如今的銀行越來越重視零售業務，零售業務對銀行收入的貢獻也越來越大，原因何在呢？因為歷史數據表明，居民的信譽要遠好於企業，個貸的壞賬率非常低。但是，10年之前美國發生了次貸危機，也就是個貸出現了違約，導致個貸違約的原因是房價持續下跌。
因此，評價房地產對經濟增長的作用，一定要辯證去看，70年代後日本經濟的繁榮和2000年以後美國經濟的繁榮，房地產都起到了推波助瀾的作用，但水能載舟亦能覆舟，日本和美國金融危機的爆發，都是房地產的過度繁榮所觸發的。
如果說，過去10多年銀行涉及房地產的資產都成為好資產，那麼，未來10年就一定不會是過去10年的延續了。這個世界上，沒有不破的泡沫，有人設想這樣一個理想過程：今後若房價維持穩定，但貨幣仍在增加，居民的收入仍在增長，那麼，目前過高的房價，將以時間換空間，若干年後自然是合理了。
但我認為，只要市場存在下去，就必然會有波動。作為投資者，都有預期回報率，
如果未來房價走L型，誰還願意貸款加槓桿購房呢？如果是房產持有者，在開徵房產稅的情況下，其中有多少人願意長期持有不漲並需要納稅的資產呢？當然，要預測房地產“繁榮的頂點”確實很難，房價租金比、房價收入比、房價總市值/GDP
等，都顯示房地產存在明顯泡沫；但從居民房貸餘額/房價總市值、居民房貸年還本付息總額/居民可支配收入總額看，似乎又不高。
如果用空置率多少作為房地產泡沫會否破滅的指標，但如果房地產作為投資品，就像股票一樣，那麼，再高的空置率都不是問題。我認為，房地產最大的問題就是“上漲”，漲得越多，離繁榮的頂點就越近。當前，由於限價、限貸、限購等政策，人為壓低了房價漲幅，即2017-18年的房價實際漲幅可能比公佈名義漲幅更高。
如一二線城市都在調控新樓盤的發售時間、價格和規模，從而導致大家像認購新股一樣搶購房子。有人把房地產開發企業庫存的下降，看成是房價將繼續上漲的理由。但
房地產去庫存不同於消費品去庫存，前者只是轉移庫存，即開發商去去庫存，投資者加槓桿補庫存，最後是房屋空置率上升。為了去槓桿，地方政府減少了住宅用地的供給，伴隨著開發投資增速的下降，意味著今後樓盤供給會相對減少；但從需求層面看，由於限購、限價和限貸並未能有效壓制需求，反而使得投資、投機性需求得到了刺激。故行政化去槓桿的手段需要反思。
對於投資品而言，僅從供給角度來判斷價格漲跌肯定有失偏頗，就像比特幣一樣，儘管供給越來越少，但價格也出現了暴跌而非暴漲。原因在於，投資品的需求會因為預期的變化而改變。又如，黃金的未來供給（可開採量）也會越來越少，越來越稀缺，但為何當今價格還是那麼疲弱，是因為全球對於投資黃金的需求減少了。
簡單把消費增速下行歸結為中產都去做房奴了，也是不夠客觀的。我們必須意識到，中國經濟增速的下行是因為生產要素的總供給在減少，勞動力、土地的成本大幅上升，技術進步放緩，勞動生產率的增速下降——這些都是十分正常的，日本、韓國和德國都遇到過這樣的問題，經濟增速減半，而且成為經濟轉型的契機。
當前，中國大部分城市出現了流動人口的淨流出，貨幣增速也大幅下降，產業投資的利潤回報率自然就降低了，因此，今後中國經濟繼續減速應該沒有懸念，因此經濟大環境並不支持高房價，尤其是那些人口在流出的三四線城市。記得2005年的時候，有人問我，中國股市什麼時候見底？我說，股市越下跌，離底部就越近。如今，房價漲幅越大，持續上漲時間越長，則離繁榮的頂部也就越近了。
總之，迴歸中國經濟過去40年的高增長軌跡，發現前期靠引進外資和出口導向政策，後期靠房地產和土地財政。但如果繼續依賴於房地產和土地財政，則危機就難以避免。
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