡的勞務派遣服務，是指勞務派遣公司為了滿足用工單位對於各類靈活用工的需求，將員工派遣至用工單位，接受用工單位管理併為其工作的服務。這裡的納稅人提供人力資源外包服務，按照經紀代理服務繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委託代為向客戶單位員工發放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委託方收取並代為發放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用於支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。
房地產項目融資的難點與風險防範
一、企業資本結構設計應考慮的財稅問題
（1）過高的資產負債率會導致企業銀行貸款的困難
（2）向關聯方借款超過稅法規定債資比的借款利息可能無法稅前扣除。
（3）貸款利息增值稅前無法扣除，所得稅前限額扣除
（4）混合型投資的風險防範
二、非金融機構借款納稅風險規避政策要點
（1）財稅〔2008〕121號
在計算應納稅所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規定比例和稅法及其實施條例有關規定計算的部分，准予扣除，超過的部分不得在發生當期和以後年度扣除。
企業實際支付給關聯方的利息支出，符合本通知第二條規定外，其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：金融企業，為5：1; 其他企業，為2：1。
企業如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規定提供相關資料，並證明相關交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業的實際稅負不高於境內關聯方的，其實際支付給境內關聯方的利息支出，在計算應納稅所得額時准予扣除。
（2）國稅函[2009]777號
一、企業向股東或其他與企業有關聯關係的自然人借款的利息支出，應根據《中華人民共和國企業所得稅法》及（財稅〔2008〕121號）規定的條件，計算企業所得稅扣除額。
二、企業向除第一條規定以外的內部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分, 根據稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規定，准予扣除。
（一）企業與個人之間的借貸是真實、合法、有效的，並且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規的行為；
（二）企業與個人之間簽訂了借款合同。
（3）國家稅務總局公告2011年第34號
企業向非金融企業、個人的借款費用支出不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分, 根據稅法第8條和稅法實施條例第27條規定，准予扣除。
金融企業應為本省內任何一家經政府有關部門批准成立的可以從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信託公司等金融機構。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，金融企業提供貸款的利率。既可以是金融企業公佈的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。
（4）重慶市2011年度所得稅彙算清繳政策處理意見
渝地稅所便函〔2012〕3號
金融企業公佈的同期同類平均貸款利率.既可以是該金融企業官方網站公佈的同期同類平均貸款利率，也可以是該金融企業加蓋公章的同期同類平均貸款利率文件；.金融企業對某些企業提供的實際貸款利率.採取企業舉證的辦法，即企業需提供某金融企業對某企業的貸款合同。不能按上述規定提供證明的，按人民銀行公佈的貸款基準利率計算利息並稅前扣除。
注意：小額貸款公司屬於金融企業嗎？
股東資金未即時到賬會產生什麼後果？
三、股東資金未即時到賬產生的後果
企業每一計算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足註冊資本額÷該期間借款額；
企業一個年度內不得扣除的借款利息總額為該年度內每一計算期不得扣除的借款利息額之和。
土地取得環節的難點
1.土地成本怎樣確認？
2.拆遷補償可否抵減增值稅銷售收入？
3.土地閒置費可否在企業所得稅前扣除？
4.土地價款銷項稅額抵減是否衝減土地成本？
5.土地使用稅可以計入開發成本嗎？
6.土地出讓金返還的賬務處理技巧與納稅風險防範
7.拆遷補償的納稅處理
……
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