認知溯源

大家好，我是勇談。有過購買二手房或新房經驗的朋友應該知道，置業顧問或房產經紀人從你進門後的第一句話就是“買房是投資還是自住？”這樣一句稀鬆平常的話其實背後代表著很多的道理，畢竟買房的動機其實也就這兩種“自住或投資”。藉此機會簡單談談我的觀察。

買房的目的其實只有兩個：自住或投資，目的不同，選擇的房產也不同

這裡不禁回憶起有一次跟朋友一塊進商場購買化妝品的經歷，這家商場是我們當地新開的一家稍微高檔點的商場。商場一樓都是出售的各種名牌護膚品，比如：法國Lancome(蘭蔻) 、美國Estee Lauder(雅詩蘭黛) 、日本Shiseido(資生堂)、法國Dior(迪奧) 、法國Chanel(香奈爾)等，因為本身自己和朋友不喜歡打扮的緣故，當我們去Chanel專櫃想買一隻口紅的時候，銷售人員基本就不理不問的，直到我們購買了幾支口紅才對我們笑臉相迎。這就是目前國內銷售人員經常的看人方式，服裝店或品牌店的銷售人員通過觀察顧客的穿搭來判斷其購買力，而房產銷售人員則通過問題詢問的方式來判斷你的購買意圖。幾點觀察：

第一、簡單的問題找到顧客的需求點，然後對症下藥力爭單子成交是一個合格銷售的基本要求。通過一個簡單的問題找到你的購房目的，然後根據手中的資源來進行推薦也是一個銷售的基本要求。畢竟投資和自住對於買房的需求是不一樣的，而且關注點也不一樣。

第二、自住或剛需購房肯定的要解決自己的部分需求，而投資者更加關注後期收益情況。大家可以回顧下自己周邊的剛需朋友，購房除去解決居住問題外，子女教育等也是經常考慮的問題；而投資房者更多的是願意選擇未來升值潛力大房產，比如：新區。新區對於很多城市來說是價值窪地，隨著後期各種基礎配套完善，房價上漲是大概率。這也是為何很多投資房產者喜歡買新房或者期房的原因。畢竟2-3年交房後，周邊的資源配套能好不少，尤其是有些新區的房產地鐵開通後房價又能上漲一波。

“看人下菜”是銷售這個行當經常提到的一句話，其本質就是抓住購買者需求

講一個很可笑的事情，如果說你購房的目的是為了未來子女教育，但是銷售人員一直給你講未來房產收益率如何高，新區未來發展潛力有多大，但是周邊就是沒有好一點的公辦中小學，你會怎麼想？心裡罵人都是輕的。所以，對於購房這件事來說，如果你真的有購房需求，一定要向銷售人員真實明確的表達出來。畢竟銷售的主要職責就是把合適的產品，推薦給合適的人。幾點愚見：
第一、理性的購房者或者消費者總是會明確自己的需求，然後去做出最優選擇。相信不少購房者都犯過這樣的一個錯誤“不知道自己購房的目的在哪”，這樣的朋友而且不在少數。你說是居住等剛性需求吧，他們還想有投資收益，這樣的情況下不僅僅是給銷售人員出難題，更多的是給自己找麻煩。這裡需要再次提醒下各位購房者“明確自己購房目的，很重要”，從2019年後隨大流購房的時代已經不存在了。我身邊就有這樣的朋友，在房價上漲的那幾年花費了10幾萬首付購置了一套房產，後來交房了也不用來住。房子空在哪裡，因為本身是在小城市，租金也沒多少，可以說10幾萬的投資收益真的很低。

第二、銷售雖然人員流動性大，但是作為購房者來說沒必要隱瞞一些基本信息，比如“購房需求”。生活中確實見過這樣的購房者，問什麼都是模稜兩可，認為房產經紀人或者置業顧問掙他好多錢似的，這樣的態度其實大可不必。行業不同僅僅是社會分工不同，表達清楚自己的基本需求然後利用對方的資源滿足自身需求是關鍵。

綜上，相信進入售樓部或者房產中介的朋友都會聽到類似的詢問，大家不必過分警惕，準確表達自身需求即可。畢竟他們要想掙你的錢，也得成交之後才行。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

我買房的時候倒沒有遇到這樣的！

我記得我買房子的時候，中介沒有這樣子問我。

我是給他發信息，說這個房子能不能看看，他就帶我去看了。問的最多的是我對房子本身的需求，而不是說投資還是自住。

所以這個應該不是普遍的問題，根據我的分析，中介這麼問，可以體現兩個問題：

一、可能這個地方炒房比較盛行

我也在崑山看過房子，那邊的中介有些會這樣問，畢竟崑山那邊投資性住房比較多。中介也會講自己的故事，說自己以前是做什麼的，自己也是通過投資房產，如今有幾套房之類的。

所以我認為這完全和市場環境有關係，在空氣中都瀰漫著投資房產的味道的時候，這樣的話概率更大一些。

在我們老家，基本沒有中介會這麼問。因為大家出發點就是自住，剛需。

二、房價存在泡沫

通常來說，當中介這麼問你的時候，基本上當時的房價是有泡沫的。

因為在樓市低迷的時候，炒房的人很少，而房價漲的時候，才有投資客。

所以這句話頻率的高低，也會反應房價泡沫的大小。

當很多中介都重複這句話的時候，我勸你還是小心點。

當中介都不再講這句話的時候，可能房價就是比較低的時候。

以上僅為我個人的體會，不代表真理，僅供各位參考。畢竟各個地方的情況可能也不太一樣。

趙冰峰財經

大家好，今天想問大家一個問題。你們在購買房子的時候有沒有注意到，無論是是二手房中介還是一手新樓盤的售樓小姐，第一時間他們都要問你，這套房子是買來自住的還是買來投資的？

房子買來自住和房子買來投資，到底對這些銷售人員意味著什麼，他們為什麼會問這樣的話？

今天我們就專門針對這個問題一起來探討一下，這樣一句話到底對售樓人員意味著什麼，對我們購房者又意味著什麼？

一，什麼是自住房？什麼是投資房？對我們購房者意味著什麼？

絕大部分的優質大城市裡面的優質房產，它不僅僅具有居住的功能，其實它還是一個投資品，它具有金融屬性。

所以，房子對於我們購買者來說，因為經濟實力的不同，人群的不同或者需求的不同，就把房子分為了自住買房和投資買房。

自住房：自住房說到底就是買來自己住的，主要是解決自己的居住問題，自己在城裡面有一個屬於自己的家，有一個遮風擋雨的港灣。

投資房：投資方和自住房不同，基本上是自己不會用來居住，主要目的是用來盈利。說到底，投資方就是用於出租收益或者增值之後賣出變現這樣的方式來賺錢。

正是因為購房者買房的目的不同，導致了有這樣的一個分化。正是因為投資和自住這樣的一個分化，讓購房者對房子的具體要求也就不太一樣。

對於自住購房者來說：

自主住購房的朋友一般要求房子能夠滿足自己家庭的居住，能夠解決子女的教育，能夠離上班的地方近一點，自己家庭也能夠承受這套房子給我們帶來的月供就可以了。

說到底，自住購房對於購買者也沒有太嚴格的要求，不需要太多的經驗，去精算這套房子給我們帶來的收益，到底是怎麼樣的。滿足基本的制度需求和日常生活的需求就可以了。

對投資購買者來說：

投資購房意味著，買來的房子一定要具備升值的空間，或者一定要具備能夠快速出租換取租金收益的一個潛力。

對投資購房，對購房者的要求相對來說會嚴格一些，不僅僅考驗到購房者自身的眼光以及資金的持有能力。還考驗到投資購房者對市場的敏銳度，以及市場動態走向的一個預判對錯。

二，為什麼房產中介第一句問話，要問購房者到底是自住還是投資？

在第一大點，已經把自住房和投資房嚴格的區分開了，說到底“住投分離”是我們每一個購房者應該恪守的一條經驗。

正是因為這個原因，把買房的客戶分成了自住的和投資的。房產中介第一句話問購房者到底是自住的，還是投資的？

第1個原因，初步分類。

無論是新房還是二手房，購房者和中介之間，處於第一次接觸或者一個非常陌生的狀態。銷售人員一般都會通過諮詢購房者到底是買來自己住，還是買來投資，用來初步確定購房者的購房意向，把購房的客戶進行分類。

當然真正的需求，還是要在看房過程當中去發現的。這也是做房產銷售的一項基本功。

第2個原因，區別對待，按需營銷。

售樓人員一般會根據購房客戶的自住或投資需求，進行區別的對待，用不同的話術來進行房產營銷。

自住的客戶一般就是解決居住的問題，相對來說要求會相對低一點。比如解決孩子的教育問題，解決自己目前的居住問題，儘量離工作地點近一點，交通方便一點。

而買來投資的購房者相對來說要求就特別的高，他們主要是看中房子的租金收益以及未來的增值空間。比如這個樓盤周邊有幾條地鐵，有哪些商業配套，有哪些優質的學區，有哪些優質的企業，有哪些規劃幾年能夠成型等等。

確定的購房者到底是買來自住還是投資之後，售樓人員才好分別對待下，去抓住主要的痛點，用不同的介紹方式，推薦不同的產品，去最大概率的成交購房者。

第3個原因，確定購房者是否好忽悠。

雖然這個看上去是一個特別不好的形容。但不得不承認很多的中介和售樓人員就是通過這樣的一些方式來確定購房者到底是純小白還是有經驗的。

有經驗的他們只能認真對待，去解決購房客戶的一切需求，來達成成交。遇到那些剛需購房者，特別是對購房一竅不通的人群，中介和售樓人員就會連蒙帶騙，先讓他把定金交了再說。以最快速度的達到自己的成交，實現個人利益的最大化。畢竟，對於售樓人員來說，業績，收入和賣出房屋的套數成正比。

……

的確如此，看上去只是一個簡單的問話，其實裡面隱藏和透露出了特別多的問題。買房是特別重要的一件事情，陌生人之間的交流，陌生人之間的溝通本身就存在博弈，售樓人員在判斷購房者購房者也在判斷售樓人員。

三，小結

總的來說，買房是我們人生當中的一件大事情，它涉及的程序特別複雜，而且每一個程序裡面的風險都是很多的。

而且買房對於那些剛需朋友來說，是特別不容易的一件事情，一套房子可能傾盡了他們一個家庭十幾年甚至二十多年的工作積蓄。稍微一不小心就會讓自己陷入購房的各種坑裡面，給自己的經濟帶來損失，給自己的家庭帶來負擔。

所以，在這裡要重點提醒一下，無論是剛需購買者，還是投資購買者。在購房前一定要做足功課，做到對項目的瞭解，對小區的瞭解。要做到對價格的敏感，以及對購房過程當中各個環節的風險規避，具備一定的敏銳度並加之執行。

雖然一句簡單的回答，能夠讓售樓人員更好的給我們匹配對應的房子。但是人心隔肚皮，大家一定也要做好防範的心理。

至少不應該將售樓人員的口頭承諾信以為真，一定要自己親自去再三的確認，然後再結合自己的實際情況，看看是否達到自己的購買要求再做決定。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

如果是投資，他就會給你推薦他們認為的有價值的房源給你，房子好壞還在其次，主要是好賣。

如果是自住，他就會給你推薦適合居家的房源，這些房源一般入住率高，小區環境好，人車分流等。

但一般中介問這樣的問題，不管你是投資還是自住，正確的回答都是：自住。

萬一你說投資，他嘴一漏，給房東說了你的情況，你是買來投資的，房東知道後，心裡難免會嘀咕：我這房子原來還有升值空間啊，那我是不是賣便宜了呢？

即使沒說漏嘴，但投資房子，不應該是你自己判斷的嗎，你是站在買家的角度來衡量一個房子有沒有增值空間，中介是站在賣出房源的角度來衡量這個月的提成如何，角度不同，所選的房子能一樣嗎？

精裝師傅

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汪子真

自住買房，生活，商業，交通，離哪裡近，完善性很重要

投資，房子的主要價值在地段和未來區域規劃

大多數人買房的目的不外乎就是兩種，一是自住，還有就是用來投資。既然二者的需求是不同的，那麼在選房的過程中，應該注意的問題或者選擇的方法也是不一樣的。

1、投資應該關注市場，自住應該注意自身

投資買房最終的目的就是為了賺錢，而要想賺錢就必須要尊重市場的行情。瞭解國家對於樓市調控的政策，房價的趨勢，政府的發展規劃等等。

而自住就很簡單了，自己買房為了什麼，就買什麼樣的房子。為了上班方便，交通便利就行了，給孩子上學，就必須要有學區嘛。

2、投資需看準時機，自住看中就買

樓市目前的態勢如何，決定著投資客是否應該出手，就像投資股市一樣，一個優秀的操盤手總會在最合適的時機入市。同樣，審時度勢，也是一個合格的投資置業者必備的素質之一。

但是對於自住人群就不一樣了，精心挑選了很久的房子，可不會因為你想等它降價再入手，就為你留著啊。所以一旦相中房子，就應該做好儘快買下來的準備。

3、投資選地段要看未來，自住則要看現在

投資買房看中的就是一個潛力，這套房子在未來能夠帶來多大升值空間，所以在挑選地段的時候就應該看它未來的發展情況，比如是否處於政府的城市發展規劃之中，未來是否會通地鐵或者修建學校等等情況。

但是自住不一樣了，就算是期房一年左右也就要住進去了。所以更應該看它的周邊現在或者近期的情況。舉個例子，如果因為開發商宣傳未來會有地鐵就盲目入手，你可要清楚，地鐵從規劃到落地通車，這個時間跨度可不是一般的長。

4、投資選房更看重回報率，自住則應看重舒適度

對於投資人群來說，在戶型樓層等等要素的選擇更應該看到它的回報率和風險性。比如相對而言，小戶型是最適合投資房源之一，因為它面積小，投入少，適用人群廣泛相對而言轉手方便。

自住者就更應該注重居住的舒適度上和合理性上，比如根據家庭人數選擇兩室還是三室，面積的大小，樓層等等。

5、對待土地性質和產權年限的態度不同

自住買房能買還是要選擇70年產權的住宅，不僅在生活成本上更低，而且更加放心，不會有太多的後顧之憂；而投資就不要太在意這些，目前商住房反而成為了投資人群的主要選擇之一了呢。

從態度上來說，自住者們應該學會更加感性，在選擇上更加照顧自身的主觀情緒，儘量讓自己住的舒服才是正確的。投資客們則應該保持理性，什麼時候該買，什麼時候該出手都應該尊重客觀情況就行了。

韓小韓的vlog

作為深耕房地產幾年的人，我來回答為什麼房產中介第一句話會問你是投資的還是自住的這個問題。

首先來講一下銷售這個問題。我認為任何行業的銷售，都會問客戶一些問題，儘可能的去更瞭解客戶，這樣才能做到對症下藥，正所謂知己知彼，百戰百勝吧。不然盲目的推銷，會覺得很不專業，很不靠譜。這是作為一個合格的銷售最基本的技能。

好了，既然知道銷售要去了解客戶情況，那麼問客戶投資還是自住這個問題是很正常的事情。這樣就可以很好的幫客戶分析問題了。

作為投資，首先要清楚的是回報率，風險，轉手等一些問題。

往往房產中介還會問你一些你預算多少，比較喜歡哪個區域等一些問題，然後會根據你的情況去推薦一些認為合適你的產品。當然，作為投資者，一定不要盲目聽信房產中介的話（雖然我自己也是房產中介）可以結合中介的話去考察一下是不是真實信息，這個很重要。然後剩下的就自己去衡量值不值得買囉。

做為自己住，主要去考慮配套方面，交通方面等問題。

配套方面又分為：教育配套，醫療配套，生活配套。看看完不完善，如果不完善，以後會不會有配套，都要去考慮的。交通方面就高速，高鐵，輕軌，地鐵，公交等，看出行方不方便。自己住的話，一句話，合適就好，沒有十全十美的房子。

小結，房產中介會問你一些投資還是自住的問題，問這些問題房產中介只是為了能更好的去服務你而已。說簡單點就是幫助他人也幫助自己，畢竟中介成交了是有佣金的。肯定要儘可能的瞭解客戶，從而儘快去促成成交。

如有幫助，點贊關注不迷路，每天更新房產資訊。謝謝！

愣子

有過購買二手房或新房經驗的朋友應該知道，置業顧問或房產經紀人從你進門後的第一句話就是“買房是投資還是自住？”這樣一句稀鬆平常的話其實背後代表著很多的道理，畢竟買房的動機其實也就這兩種“自住或投資”。藉此機會簡單談談我的觀察。

買房的目的其實只有兩個：自住或投資，目的不同，選擇的房產也不同。

這裡不禁回憶起有一次跟朋友一塊進商場購買化妝品的經歷，這家商場是我們當地新開的一家稍微高檔點的商場。商場一樓都是出售的各種名牌護膚品，比如：法國Lancome(蘭蔻) 、美國Estee Lauder(雅詩蘭黛) 、日本Shiseido(資生堂)、法國Dior(迪奧) 、法國Chanel(香奈爾)等，因為本身自己和朋友不喜歡打扮的緣故，當我們去Chanel專櫃想買一隻口紅的時候，銷售人員基本就不理不問的，直到我們購買了幾支口紅才對我們笑臉相迎。這就是目前國內銷售人員經常的看人方式，服裝店或品牌店的銷售人員通過觀察顧客的穿搭來判斷其購買力，而房產銷售人員則通過問題詢問的方式來判斷你的購買意圖。幾點觀察：

第一、簡單的問題找到顧客的需求點，然後對症下藥力爭單子成交是一個合格銷售的基本要求。通過一個簡單的問題找到你的購房目的，然後根據手中的資源來進行推薦也是一個銷售的基本要求。畢竟投資和自住對於買房的需求是不一樣的，而且關注點也不一樣。

第二、自住或剛需購房肯定的要解決自己的部分需求，而投資者更加關注後期收益情況。大家可以回顧下自己周邊的剛需朋友，購房除去解決居住問題外，子女教育等也是經常考慮的問題；而投資房者更多的是願意選擇未來升值潛力大房產，比如：新區。新區對於很多城市來說是價值窪地，隨著後期各種基礎配套完善，房價上漲是大概率。這也是為何很多投資房產者喜歡買新房或者期房的原因。畢竟2-3年交房後，周邊的資源配套能好不少，尤其是有些新區的房產地鐵開通後房價又能上漲一波。

“看人下菜”是銷售這個行當經常提到的一句話，其本質就是抓住購買者需求

講一個很可笑的事情，如果說你購房的目的是為了未來子女教育，但是銷售人員一直給你講未來房產收益率如何高，新區未來發展潛力有多大，但是周邊就是沒有好一點的公辦中小學，你會怎麼想？心裡罵人都是輕的。所以，對於購房這件事來說，如果你真的有購房需求，一定要向銷售人員真實明確的表達出來。畢竟銷售的主要職責就是把合適的產品，推薦給合適的人。幾點愚見：

第一、理性的購房者或者消費者總是會明確自己的需求，然後去做出最優選擇。相信不少購房者都犯過這樣的一個錯誤“不知道自己購房的目的在哪”，這樣的朋友而且不在少數。你說是居住等剛性需求吧，他們還想有投資收益，這樣的情況下不僅僅是給銷售人員出難題，更多的是給自己找麻煩。這裡需要再次提醒下各位購房者“明確自己購房目的，很重要”，從2019年後隨大流購房的時代已經不存在了。我身邊就有這樣的朋友，在房價上漲的那幾年花費了10幾萬首付購置了一套房產，後來交房了也不用來住。房子空在哪裡，因為本身是在小城市，租金也沒多少，可以說10幾萬的投資收益真的很低。

第二、銷售雖然人員流動性大，但是作為購房者來說沒必要隱瞞一些基本信息，比如“購房需求”。生活中確實見過這樣的購房者，問什麼都是模稜兩可，認為房產經紀人或者置業顧問掙他好多錢似的，這樣的態度其實大可不必。行業不同僅僅是社會分工不同，表達清楚自己的基本需求然後利用對方的資源滿足自身需求是關鍵。

綜上，相信進入售樓部或者房產中介的朋友都會聽到類似的詢問，大家不必過分警惕，準確表達自身需求即可。畢竟他們要想掙你的錢，也得成交之後才行。

樓市曉玥

因為中介必須知道你是剛需自住還是投資。如果投資，就可以推薦公寓或者是小平方住宅的。如果是剛需自己住，接下來的問題就要問他手頭有多少首付款，瞭解他的經濟條件。根據情況給他推薦樓盤和戶型。希望對你有空！

常州讀樓迷

通過中介買二手房，置業顧問第一句話都會問客戶是投資，還是自住？主要是落實好客戶的購房目的！進而推薦客戶真正需要的房源，最大限度地促成二手房交易，提高成交效率。

落實準客戶購房目的是銷售房子的基礎。

“有的放矢”！落實準客戶購房目的，才能推薦客戶喜歡的房源，拉近成交距離。客戶買房是自住，就要推薦宜居、宜學為主的房源，價格高點也是客戶能接受的；客戶買房是投資，性價比、升值前景和買入價格就是客戶很看重的，低價買了等升值再賣了賺錢，如果價格拿高了，以後利潤空間就窄，不划算。

如果買房投資的，你給他推薦宜家宜學的高價位房源，沒啥性價比和升值空間，那他投資這個房子幹啥？買了自住的，你不管不問，一上來就推薦價格低的，住著不舒服，小孩上學問題也解決不了的，那他買這個房子幹啥？

作為銷售入門，落實好客戶購房目的是推薦客戶需要房源的第一步，也是一個單子能不能繼續下去的關鍵。不然，置業顧問做再多的努力都是白費。

從客戶角度看，你都不知道我真正需要什麼房子，那我為什麼要選你這家中介？

客戶到門店訪問，都是遍地撒網，到處中介都會去轉哈，去諮詢下，相互比較一下，同時掌握市場行情。在這個過程中，能最短時間掌握客戶需求，精準推薦客戶痛點、癢點的房源，是抓住並留住客戶的關鍵。

客戶的時間都是很有限的，不可能把全部中介都走遍，只會走訪一部分中介，然後，在這些中介中挑選自己認為比較靠譜的中介進行交易。

什麼中介靠譜？不浪費時間，需要什麼就推薦什麼，這就是靠譜。

比如，先落實好客戶是剛需，再落實到這個客戶手上還只有40萬預算，那他只能買總價在100萬以內的房子，還要兼顧3-5年內小孩上學、就醫、買菜之類的生活便利。作為置業顧問掌握好這些信息後，快速篩選房源，推薦滿足這些需求的房源，就不能推薦幾百萬、上千萬的房源，也不宜推薦生活不方便，小孩上學也不方便的房源。否則，這個客戶估計就是別人的了。

目前的中介行業競爭激烈，客戶資源有限，發現一個到訪客戶，背後都有若干置業顧問在鋪天蓋地地做營銷攻勢，誰能勝出？精準推薦客戶需求房源，並能兼顧性價比，將大概率會成為最後的勝利者。

關鍵字: 房產 投資 買房