2017年以來，以武漢、長沙、南昌為代表的“中三角”城市，在量價穩定增長的樓市格局之外，還有一個趨同的明顯變化：市場上裝修房比例越來越高，已經逐步邁向全裝修時代。這種變局背後的推動因素，包括國家產業政策，樓市“三限”政策，市場消費升級、品牌房企產品策略等！現在的問題是，在“中三角”城市，整個房地產產業鏈已經做好迎接全裝修時代的準備了嗎？

產業政策：商品房全裝修大勢所趨

資料顯示，在一線發達城市，全裝修已經佔到市場60%以上，廣州、深圳則超過了70%。與此同時，杭州、南京為代表的二三線城市也在不斷提高成品房的比例，浙江、山東、河南等地均已明確推出全裝修政策，基本在2020年新建商品住房實行全裝修；

從長遠來看，全裝修住宅的發展大勢所趨，首先在於響應國家節能環保政策，房地產業是鋼鐵、水泥高耗能大戶，低碳綠色建築的普及可以從源頭減少排放和汙染。特別是全裝修可避免裝修帶來的二次汙染。

其次政府紛紛出臺政策倡導及推行全裝修項目，包括裝配式建築的推廣，都為全裝修的實施奠定了基礎。

第三，購房者消費升級趨勢下，裝修房更能滿足需求。加上現代生活工作節奏快，一般家庭沒有時間和精力去處理裝修的事宜，“擰包入住”是更多人的選擇。

最後，萬科、恆大等房企精裝修策略成功，新技術新材料新工藝更加成熟，吸引更多品牌房企加入，提高了裝修房的產品和服務，解決了消費者的後顧之憂，推動了消費。 在這背後，最大的推動力量，在於國家省市一直以來的產業推動。

1999年，國務院轉發了建設部等八部委《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》(國辦發〔1999〕72號)，首次提出要“加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象”。

2002年，建設部出臺《商品住宅裝修一次到位實施細則》(建住房〔2002〕190號)，開始鼓勵全國範圍內取消毛坯房，推行裝修房。文件中規定：“裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅”，即通常所稱的“精裝房”。

2008年7月，住建部發布《關於進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，明確指出，各地要制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據本地實際，科學規劃，分步實施，逐步達到取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房的目標。

2017年4月，

住建部印發《建築業發展“十三五”規劃》提出，到2020年，城鎮綠色建築佔新建建築比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%，綠色建材應用比例達到40%。

總的來說，全裝修住宅使分散分戶採購裝修變為集約化設計、集中採購和施工，極大節約了成本，減少了社會總支出水平。據有關部門測算，如果由開發商統一組織裝修，比戶主自己裝修至少要節省20%的費用。同時，也能為業主創造更好的生活環境，不必擔心各類裝修、施工人員進出小區帶來的安全隱患。

樓市調控加速“中三角”全裝修時代到來

在北上廣深及杭州等城市，毛坯房比例逐年降低，除了一些別墅類產品，裝修房已經一統江湖。除了產業政策、消費升級力量推動之外，進入2017年，武漢、長沙、南昌樓市紛紛實行“三限”政策，毛坯房銷售價格接受政府審批，嚴格實行限價制度，裝修成為企業消化成本、實現溢價的重要手段之一，客觀上也為裝修房普及起到了推動作用。

品牌房企要體現品質、資源整合能力，也需要裝修房這一載體。而最近三年，中國房企30強實行戰略擴張，長江經濟帶、中部城市圈成為重點，特別是作為三省省會的“中三角”城市，隨著品牌房企佔據市場主導地位，裝修房規模也逐步擴大。在此情況下，三個城市紛紛出臺配套監管措施，從實施範圍、鼓勵政策、裝修價格、驗收細則等方面予以規範，引導市場健康發展和理性消費。

武漢：裝修房5000元/平米封頂，佔比近七成

2017年3月，湖北省人民政府辦公廳發佈了《關於大力發展裝配式建築的實施意見》，在“積極推行建築全裝修”任務時提出：

自2017年7月1日起，全省新建公共租賃住房實施全裝修；到2020年，武漢市、襄陽市、宜昌市和荊門市新建住宅全面實現住宅全裝修，這也為武漢進入全裝修時代提出了具體的時間表。

2017年5月10日，武漢市敢為人先，在全國出臺首個裝修限價令，全裝修房將根據房屋備案價執行分段指導價：

精裝修項目劃分檔次，分檔制定指導價。開發企業在申請辦理商品房預（現）售許可時，在預（現）售方案中明確是否為全裝修房，並就接受裝修價格指導、製作樣板房和公示並嚴格執行裝修標準等做出書面承諾。對於不接受全裝修價格指導的開發企業，暫停核發該項目《武漢市商品房預（現）售許可證》。

開發企業應在項目銷售現場公開展示全裝修樣板房，明確交付內容和範圍，公示裝修價格、標準、主要材料和設備的品牌、型號、房屋裝修合同（協議）樣本，在“一房一價”表中應單獨註明裝修的單價和總價。在與購房人簽訂房屋裝修協議時，不得另行委託第三方簽訂。裝修協議應包括房屋交付標準、裝修價格、裝修主要材料及設備品牌型號、維修責任 和糾紛處理方式等內容。

2018年4月，湖北省住房和城鄉建設廳網站《省人民政府關於促進全省建築業改革發展二十條意見》提出，明年1月1日起，湖北省各城市新建商品住宅中，全面推行一體化裝修技術。裝配式建築與一體化裝修技術的普及，推動樓市加速進入全裝修時代。

2017年，武漢市已經開始實行在掛牌土地的規劃設計條件中明確採用裝配式建築方式建造，目前採取這種方式的土地共有23宗、規劃用地面積為185.27萬平方米，總建築面積622.82萬平方米。 同時，武漢市在裝配式建築專項資金扶持、容積率獎勵、擇優投標、提前預售等7項優惠政策已基本落實，為促進武漢市裝配式建築發展起到重要作用。

同時，中國房企20強全部落地武漢，帶動了裝修房的普及，加上武漢限價政策嚴厲，促使房企紛紛上馬裝修房爭取溢價空間，推動市場全面爆發。根據中指院華中統計，2017年武漢全裝修住宅成交面積逾650萬平方米，同比增幅超過八成。2018年前4個月，武漢累計新推房源30875套，其中67%為裝修房，大大領先前兩年不到3成的現狀，實現了市場佔有率的翻番。

長沙：住宅毛坯和裝修分開計價

① 2018年3月15日，長沙市人民政府辦公廳下發《關於進一步推進新建商品住宅全裝修建設的通知》：

芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區行政區域內新供地的商品住宅項目，採用全裝修建設交付的比例不低於70%。望城區、長沙縣、瀏陽市、寧鄉市行政區域內新供地的商品住宅項目，採用全裝修建設交付的比例不低於30%。

新建全裝修商品住宅毛坯部分按規定進行價格監製，裝修部分價格報發改部門備案，銷售合同網籤備案時，毛坯和裝修分開計價；新建全裝修商品住宅項目在交付業主時，裝修部分應與業主驗收確認。

國土資源部門在制訂土地供應方案時，將住房城鄉建設和規劃部門明確的全裝修建設要求列入宗地掛牌條件，寫入掛牌方案及出讓合同。已依法取得土地且未銷售的商品住宅項目，可參照實施。

② 2018年6月7日，長沙市住建委、長沙市發改委聯合發佈了《長沙市新建商品住宅全裝修建設實施細則》的通知：

全裝修商品住宅毛坯部分價格按規定監製；裝修部分價格須由具備資質的第三方造價諮詢機構進行核算，經住建部門簽署意見後報發改部門備案。

第三方造價諮詢機構在長沙建設工程造價網“諮詢單位抽選系統”隨機抽取，新建商品住宅（含洋房、別墅等）遵循市場規律按程序辦理備案。

“限房價、競地價”試點地塊等剛性需求項目，開發企業應根據不同消費層次和市場需求情況，在滿足國家標準體系的基礎上確定裝修風格和檔次，全裝修部分應控制在合理的價格內（暫定不得超過2500元/平方米，根據市場成本變化適時調整）。保障性住房由項目建設業主單位按照經濟適用的原則合理確定裝修價格。

在所公示的全裝修商品住宅備案要素的基礎上，購房者主動要求的個性化裝修，由購房者與開發企業商議，並另行簽訂協議。

③ 6月11日，長沙印發《關於新建商品住宅全裝修價格核算規定的通知》規定，公共部分裝修、普通入戶門、室內排水、強(弱)電的配管、配線,應計入毛坯房價格，不計入全裝修價格。其他費用包含設計費、監理費、檢測費、預算核算費等,其總額不超過工程費的3.0%。

南昌：城區144平米以內住宅實施全裝修

① 2017年12月，南昌市人民政府印發了《關於南昌市推進全裝修住宅建設工作的實施意見》（洪府發[2017]67號），文件提出：2018年1月1日起，實施住宅全裝修建設工作：

2018年，東湖區、西湖區、青山湖區、青雲譜區、高新開發區、經濟技術開發區、紅谷灘新區等城區新開工住宅完成全裝修的比例不少於10%，到2020年達到25%，2025年達到50%以上。

2018年，新建區、灣裡區、南昌縣、安義縣、進賢縣等縣區新開工住宅完成全裝修的比例不少於5%，到2020年達到20，2025年達到40%以上。

全市新開工住宅項目中戶型面積90平方米（含）以下、城區新開工住宅項目中戶型面積144平方米（含）以下實施全裝修建設。

② 2018年2月，南昌市多部門聯合發佈《關於規範南昌市城區新建全裝修住宅銷售管理的通知》：

3月1日起，南昌市新建全裝修住宅項目須委託具有專業資質的單位進行設計，設計圖紙應依法審查備案。新建全裝修住宅買賣合同面積為毛坯房面積，銷售價格包括毛坯價格和裝修價格兩部分。在商品房買賣合同中約定成交總價的同時，應分別約定毛坯價格和裝修價格。

根據《通知》，由開發企業委託不少於3家有資質的房地產評估機構，對裝修市場價格進行評估後取均價，作為銷售時的裝修價格。新建全裝修住宅裝修價格應在預銷售方案中明確。

需要注意的是，南昌市新建全裝修住宅買賣合同約定的裝修價格，不得高於開發企業與裝修單位簽訂的裝飾裝修建設承包合同中約定的裝修價格。

《通知》涉及的新建全裝修住宅銷售，是指3月1日起，首次批准商品房預售許可的商品住宅（含商住）項目中，有全裝修住宅銷售的，以及原先毛坯銷售的商品住宅（含商住）項目中，改為全裝修住宅銷售的。南昌縣、進賢縣、安義縣、新建區可參照相關政策執行。

結語

不過，短期內，作為中部城市，武漢、長沙、南昌的裝修房比例從不足3成飆升到五成以上，企業、買房人、裝修機構、政府監管，是不是做好了迎接全裝修時代的準備，這是個問題，特別是不少房企之前並無大規模實施裝修樓盤的經驗，導致買房人對裝修質量產生擔憂也不無道理！

在這方面，確實需要有關部門出臺配套的政策，普及裝修房消費觀念和常識，讓消費者買的放心用的舒心。對於裝修房清單、標準、驗收等問題，出臺針對性監管細則之後，要儘快落到實地，引導市場理性消費，促進樓市健康發展。

另一方面，中國地產30強企業逐鹿中部城市，相對而言，品牌房企裝修開發經驗豐富，品質相對有保障，建議買房人優先考慮，也可以最大限度避開可能的消費陷阱！在限價的情況下，也對房企提出了新的考驗，如何在成本居高不下的同時，保證裝修房質量，滿足消費者的期待。

當然，十多年前中國就出臺了別墅禁令，但時至今日，市場上各類別墅依然不少。一方面存在政策落地問題，另一方面也有歷史遺留問題，不可能做到一刀切。由此推之，從全面推行全裝修，到市場上沒有毛坯房，也會是一個漸進的過程，全裝修在“中三角”城市的普及是一個必然趨勢，所以，還是珍惜每一套毛坯房吧！