王家衛在《藍莓之夜》中曾說過：
“其實要過那條馬路並不難，就看誰在對面等你。”
這句話同樣適用於武漢現在繁雜多樣的商業。”
很長一段時間裡，打造特色主題商業成為了眾多運營者的追逐之路。
然而在街區遍地的武漢商業中，如何才能打造出真正適合於本土，且又有特色和標示性，幾乎成為所有開發商一直在思考的問題。
但是往往現實結果卻並不如人所願。其中餐飲街區淪為外賣廚房，更是武漢商業中一道正在形成的奇葩景象。
“浩哥看市”在此前曾關注過類似現象的發生，如位於徐東的福星惠譽福客茂和東原時光道等，多數一樓以上的門面由於人氣不佳，最後都變成了電商外賣的廚房。（詳見：武漢商業生存實錄②：變味的商街）
然而，當同樣的事情發生在一個標榜要打造“漢派美食主題”商業時，還是讓人唏噓不已。
人信武勝裡項目效果圖
01
今天想跟大家聊的這樣一個項目，是位於武漢內環核心位置的人信武勝裡。
時間撥回到2010年，當時的人信地產以15.68億元的總價競得武勝路新華書店片P（2010）078地塊，樓面價約4366元/平，分為南、北兩塊地開發。
其中，武勝路北區開發成了現在的人信武勝裡，體量達12.38萬方，由4棟33層住宅及3層商業裙樓組成，位於武勝路與武勝西街核心交匯處。
武勝路地塊分佈
其南區位於武勝裡十字路口，凱德廣場的正對面，如今仍被圍擋所包圍，地塊荒置多年，遲遲不見動工。（據傳地塊閒置期間，曾被一家國企收購，欲引進一家大型商業綜合體，但隨後又解除了開發合同，如今該地塊仍處於閒置中。）
2014年，武勝裡北區地塊率先開發，商業打造開發成為其中的重中之重。
當年的９月27日，武漢首席“漢派美食”主題商業產品發佈會正式揭幕。
打造一個集漢派美食體驗、創意生活配套於一體的複合型特色主題商業，
將引進武漢老字號美食，媲美吉慶街、戶部巷。
更重要的是，其苦苦尋求的差異化商業定位，有信心將與區域內的其他老牌商業形成互補和互動，承諾精準的業態選擇將會確保後期持續的火爆經營。
當時項目對外宣稱的美食街區主要以地下1層為主，
而項目主推的銷售商鋪正是位於此。7-50㎡的地鐵小商鋪，均價3-5萬/㎡，前五年返租37%。
為了迎合主題定位，還曾舉辦過多場盛大的漢派美食節，並邀請了武漢美食界的知名欄目及廣大客戶，一起見證由美食經濟帶來的“強大磁場”。
漢派美食節主題活動
隨著各種營銷活動和看鋪團等各種造勢，加上項目本身所處的武勝路內環核心位置，
吸引了當時大批的純投資客。
漢派美食節主題活動
02
真正能夠解讀消費者的需求定位，才能在競爭激烈的市場中存活。
否則只會相反。
2016年9月25日，人信武勝裡迎來了開業的日子。
開業當天，吸引了大量周邊居民圍觀，聲勢浩大，場面火爆。
2016年人信武勝裡盛大開業
2016年人信武勝裡開業現場
然而，從當時引進的美食品牌來看，
其目標打造的“漢派美食”主題商業似乎“名不副實”。
這從當時開業的一張宣傳單上就可見一斑。
開業之初，引進的餐飲商家如榴蓮飄香、巧阿婆、開心花甲、黃燜雞米飯、檸檬王子、易記酸辣粉、西安小吃等，
與一般的地下美食商業引進的餐飲品牌看起來，並無大異。
開業引進美食品牌
不知是人氣的問題影響了招商，還是招商影響了美食商街後續的經營發展，
僅僅3年的時間，當初的“漢派美食”主題商業，如今已經全然變了味。
如今的地下商業街，和見過的大多數的地下商業一樣，
業態低端，箱包服飾的小店、美容美甲店、健身會所、兒童業態等各業態均有。
地下商街實景
地下商街實景
而美食街區幾乎成為了商戶的外賣廚房。隨處可見外賣小哥穿梭於此。
地下美食區
美食區變外賣廚房
美食區變外賣廚房
美食區變外賣廚房
在地下商業的平面圖上，引進的眾多特色美食小吃，大多也不見了蹤影。
地下商街業態分佈
03
由過去到現在，再來細細品味其中的點滴，
這個當初打著“漢派美食”主題商業的口號，似乎只是一種銷售商鋪的噱頭。
說實話，在商業發展日趨眾多的今天，
同質化的現象也越來越明顯。
而主題美食街區自然成為了商業項目打造差異化、吸引客群的不二選擇。
這個項目正是通過提出的漢派美食主題商業概念，贏得了當時市場及一批投資者的共識。
然而，在主題品牌商家概念的落地上，卻“打了嚴重的折扣”。
人信·武勝裡購物中心
從體量和地段上來看，項目位於武勝西街，與武勝路商圈的十字路口仍相隔有一站路的距離，
也正是因為這不到一站路的距離，和並不大的商業體量，
決定了其商業只能定位於鄰里社區商業中心，而不是所宣稱的“武勝路核心地段，人流量大”。
而漢派美食主題商業的打造，
必定是以區域甚至整個城市為輻射的人群。
同時，項目所在武勝西街周邊，多為武漢中心的老舊小區，
沿街美食、老牌的餐飲小吃眾多，
憑“漢派美食”打造特色商業，自然難度重重。
【後記】
一個商業項目的成功，往往是一種商業模式的成功，
不應該僅僅是“概念”。更不應該“消費”本地的文化。
餐飲作為一種“舌尖上的文化”，亦是如此。
說實話，如今人們的消費理念和消費需求都在不斷地升級換代，主題式商業自然會成為不可或缺的業態得到長足的發展。
而主題商業往差異化以及精準運營上的改變，更是大勢所趨。
在我看來，對於目前多數的餐飲等主題商業而言，
很多商業項目還僅僅是為了做主題概念而去打造，根本就沒有考慮到周邊的消費主力人群和消費習慣，甚至對於商家和租戶的把控也並不清晰，想要長久的存活下去確實很難。
最後，就餐飲這個主題商業給幾點專業人士的建議：
1、雖然餐飲這種業態，對於提升商業項目的人氣，有著明顯的聚客效應。但對多數商業綜合體項目來說，生存的關鍵是要留住人氣。在項目招商和運營的過程中，商戶的精準選取和管理尤其重要，甚至會確定項目的生死。
2、打造餐飲主題商業，除了概念打造外，一定在定位上考慮多重因素，包括目標人群需求，項目的現狀條件，周邊項目的競合關係等，要做大量的市調，通過周邊餐飲聚集區得出的詳細數據，包括餐飲細分品類，日均流水，翻檯率，租金，經營面積，租期，受眾年齡層等等，只有依附於獲取的這些基礎數據，才能去確定品牌餐飲和流行小食的搭配。
3、還要兼顧早中晚夜宵和零食的招商方向，不能“頭重腳輕”。
4、對於很多購物中心B1層而言，雖然美食街區是帶動人氣、提高租金收益的利器，但隨著存量市場擴大、新增商業崛起及體驗式商業的興起，傳統美食街區的吸引力正逐漸下降，亟需創新。
5、對投資者而言，現在投資街區式包租運營商鋪，就猶如一場賭博，選擇的過程中，往往會受到外界各種宣傳的干擾，多對項目及周邊進行實地考察，“置身事外”的進行冷靜和理智的分析判斷，是一直以來眾多投資者所缺少的“理性”態度。
閱讀更多 浩哥觀商業 的文章
關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 人信 效果圖
