前言：
曾經和培訓班老師聊天、交流，他說在培訓班兼職講課報酬不多、也挺累，但有個好處，就是講課可以讓自己思考更加深刻、與同學互動可以促進思維奔發，可以想明白很多事情。老周近來寫頭條有時候也有這種感覺。
如，上週在寫《65：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒！正本清源的深圳物業管理新條例》時，似乎明白了物業”五大行”測算物業費用的表格和內容為什麼那麼複雜。
如果經常從事物業管理前期測算、物業招投標、審核物業公司測算和預算等事務的朋友，應該清楚，目前物業管理行業內的物業費用前期測算（非項目年度運營預算）主要有兩種格式（模式），一種是“五大行”測算模式，一種是國內物業公司測算模式，這兩種測算模式在結構、方式等方面的區別還是比較大。
一、“五大行”測算模式與國內公司測算模式的區別
“五大行”的測算模式，凱德、萬達等商業物業也借鑑使用，與國內物業公司測算模式相比，最大特點就是“複雜”，物業各項支出（人工、環境、安保、能耗等）先按業態（如：高層、寫字樓、商場、地下室、會所）比例進行分攤、再進行彙總，分別計算出各個不同業態的物業管理成本、在加上物業公司酬金、法定稅費後計算出物業管理收費標準。對於接觸物業測算工作少、經驗不多的朋友而言，“五大行”的測算模式和測算表格，可能會直接暈菜、無從下手！
國內物業公司的測算模式就比較簡單，先按照物業類型、各業態面積進行排班佈崗（確定物業人員）計算出人工成本，再計算出項目管理所需的環境綠化、安保、工程、能耗等各單項成本，最後彙總成總支出，再按項目中的各種業態面積倒推出物業管理費的單價。測算過程中，不考慮或較少考慮整體項目中不同業態的管理成本問題。
簡單言之：“五大行”模式是正向、直接測算出項目中各種業態的物業管理成本、收費標準；國內公司模式是先測算出項目管理所需的總成本，而後再倒推出各個業態的管理費收費標準，做到收支平衡即可！
二、國內公司測算模式的分析
國內物業公司的測算模式和表格，比較簡單適用！舉一個小例子：
前些年老周在一家地產集團下屬的商管公司總部，集團在江西南昌有一個綜合體項目正在處於開發建設階段，首期住宅即將要進行銷售，項目所在地的南昌物業公司要編制物業管理方案、進行物業費測算（首先要內部定價、地產審核通過，在走政府的前期物業招投標程序等）。剛剛入職不久的物業總監整了兩個星期的物業測算、一直做不出來，地產公司營銷部門天天催。時間緊迫，沒有辦法老周到南昌支援，看了那位老兄的測算模板我也頭大（用的是萬達的測算模板，類似與“五大行”測算模式），測算表格太複雜、看的都頭痛！經過溝通，我改用簡便的國內公司測算模板，用了半天瞭解項目數據、測算所需數據（當地市場調查報告、當地物業收費標準、項目所在地物業收費參考標準、當地物業人工成本、水電等能耗標準、清潔外包標準、電梯維保及年檢收費標準等），三天內將1期住宅、2期住宅寫字樓及整體項目的3個階段物業管理費測算表都做出來了。再經過與地產的溝通、審核，從地產銷售的角度確定住宅部分的物業費標準、分期開發階段的物業補貼標準，物業費用測算工作就算完成了！
下面是兩種預算表格（截圖）的對比：
為什麼國內公司測算模式比較簡單？老周想想可能與以下幾個原因有關：
- 1、國內的住宅物業各地都有政府指導價，商業物業（寫字樓、商鋪、購物中心等）也有相對應的市場參考價；按國內常規做法，各類型的物業管理費標準都有大致參考，不可能有太多的操作空間（如：價格多高、過低）；
- 2、物業管理的成本支出也有一定規則可循。如：工程、環境、安保人員的各業態人均管理面積，項目當地的人工成本，物業管理中的工程維修、環境管理、安全消防等支出的每平米單價和比例構成（即：單項成本佔總成本比例），這些都有參考。
- 3、所以，物業管理費用測算只要編制人員頭腦清晰、對以上數據有充分了解、人工和外包成本不要太偏離行業實際；且整體物業費用測算的各主要模塊的比例符合要求，基本不會有大問題。
- 4、最主要，地產公司對物業管理費的定價基本心裡有數，物業公司編制測算主要目的是儘可能說服地產公司，在有限空間內儘可能上調管理費。所以， 國內公司模式下的物業費用測算只是手段、不是目的。
但隨著國內綜合體項目的逐漸增多，國內公司的測算模式的缺陷和短板逐漸顯現出來！目前國內大型綜合體，有住宅、公寓、寫字樓、購物中心、酒店等，每個業態銷售、自持情況不同。一般而言，對於購物中心、酒店、優質寫字樓一般是開發商自持、對於住宅、公寓和普通寫字樓是銷售，銷售的物業必須提前選聘物業公司，而自持部分一般由開發商的商管公司負責經營（包括這部分的物業管理）。那麼，問題就來了，對於開發商自持部分的物業如何收取物業管理費（自持物業部分由開發商負責管理，但供水供電設備、外廣場、地下室等是分不開的），自持部分的公共物業費如何定價、管理成本是如何計算出來的？國內公司的測算模式很難給出明確的答案，但這時如使用“五大行”的測算模式，就能相對清楚、明晰的給出答案！
三、對“五大行”測算模式的理解
關於“五大行”測算模式、測算表格為什麼這麼複雜，老周以前也沒有太多的考慮過，但在寫《65：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒！正本清源的深圳物業管理新條例》這篇頭條文章後，突然有一點點思緒和想法。即：“五大行”測算模式應該是與酬金制有很大關係！
據老周所知，國外的物業管理主要實施的是“酬金制”（深圳最早從香港學習、引進物業管理，所以深圳最早的物業管理法規、制度中對物業管理收費只規定了“酬金制”模式）。按照酬金制模式，物業怎麼管由業主定，物業管理及服務的標準也是業主自己定，業主交物業費是交給自已的，不是交給管理公司。物業公司只是按業主要求、合同約定提供物業服務（建築物本體維護、設備維護、安全及消防管理、環境服務等），並按合同約定提取酬金。相對而言，物業公司只是個單純的物業服務提供者。而且，國外政府一般不直接干預物業管理收費的具體標準，收費標準是由業主和物業公司協商，並主要由業主決定的。
按以上情況，物業公司在編制物業管理費用測算，就必須按照業主的物業管理方面的實際需求、質量標準、物業現狀等情況編制物業管理成本、計算出物業管理費標準，不可能按國內公司測算模式進行倒推（按收入倒推出物業成本），也不會出現國內普遍存在的住宅物業管理收益低、商業物業收益高的情況了。加之，國外業主對產權歸屬是非常明確的，對於物業公共資源（停車場、公共建築和公共區域的經營）的收益分的非常清楚，物業公司在經營過程中，扣除經營成本（人工、設備維護、環境維護成本等）、管理酬金等後的收益全部屬於業主所有，如何確定公共資源的管理成本，這必須要物業公司提前測算清楚，這就是“五大行”測算模式要對一個物業管理區域、分成住宅、寫字樓、地下室、會所等不用業態和功能區域進行費用測算的原因了。
結語：
以上，就是老周個人對物業行業常用的兩種物業管理費用測試模式的理解和分析。
雖然，老周個人非常喜歡使用國內公司測算模式，但考慮到隨著大型綜合體項目的逐漸增多、隨著業主物業管理意識的加強、隨著酬金制物業管理項目的增多，建議物業公司要加強“五大行”測算模式的分析和使用，在項目接管的前期將物業管理各項成本（主營業務、停車場管理、公共物業區域經營、多種經營等）核算清楚，方便後期的管理。
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