吳豪傑2019
社區底商、商業街商鋪、綜合體商鋪都有其優勢和缺點。在選擇的時候測算投資回報率十分必要，但更重要的是要看商業發展的趨勢、商業模式的演進和消費者習慣的改變。基於此，我更傾向於選擇社區底商，在這個基礎上再看如何選擇位置。
消費重心往社區商業傾斜
近些年我們知道大型超市、商業綜合體、百貨店、購物中心等體量大的商業項目生意越來越難做。商鋪經常轉租，場景經常變換、品牌更替頻繁。究其原因，無外乎經濟轉型大環境、消費習慣的改變、實體店成本居高不下、電商互聯網的影響等等。
- 其中消費習慣的改變是很重要的一環，因為消費者不再喜歡集中消費了，體驗和成交渠道更加多元化、更喜歡個性化場景、便利性的消費體驗。由此專業店、專賣店、特色餐飲、進口食品街區化、大型超市生鮮社區化。事實上很多業態都是由商業街和綜合體內分解剝離出來的。這隻說明一個問題，商業街和綜合體對消費者的吸引力大大下降。
社區底商更加主動和靈活
買商鋪無論是投資還是轉租他人，在本質上商鋪做的都是實體店，當然是需要新零售賦能的實體店。房租人工成本永遠是實體店最大軟肋，在經營中如何能夠更好的選擇精準用戶、研發好產品、搭建好渠道，做好營銷推廣這都是要付出努力的。這個時候商鋪的主動性、靈活性、適應性就充分展現出來，可以做異業聯盟、可以做社區商業聯動、可以自主引流裂變，總之你可以自主的實現自己的想法。
- 而這些在綜合體商鋪是比較難實現的，也許綜合體臨街商鋪好一點，但依然脫離不開綜合體總體商業策劃、營銷活動的統一性，說白了還是很被動，將一切希望寄託於別人的生意是不可控的。現在國內綜合體比較好的萬達廣場，基本是租賃模式而且品牌商鋪經營壓力都很大。如果購買商鋪這種被動性還會增加，不要忘了一點：投資商鋪就是希望持續產生現金流，也就是有人租不斷租，還要增值。
- 商業街商鋪有點特殊，不可否認，商鋪都是自帶流量的，這是實體商業的優勢。商業街商鋪沒有綜合體商鋪的被動問題，它介於社區底商與綜合體商鋪之間，但在投資性價比、便利性、私域流量打造上有些高不成低不就，還有現在商業街的生意普遍一般，如何在店鋪林立的競爭中脫穎而出是個考驗。
投資回報與位置的選擇
社區底商、商業街商鋪和綜合體商鋪，其中社區底商的投資是最低的，相對風險要小，投資回報率也不差。如果把握得好，也許買一個商業街和綜合體商鋪可以買到更優質的社區底商，甚至更多底商。無論是投資還是自己做都有很好的價值體現。
- 關於選址，實體商鋪最重要的選擇指標就是地段，這是永遠不變的原則，相對來說，地段好價格會高一些，但這完全值得！另外，在選擇社區時，首選還是人口基數足夠大、商業環境好、物業服務優質的商鋪，再就是未來有增值和發展空間的。
另外，最終的選擇要根據現實情況做決定，自身實力、地段測算、未來回報率等。最後，無論買哪一種商鋪做投資，最終的回報都是建立在商鋪後來者的經營之上，他們經營得好，你的商鋪就會更有價值，經營的不好總換承租人，不僅折騰還會給別人這個商鋪不好的感知。其實，在國外很多商鋪都是和承租方聯合經營的方式，從而實現投資的目標，同時也許會成就一個創業理想。
20年商業實踐，100餘家零售諮詢項目！關注增長、戰略、供應鏈、流程再造、運營落地。我們在這裡揮墨、論劍、相擁！跳腳、爭辯 、相攜 ！解惑、鞭策、奮進！歡迎關注靈獸山！
靈獸山
我曾經不止一次猜測過，家裡個隱藏的門面等著我繼承。
第一個關於綜合體商鋪的故事
和大多數同齡人一樣，我出生在一個五線城市的小鎮上，長期活動範圍就是小鎮上的遊戲廳、錄像廳和小商品批發市場。那時候班上有位同學，每天中午吃完午飯後，都會在校門口買幾串牛肉串打牙祭。我看得直流口水，但是牛肉串的價格，比我一頓正餐的價格都貴，實在是買不起，而這確只是別人飯後的零食。
後來我才知道，那個同學家裡在服裝批發市場有個門面，他家裡人做服裝生意，很有錢，從此我就一直想，我們家要是也有個賣衣服的門面該有多好。
過了幾年，這個夢想實現了，老爸下崗了，用買斷工齡的工資，在我們那一個新建的、最大的批發市場，買了個門面。位置好，在二層最外面。雖然這時候我已經初中畢業了，校門口再沒人賣牛肉串，我還是很期待。俗話說：一鋪富三代。我這才第二代，應該不會差到哪裡去。
誰知道，劇本不是這麼寫的啊，我根本不是主角啊。這個鬼門面，成了我們家一個大大的雞肋。花了好幾萬塊，除了前兩年，開發商包租，收了點租金，後面要租出去都難。我不止一次吐槽過老爸，如果不搞這個門面，加點錢開個網吧多好，不光我上網可以免費，而且還能掙錢。
第二個關於社區底商的故事
我們單位有個發小，家裡人也下崗，拿了工齡買斷的費用，在居民區邊上的商鋪，開了個網吧。門面開始是租的，沒兩年，網吧掙了錢，就把門面買下來了。因為自己的門面，不用房租，賺的錢比別的網吧都多。沒多久，又把邊上的門面買下來了，變成了我們鎮上最大的網吧。
聽說那兩年，我們鎮上的網吧協會開會的時候，都給他家留把專用的椅子。他家裡人不參加的話，會都開不成。
這一晃，二十多年過去了。我家的門面轉了，我結婚的時候，把門面賣了，湊了點彩禮錢。比起當年的買入價，肯定是賺了點。但是當年這門面，可比一套房要貴。而我的彩禮錢，買不起半套房。
網吧還在開，不過生意不行了。聽說後來租出去，開了餐館。
從這二十年的投資收益來看，社區底商是跑贏了綜合性的大型商場。我沒能完成對牛肉串同學的逆襲，反而被別人逆襲了——要知道，我爸在單位的級別、工資都要比網吧發小的老爸高。
所以，投資要慎重啊。好的選擇，積累二十年，能讓你逆襲比你高一個階層的人。如果選擇錯誤，被逆襲的人就是你。
凝視深空
由於過年放假有事，各類邀請問題都回答的遲了些，見諒。
我在之前的一些問題回答中曾多次表述過兩個觀點：一是目前中國房地產市場商業物業從整體來看處於過剩狀態，供大於求，因此短期內商鋪的投資價格不如住宅；二是如果一定要在商鋪中選擇，則建議社區小型商鋪優先，商業街其次，儘量不要去碰商業綜合體和市場商城類商鋪。
當然，上述觀點是從市場整體面而言，具體到某座城市、某個項目或者某間商鋪，個體差異會很大，不能機械地套用觀點，要具體問題具體分析。
如果確定打算購買商鋪，一些產品的選擇的小建議如下：
一是儘量選擇社區底商，儘量選擇一層單層商鋪，而非一拖二、一拖三的多層商鋪；
二是儘量選擇面積較小（單間最好控制在50平米左右或以下）、總價較低的商鋪；
三是如果是商業街，則儘量不要選擇內街商鋪，而是選擇沿市政道路的外街商鋪；
四是要注意觀察商鋪內部結構，儘量不要選擇內部剪力牆或框架柱複雜的商鋪（往往上部為住宅的商鋪有這種情況）；
五是同等條件下優先選擇開門東向或南向的商鋪；
六是儘量不要選擇單邊街鋪（即馬路對面也是商鋪為宜）；
七是儘量不要選擇相鄰馬路中心有隔離帶的商鋪；
八是儘量不要選擇車流量大、快速市政通道或寬闊市政主幹道的沿街商鋪，而是儘量選擇市政支路（道路紅線寬度最好在26米以下）的沿街商鋪；
九是儘量選擇門口有足夠機動車停車空間的商鋪；
十是商鋪門口要儘量避開正對綠化、樹木或電杆等構築物。
合肥老李
商鋪要看地段，地段不好的一文不值，地段好的真的是黃金鋪，要投資商鋪只選這幾種，老城市真正中心、商業綜合體沿街、大型社區門口底商，旅遊學校大型廠礦等特定位置，其他的暫時不建議投資，這幾種商鋪的轉租和招商都是有保證的，不要貪小便宜吃大虧。
重要的是說三遍，不要買虛擬鋪，不要買虛擬鋪，不要買虛擬鋪。這裡面水太深，什麼返租什麼回購，不說了，不然在行業中混不下去了。。
另外商業的投資是個長期的過程，轉讓成本高達16%，租金水平普遍偏低。買的時候要把帳算好。
特別強調一下，商鋪是特別講究風水的！同一項目的商鋪，同樣社區的底商，可能你感覺位置只差一點點，但收益和風險天差地異。在投資時候哪怕差一點點也不建議出手。多問問資深人士。
蠶豆青青
三者看具體問題具體分析，社區底商，商業步行街和城市綜合體都是不錯的房產投資。
具體那個投資更好要看城市的情況，一般旅遊城市商業街的街鋪比較火爆。旅遊城市人流量大一般去一些高端步行街，客流量大，生意好經營，投資商鋪是首選。
社區底商要大小區，周邊寫字樓，小學幼兒園，或者其他行政單位，人流量穩定這樣的商鋪才有投資的價值。一般來說，社區底商，一拖二形式去出售，投資總價高，投資壓力大。
目前城市最火熱的投資還是城市綜合體的格子鋪，吃喝玩樂，一條龍服務，購物環境好，也是現代人的消費趨勢。一般這種商場會偏向因體驗式消費，吃喝玩偏重。唯一不足的是這種商鋪沒有自主權，只是用於純投資。這種商鋪要看中地段，以及招商運營管理公司實力去投資。這種綜合體的商鋪收益前期比較低，過了培育期就很穩定。
這三種投資，不管投資哪一種地段，很重要，地段決定的周邊的人氣和資源配套，對後期店面的投資升值租金收益有很大的影響
長生說房
購買商鋪，是一個技術活，這個技術要考慮到方方面面，不僅僅是對社區底商，商業街商鋪，還是綜合體商鋪的一個簡單的選擇，位置的選擇，商鋪本身的商業屬性，經營規則，自由性，甚至上鋪的風水學，都要提到日程上，去綜合的判斷，到底應該購買一個什麼樣的商鋪，這應該是個案去分析，每一個案例，都是不一樣的，為什麼這麼說呢？
第一，每一個商鋪的前置條件，都是不一樣的。
就說通用的前置條件，期房現房，還是準現房，會有很大的區別，一般商鋪都是準現房，或者現房，但是能租出去的前置條件，各不相同，假如等三年才能租出去和立馬就能租出去，在收益率的時間差上，區別就大了去了，類似於這樣的前置條件還有很多，比如說，商鋪的位置，本身房子的格局，房子的風水格局，內部風水和外部風水，還有房子的屬性是不是產權商鋪，所在的商圈，這些都屬於商鋪的一些，通用的前置條件，一定要搞清楚。
第二，每一個商鋪，都有自己不同的前置條件條件，這種不同，來自於各個方面，而且和購買商鋪的人，也有一定的條件，資金來源，有沒有槓桿，房子本身的一些特殊屬性，每一套商鋪，都有自己的一些個性和特點，所以要因人而異，這些特點和個性，直接影響商鋪的價值，而商鋪的價值最終表現在，收益率上面。
第三，商鋪位置選擇，其實特別簡單，一方面是尋找人流量比較大的地方，還有一個簡單的方法，就是你覺得舒服的地方，另外還有做什麼生意，生意和收益率掛鉤，關係非常大，一定要提前預支這個位置，可以做什麼生意，就知道收益率了，同樣的商鋪，要選擇門頭大的，靠邊的，旁邊挨著銀行或者仍流量比較大的商鋪，生意一定錯不了，租上鋪的人生意好，這才是購買商鋪最大的勝利。
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的衣服可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
樂福居
首先我們要搞清楚，無論你是買社區商鋪還是商業街商鋪還是綜合體商鋪，都涉及到一個核心問題，那就是周邊的人群密度和基數，其次是競爭環境！
商鋪本身是不值錢的，值錢的是周邊的消費群體，是人！
如果是買社區商鋪
就看社區的大小、未來入住率、單價和周邊的市政規劃，看這個社區離市區多遠，大家入住交通、上班是否方便、是剛需買房的多還是投資買房的多，周邊的公交站臺和地鐵口在那裡，人流走向是什麼樣的，門是開在哪個方向等！我的觀察是，另可買小不要買偏，只要是位置好，一定就租得出去，無非就是價格問題，如果買偏了，房子又大，那真的不一定租的出去，只要是空著就是在虧本
如果是買商業街商鋪
和買社區商鋪很多道理類似，還要重點看看周邊的鄰居，如果他們的規模很大，你哪怕是個小店鋪也是可以撿到一些人的，買商鋪要站在租客的角度去思考，他們無非就是希望位置好，戶型正，門臉大、鄰居有實力、租金便宜一點，是不是這樣？租金貴不貴主要還是看門店好不好，地段、人流好不好，租客門店生意不好，自然你的價格高不起來！
如果是買綜合體商鋪
這裡面水很深，我一個鄰居就買了一個，當時銷售人員給的承諾是保收益的，交給開發商統一運營，每年都會有分紅，當然，也是可以自己單獨運營的，然後就是各種人流大，生意好，誰誰又搶著入住了等等！
結果呢？商業體開不了業，為什麼，因為市場熱度不夠，或者周邊已經有很多商業體了，廣告投出去了，結果沒有抄起來！不敢開業，現在就被套住了，也不知道什麼時候火的起來！商業體是大投資，如果沒有外在的大力量，比如市政規劃，是很難短期內火起來的，三年五年正常，十多年不溫不火的也有很多！
商業體如果沒有炒起來，開發商長久一定是沒法資金去兌現承諾的，他都沒賺錢，怎麼去保障你？
就先階段，拿武漢為例，如果我去買商鋪，我更偏向於買三環周邊的新社區商鋪，為什麼？
第一，武漢發展很快，人口淨流入，目前內環裝不下了，大規模的在向三環擴散，哪裡的房價是1.2w，很多地鐵、商業體，公園，工業園都在成型，也就是說，哪裡未來可能比市區更適合年輕人居住，現在買個商鋪是有前途的
第二，買三環的很多都是剛需買房，這樣的話入住會比較快，新社區會很多商鋪可以選擇，相對來說，價格還是低的，買個位置好的地方，既可以出租也可以自用！
第三，如果是靠市區內，商鋪已經飽和了，而且價格很貴，如果太靠外，入住的人生活，工作都不方便，導致社區入住率不高，那肯定會影響租金，甚至壓根租不出去，3環是正在快速發展的區域，所以現在去買時機比較好！
好了，這就是我分析的購買商鋪的一些心得和觀察，希望對你有幫助！
開店好生意，只聊開店和創業相關的人和事，歡迎關注！
開店好生意
個人比較傾向以綜合體的一樓外鋪，商住綜合體的樓盤具有社區特質與商業性質，選擇一樓外鋪可對內對外經營，發揮空間比較大。（不建議選擇內鋪或二樓三樓以上的商鋪）
投資綜合體商鋪，儘量選擇配套功能齊全的地段，未來具有發展空間的地段，比如新城轉移規劃地段，這類性價比高，投資比較小，升值空間比較大，缺點就是要養養鋪。
《投資商鋪要具有長遠的眼光去選擇商鋪》
（成熟地段，成熟商圈的商鋪早己輪不到你買或溢價太大買不起。）
耐得住寂寞，換得來榮華。
一朝投資成功，換來一輩無憂。
――以上觀點純屬個人見解！
象獨於野
大型小區首首首選，其他等死！不會立死，慢慢耗死，電商就是要弄死這類商鋪！看：廣州北京路步行街，上下九路步行街……人流已經慢慢蕭條，切記！這裡曾經是廣州市最旺的步行街，現在也是，但已經大不如前了，眼見為實！電商會慢慢搞垮這些傳統的商業步行街。
用戶7083024768513
社區底商。
現在商鋪的發展定位放在電商衝擊這一背景下來討論較為合適。我們先比較實體店鋪與電商的各自優劣勢：
電商：
信息流：高效性
資金流：便攜性
物流：跨度性
實體店：
信息流：體驗性
資金流：可信性
物流：即得性
從信息流的高效性來說，如果是“貨比三家”，那電商的效率高效。但體驗性一直是電商難以企及的高點。
電商在資金支付方面非常便捷，移動支付給我們帶來了前所未有的便捷。其實，這一點電商和實體店在支付方面逐步融合。菜市場賣菜也在用微信和支付寶收款。
電商物流的“跨度性”和實體店的“即得性”，正在進行激烈的對抗和合作，電商在極力提升物流速度，比如京東有的貨品可以做到隔天收取，無論如何，“即得性”是實體店最大的優勢，是電商做夢都想擁有的能力。
對於社區底商來說，主要滿足的是開門七件事，油鹽柴米醬醋茶，比如買一瓶酸奶，此時社區底商的“即得性”就體現出優勢。
位置選擇：“金角銀邊”的商鋪價值要大，主要是可視性要強一些。
至於其他的，人流、租金收益，前面的朋友已有描述。
