一樣的風
近兩年市場中有之中說法“投資店鋪，不如投資倉庫”。近兩年房產價格有著大幅的上漲，但是商鋪的價格卻沒有呈現著大幅上漲，又為什麼呢？後期會補漲嗎？
一、房產也是商品，價格受到供需關係的影響，具有明顯的特徵。
是商品就有著一定的規律，並且受到供需關係的影響。市場有句“物以稀為貴”，其實並不是單一的“稀有”，而是在“稀有”的基礎上有著額外的條件，就是“旺盛的需求”。
也就是說，供給商品的數量遠遠低於需求，所以有的人願意出高價格購買，所以才有了高的價格。
房產既然是商品，也就遵循著這樣的關係與呈現。
我國房地產市場價格有著明顯的特徵，而這個特徵又與房產供需關係有著莫大的關係。
2009年、2010年房產價格出現了大幅上漲，開始是一線城市，後來是二三線城市，最後席捲全國，不同的城市上漲幅度不同，但呈現著50%、100%的幅度。當然，商鋪因為房價的大幅上漲也是呈現著大幅上漲，甚至上漲的幅度比住房的幅度還大。
快速的房產價格上漲，一方面是通過限購、限貸政策遏制旺盛的房產需求量，而另外一方面則是通過增加住宅土地向市場增加房產供給。
在“兩手抓”的背景下，2011年至2015年間房產價格並未再次出現大幅上漲之勢，而是呈現著“高位橫盤”之態。
甚至，在期間部分城市還出現了“空城”現象，一時間房產沒有了更大的消化量。
2015年時由於房地產市場持續低迷，開始“去庫存”以及推動棚改，改善城市形象。再加上對於銀行貸款利率的連續性下調。
2016年、2017年迅速房產市場“火爆”起來，有著房產有著旺盛的需求，更是達到了“一房難求”的地步。
不過，這一次與2009年、2010年時不同，開始於二線城市，然後傳導至一線城市、三線城市，最後席捲全國。
不過，在這一次的房產價格有著大不同。因為鄉鎮房產價格並沒有出現大幅的上漲，商鋪價格也沒有出現大幅上漲。
由於住房價格的大幅上漲，限購限貸再次來襲，並且增加更多的住宅土地供給以及公租房、共享產權房等。遏制住了住房的價格上漲之態。
2018年房產價格進入到了平和、穩定的發展之態。如果從規律的角度講，未來幾年間，房產價格並不會出現繼續的大幅上漲，而是穩定。
那麼商鋪呢？會不會出現補漲呢？
個人的觀點偏向於不會。為什麼？
二、從“投資店鋪，不如投資倉庫”的角度講，商鋪補漲的概率會很低。
店鋪之所以之前價格上漲“迅猛”是因為有著旺盛的需求，還有著“一鋪養三代”的講法。在連鎖店、衣服店、餐飲等快速成長的階段，城市商鋪就是“香餑餑”。在房產價格大幅上漲的階段更是“加足馬力”的上漲。
那麼，為什麼說這一次的房產價格大幅上漲，店鋪卻落後了呢？
重要的原因就是，城市商鋪的需求小了，價格已經很高了。
商鋪的價格動輒就是四五萬元每平方米，實在的是太高了，一百平方米的店鋪就需要四五百萬元。而在同一個地方的住房呢？可能只需要壹佰萬元就能夠搞定。中間的差價懸殊。
加上現在“移動互聯網時代”的到來，鄰街面生意並沒有八九十年代那麼好。甚至可以在寫字樓、小區內開公司，然後通過移動互聯網的宣傳，更好的去做生意。店面與寫字樓、住宅之間的差價，太過懸殊。並且帶來的回報，很低。
原來的需求旺盛，而現在的需求呢？並不旺盛。
房產也是商品，既然是商品就受到供需關係的影響。沒有了旺盛的需求，也就沒有了更好的價格上漲的空間。
當然，在這裡要將郊區店鋪或者說是倉庫與城市內店鋪要做好區分。因為郊區在城市周邊，往往很多店鋪都是空著在，由於“移動互聯網時代”的到來，有著更多的庫存需求，在郊區的店鋪因為租金價格便宜，很多都被租來當做倉庫使用，價格一直在上漲。
但是，城市內的店鋪，由於需求不旺盛，個人的觀點偏向於未來店鋪並不會補漲。
厚金說
看到題主的問題，我講一下我身邊的例子。。
我的一位朋友，這些年來一直心心念唸的就是買一套商鋪。2014年2015年在我們當地縣城裡邊一套商鋪的價值大約在200萬；平均價格基本上在1萬元左右，當時縣城的住宅價格在6000~7000。，我的這位朋友一直想買一直在糾結，也看了幾套商鋪，但一直沒有下手。2016年春天，房價開始上漲的時候，他用買商鋪的錢，買了一套複式的房子；這套複式的房子當時價值120萬。
現在是2019年了。2014年2015年，這位朋友看的商鋪價值200萬；現相同的商鋪掛牌已經不到200萬了。商鋪因為過戶的稅費太高，成交量低；而且租金回報並不高。一套200萬的商鋪在我們當地一年的租金回報不到10萬，平均年化4%。
再看他2016年買的複式房子。當時的價值是120萬，現在房價基本翻倍，那套房子價值已經超過200萬。
房地產經過了十幾年的瘋狂的上漲。。房產的投資屬性被人們投機性過度的放大；大家買房的一個很大前提就是房價不漲的時候不買。房價下跌的時候不買。商鋪現在的回報率，成交量，各方面都不支撐買盤入市；因此商鋪價格補漲的概率不高。
房間已經處於高位，上漲乏力，商鋪更難有作為。
中國的房地產經過十幾年的瘋狂時期。現在已經處於明顯的高位盤整階段。房地產有兩種屬性，第一種是商品屬性，另一種是投資屬性。市場的瘋狂永遠會超出我們的想象，只要房地產的投資屬性還在就不能斷定房價已經到頂。但是房價上漲的基本面確實不存在。而且國家再三調控，投機性的買入導致房價上漲的概率越來越低。雖然也不能否認房價會繼續上漲的概率雖然很低。
總結：雖然在2016年來國內的房價有大幅的上漲，但商鋪的價格一直按兵不動，以現在整體房地產市場的格局來看，商鋪價格補漲的概率很低。
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八位數花園
商鋪價格相對穩定，不像住宅那樣漲幅大，但收益可觀。
- 商鋪與住房
住房是生活必需品，有大量的人需要，買的人就多，很容易就能出手；商鋪是投資品，不是每個人都需要，也不是每個人都有能力買得起。所以，住房需求的人多，價格上漲自然就快，流動性就好；商鋪投資的人有限，想賣商鋪回籠資金，還要碰到有實力的客戶才賣得掉。所以，商鋪價格上漲慢，急用錢的時候，房東還要降價賣。
- 商鋪單價
商鋪是投資品，需求人群有限；商鋪總價還高，貸款的話，首付要求付一半，利率也高，還款壓力就大，對投資人資金要求就特別高，買的人就少。因此，商鋪的流動性差，商鋪單價漲幅也就不會大，想商鋪像住房那種漲幅是不現實的。
後期價格會不會補漲？要看你投資的商鋪有沒有選好。如果區位好、地段好、行業不受限，可以做餐飲之類的，周邊配套完善，有學校、政府機構、農貿市場之類的，後期租金也上得去，那商鋪的單價肯定要漲上去的。
- 電商衝擊
電商在衝擊部分業態的同時，也帶來了新租戶，比如快遞門店，新零售門店，體驗店之類的。因此，受衝擊的業態因為經營模式不適應商業發展要求，出現“優勝劣汰，適者生存”自然法則，是正常商業現象，不用大驚小怪的！
還要看到的是，這兩年開始，電商平臺的淘寶、京東、蘇寧易購等，紛紛佈局線下實體店，像天貓小店之類的陸續出現，說明實體店是無法取代的。
近幾年，網商平臺零售額雖然一直在提高，但在社會總零售額中佔比始終不高，連30%市場份額都沒到。可見，大部分消費還在實體店，不用過分悲觀。
- 如何應對？
不用想太多！天要下雨，娘要嫁人，隨他去吧！作為個人，無法左右商業走勢，耕耘好自己的一畝三分地，隨行就市租鋪面就可以了；市場行情好，租高些；市場行情不好，租低些，保證能有租金收進來就行！
房壇法菜
個人覺得店面還有在補漲，雖然說現在表面商業發展的並不是很景氣，很多店面空租 ，頻繁的招租。但事實的背後，一些成熟地段好的店面完全這種現象。就比如一些城市的特殊商業步行街，以及一些城市地標標建築周邊的商業，商業發展的都是比較繁華。店面租金收益恐怖，且售價高得恐怖，好的中心地段位置的店面根本不會去轉售，因為人流量大，租金收益穩定，完全沒有必要去轉售。
其次現在所有人的聚焦點都是在住宅上，因為住宅是人的剛需所在。住宅的形成以及交易時間會更短，從建好到交房兩年左右可以完成一個交易市場的倍增，房價的快速增長，只讓我們看到了房價的增值空間 ，而商業地產投資這一塊更少人去關注，沒有人在意商業地產的增長速度，而且商業投資需要更多的專業性，外行人在投資行業比較排斥。
店面的一些空租現象，沒有商業價值，一般情況存在人口的流失，產業的更新換代，設備規劃的破舊導致商業越來越差，商業中心慢慢轉移。
商業的發展以房產的規劃發展有著密切的聯繫，一般住宅會走在商業的前面，住宅小區規模一般是2到3年形成，商業的發展成熟區域是5年到6年的時間。商業發展的一個週期比住宅時間要長，所以商業想兩三年就有一個倍增，是很難形成，除非是在一個商圈裡面。住在完善之後才是有一個商業的爆發期，商業是後面觸發的。
商業基本五年有一個商業的更新換代，從最早地攤，到門面交易，到集群的步行街，再到購物中心，最後到購物公園。每次都在更新換代，配套升級。而每次都更新換代，都有大企業去引領，所以好的位置店面還是有很大的補漲空間。
長生說房
房價在前幾年上漲，但是很奇怪的是，商鋪沒有上漲。於是，很多房地產投資者們，就在思考買入商鋪。商鋪有機會嗎？房地產還值得投資嗎？
投資是一場旅行，在旅途，遇見您。
我是雄風投資，20年投資實戰經驗的老司機，在亞洲最大證券公司--中信證券工作期間，榮獲騰訊2012中國最佳投資顧問。
一，房地產的產品結構。
房地產的產品裡面，主要有住宅、商鋪、寫字樓，這三種產品構成房地產市場的主要產品結構。
二，曾經的商鋪。
記得十幾年前的商鋪，是非常好賣的房地產產品，投資者都是買商鋪，而不是像現在這樣去買住宅。
曾經的商鋪上漲幅度很大，比住宅更大的漲幅，原因是商鋪數量整體比住宅少。同時，商鋪的租金回報率比較高，高於住宅。
在升值空間大和投資回報率高的前提下，商鋪曾經走過黃金十年的上漲行情。
三，最近幾年的商鋪。
花無百日紅，商鋪的黃金年代在2010年左右開始結束，原因是幾個：
第一個原因是商鋪的數量越來越多，商鋪的價值開始下降。
第二個原因是商業中心的變化，過去是商鋪為王，現在的商業全部轉移到購物中心。消費者習慣一站式購物，不再到路邊的商鋪購物和消費。
第三個原因是互聯網電商的衝擊，現在人們很少去商場購物，而是通過互聯網下單購物，物流配送到家。這樣購物，既節省成本，也非常方便。
四，商鋪，已經沒有機會。
建議大家不要去投資商鋪，因為未來商鋪的價值，將越來越低。現在房地產項目，銷售情況是商鋪不好賣，寫字樓不好賣，但是住宅很快銷售完成。
另外，房地產的投資機會也很小，並且存在較大的風險。
五，商鋪與人生。
人生之中，曾經地產商的廣告是一鋪養三代，意思是買一個商鋪，商鋪出租的租金可以養活三代人。時光流逝，十年的商鋪輝煌，已經成為歷史。因此，世界唯一不變的是變化，曾經的諾基亞手機，也是倒閉了。
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雄風投資
房價上漲越快，商鋪價格就漲的越慢。我這樣說，肯定很多人不同意，甚至會認為我在瞎說。但是，從我國目前的實際情況來看，就是如此。
我們說，正常情況下，商鋪價格應當與房價基本協調，甚至商鋪價格應當漲速快於房價。但是，如果房價漲的過快快得讓實體產業的資本都流向房地產領域，都用於炒地炒房了，那麼，商鋪價格就有可能越來越難漲了。
造成這種現象的原因之一，就是實體經濟的發展出現問題了，居民就業和收入增長也面臨壓力了。一旦居民就業不充分，收入增長放慢，就會帶來兩大問題：一是居民的購買力下降，消費能力減弱，導致市場需求不足，供需矛盾加劇，供大於求現象嚴重，自然，商鋪的價格也就很難升值，而要減值了，租售價格都下降；二是想租賃商鋪的人增加，但由於經濟實力有限，無力按照出租方的價格執行，而只能以較低的價格轉讓。自然，商鋪價格也就無法餘商品房價格相比了。
從總體上講，商鋪價格上漲幅度不大與經濟運行情況、居民購買力等有關，而商品房價格則跟著炒房與住房投資者的腳步走。
譚浩俊
首先，房價這兩年沒有上漲，大部分城市的房價這兩年是下跌，北京，上海這兩年房價下跌了30%，這兩年投資炒房的都是全線套牢。
其次，再說商鋪，這兩年投資炒房最慘的是投資商鋪的人，現在大量的商鋪是賣沒有人要，租也沒有人租，這兩年投資商鋪的人是全部都砸在手中，變成了負資產。為什麼會出現這種情況呢？ 原因一是現在全國各地蓋的房子太多了，到處都是房子，大量的商鋪無商可經，沒有生意可做，沒有生意做誰還會租商鋪呢？二是電商對商業地產和商鋪的衝擊太大，電商對商業地產和商鋪的打擊用降維打擊來形容一點也為過。現在大家購物在電商平臺上購物又便宜又方便，送貨到家，電商的直播開始後，實現了人與人的直接對話交流，效果比實體店好得多，而且是消費者什麼時間有空都可以去電商平臺逛逛網店，看看直播，想看多少家就看多少家，也不累，看到非常喜歡的商品，價格又便宜再出手購買，這種體驗又不用像在實體店裡購物哪樣去看店主的臉色，只逛逛不購買商品也是一種享受。電商直播的興起徹底對商業地產和商鋪實施了降維打擊。未來的商業地產和商鋪就成了最不值錢的資產，有可能成為負資產。
所以，對於投資商業地產和商鋪的投資者來說，現在風險是最大的，上策是能賣多少錢堅決賣出，沒有買的絕對不能再投資商鋪了。如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您的企業遇到融資，市場，品牌，利潤低，投資，產業升級，資本運作等難題，歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出諮詢，謝謝您們的支持。
金融學家宏皓教授
10年前很多人買商鋪！因為租金高。10年前我開始買住宅！2020年了商鋪租金跌一半以上，商鋪價格也對半折價！我投資住宅漲了4倍，現在套現一半接盤已跌價一半的商鋪！並用租金補充現金流，下一個十年怎麼發展都不擔心了！[呲牙][呲牙]
牟哥投資
商鋪補漲的可能性基本沒有，商鋪的價值在於商業。住宅的價值在於居住、學位等一系列的居民生活必須條件。商鋪與住宅價格在2015年其實已經分道揚鑣了，二者之間的價格互相促進的局面已經改變。商鋪的投資進入了轉折期，未來普通投資者商鋪投資難度越來越大。
為什麼說商鋪投資已經進入拐點？
首先：經進進入新常態，經濟增長進入平穩期。平穩期的市場需求自然也就平穩了，商鋪的價值在於商業價值。經濟平穩商業需求穩定，商鋪的價值也自然很難快速提高。這個和2015年市場需求不斷增長有天然之別，改變思路就很關鍵了。
其次：城市化和老齡化對人口分佈也有很大影響，城市化進程雖然很快但是舊城改造在一定程度上改變了城市人口布局。老城區的人口密度在下降，新區的商鋪配置又密度非常高。老齡化也在逐步改變傳統的商業結構，所以商鋪投資逐步進入高風險區。
最後：商鋪因為是商業資產，商業資產都需要考慮退出問題。因為商鋪是商業被認定為資本，所以交易流通稅費非常高。商鋪如果價格沒有上漲，交易的稅費可以讓你奔潰。所以未來商鋪投資只有結構性機會，普遍性機會也過去了。
對於普通人投資商鋪無疑於是一次創業投資，迷戀商鋪的人只是建立在以前在經濟快速增長時期商鋪的投資機會里。事實上目前老的商鋪其實租金已經增長緩慢，大型商業中心一旦關門可能很多年都無法重新開門。如果一個空置商鋪想轉讓，這就稅費與折價足以讓投資虧損慘重。目前看也就大型社區的門口路邊小商鋪還有點長期持有價值，商業中心的風險非常高了，更別說什麼電商衝擊了。
鄉下老白菜
不請自來。筆者認為，商鋪單價和自己的價值有關係，和補漲沒有太大關係。
稀缺性決定了商鋪的價值，越稀缺的商鋪價格越高，筆者親戚就手裡就有單價10W+的商鋪，年化租金回報率超過10%。而爛在路邊的商鋪，即便是2萬一平也沒有人接手的商鋪一抓一大把。
最近十年住宅的價格的確上上漲的厲害，持有10年基本都翻上了2-3倍，靠炒房暴富的人群大有人在，基本上只要參與了住宅項目的投資，幾乎人人都賺到了錢。商業地產項目就不一樣了，賺到錢的人真的不多，大部分人都是虧損的。
商業地產交易稅費高，後續再出售的難度極大。除非是核心區域的商鋪，否則是很難脫手的，有時候掛牌價比買入價低都沒人要。核心區域的商鋪一般都是大面積的，一般的投資者是難有實力去打包下來的。
綜上所述，商鋪的價值在於稀缺性，稀缺性高的商鋪價格並不低。如果是沒有價值的商鋪，後續要想脫手都難，所謂的補漲更是無從說起。
