一條教育
主要是企業的定位不同。
首先，我們來看2018年三家年報一組數字。
萬科去年的銷售面積4038萬平方米，銷售金額6070億元。均價是15032元/平米。
碧桂園去年的銷售面積5416萬平方米，銷售金額5019億元。均價是9267元/平米。
恆大去年的銷售面積5244萬平方米，銷售金額5513億元。均價是10515元/平米。
再來看三家企業的定位。
萬科是穩，恆大是大，碧桂園是快。
萬科要求的不是數量，而是質量，不過它數量做的也蠻厲害的。
碧桂園和恆大，前幾年三四線城市棚改的紅利期，佈局很猛。所以均價便宜。
萬科：
萬科是一家謹慎的房地產企業，首先提出“活下去”的口號。其財務穩健，槓桿率比較低。在頭部房地產企業中應該與保守的國企、中海地產不相上下。
碧桂園：
定位非常清楚，相信三四五線城市的購買潛力。老闆楊國強在2019年3月份的業績發佈會上明確表示觀點。同時碧桂園的週轉非常快。
恆大：
恆大要求的是規模，每一個項目，都是超級大盤，50萬平米以上很常見。
恆大的總裁夏海鈞去年8月份說不進三線以下城市，但實際是它的拿地價格比較低，在三四線城市外郊是有很大動作的。
比較低的地價拿大盤來操盤，很容易將房價抬到一個水平線上，從而獲得比較理想的利潤水平。
整體來說，做房地產，撼山易，撼萬科難。
地產三哥
2019年8月21日，在萬科2019年中期業績發佈會上，萬科一改往年的情懷與文藝，多次強調回款、基本盤，並堅定地表示萬科繼續集中在一二線城市發展，不在三四五線城市拿地開發。
同時，萬科總裁祝九勝也強調，萬科堅持快速銷售，積極回款。拿地集中在長三角、珠三角這些區域，三四五線城市不會去進。
為什麼恆大，碧桂園會去三四線城市？
通俗點理解起來，就是一二線城市常態化調控下，很難再有升值空間，於是三四線城市就成了主角，恆大，碧桂園入局也是理所當然，加上投機者的前仆後繼，三四線城市房價一路暴漲。
恆大，碧桂園他們很敢賭，一二線城市一塊地的錢，他們敢跑到三四線操盤四五個，然後把價格超高一倍迅速出貨通過高週轉降低風險加速收割。是的，通過這個方式碧桂園去年做到了全國第一。
理論上來說，這些大房地產商的賺錢邏輯是這樣的，
先在A城市（上海）最高點賣房子；
再到B城市（杭州）低點買入，到高點再賣出；
然後拿錢去C城市（紹興）低點買入，高點賣出，再回到A城市，如此循環；
但是這暴漲的背後卻有很多問題：
1、三四線城市房價的暴漲並不是因為經濟、人口發展這些因素，單純的就是炒起來的；
2、暴漲的背後，是因為一二線城市限購後的外溢投機資本炒作；
3、另一方面得益於去庫存貨幣化安置的推動。
但是隨著調控的深入，去庫存樓市任務完成，房產投機越發困難，三四線樓市也開始過冬了。
為什麼萬科不去三四線？
1、棚改貨幣化
之前，三四線城市最主要的經濟增長要得益於棚改貨幣化（也就是拆遷費），市場有了新資金，也產生了大量需求，這也是經濟情況好的時候刺激市場的一種手段。小米手機、快手、拼多多這些平民化的互聯網產品都是在這個時間被帶動起來。
但棚改卻有很大的後遺症，拆了房子還是要買吧，棚改一下增加了需求量，只給現金不給房，逼著他們去買商品房，再加上一些不明所以的炒房客，從而給市場造成一種很火爆的假象。但是現在房子變多，而三四線的人口短時間內卻不會再漲。並且如今棚改貨幣化收緊，貨幣回籠，大多數三四線城市月收入不過四五千的城市根本不可能支撐得了小一萬的房價。
不得不說，萬科還是最牛的，為了降低風險他們壓根就不選擇進駐那些沒有產業鏈，沒有經濟支柱的三四線城市。
2、賣不動
三四線城市的房價，只能算是紙面上的財富，人口沒有增長，三四線城市為列，本身人口為淨流出。沒有資金，很大概率房子到你的手裡就是不動產了，壓根沒人接盤，賣不出去。
自新政策出臺以後，碧桂園進入縣以及鄉鎮的計劃基本上全部喊停，如今沒有動工或者剛拿的土地能退的全退了，我們來看下面一組數據。恆大和碧桂園與2019年9月份已經開始為撤離三四線城市做準備。
1、恆大全國樓盤全面降價，加速撤離2、蚌埠的碧桂園都薈，高價格11098元/平。第一次降價後為7800-8200元/平，安徽的其他地級市，碧桂園基本也是全線降價。
高點買入的人急，沒有自住，沒人願租，更不會有人接手。
房地產大佬更急，負債下銀行的錢終歸還是要還的，壓在手上的剩餘款終究是要結的，面對目前這樣的情況，萬科選擇不進入三四線城市，我認為算是很正確的戰略選擇。
華埔商學院
本人曾經從事過幾年地產行業，對此還算比較瞭解。
其實每家房企的策略都是不一樣的，萬科和碧桂園屬於兩個極端。萬科幾乎只在大城市發展，三四線城市堅決不碰。而碧桂園是典型的農村包圍城市策略，幾乎遍佈了全國各個城鄉結合部，但市中心幾乎沒有看到過碧桂園的身影。而恆大和綠地這種屬於兩手都要抓的類型，無論是大城市還是小城市，無論是市中心還是城鄉結合部，基本都能看得到他們的存在。
這種事情也沒法說誰對誰錯，因為各自主打的客戶群不一樣。萬科熱衷於走中高路線，旨在吸引城市精英。而恆大則有點類似於大雜燴，別人有的我有，別人沒有的我也有。
所以說，在房地產這一塊，很難說誰好誰差，這都是要看各自需求的。
金融科技溫度
恆大這個先機搶的好[贊]今年全國的購房款加速流向恆大一家！
無相47
萬科造就的品牌就像手機界裡的蘋果，好好維護這個品牌就好，恆大，碧桂園充其量算是華為小米，品牌溢價遠比跑量來得更容易。
對寸心
四個字：策略不同。
對於萬科而言，其幾乎只在大城市發展，三四線城市不聞不問。對碧桂園而言，其是典型的農村包圍城市的戰略，項目幾乎遍佈全國鄉鎮，但市中心卻很少看到碧桂園的影子。恆大和綠地呢，應該是屬於兩手型，在大小城市、鄉鎮都可以看到他們的身影。恆大、碧桂園和萬科是三大地產巨頭。他們都是實力擔當，只是他們的發展模式各有不同罷了。萬科作為最早的房地產開發商，一直是一二線的領頭羊，產品定義不同，其主要面對的是一些白領等高收人群。相比萬科恆大，碧桂園是後來才做房地產。為了控制成本，所以在三、四線發展會比較好。
對於我個人而言，如果買房我更加傾向大房開，比如恆萬碧，至少口碑還是不錯的，售後也會有保證些。
攻城獅本獅
萬科在三線城市有開發項目，比如:河北省的唐山市。
廣結善緣2019
萬科是職業經理人文化，有股東，還是央企大股東，要追求資產回報率，最好是可持續增長，即使每年增長幅度不大！所以就是小步快走，保守穩健，自然會選擇一線或強二線城市！
碧桂園、恆大都是老闆當家做主，具備賭性，為了暴利，可以容忍一時的負增長，三、四、五城市有棚改紅利，但受政策影響較大，但值得賭一把，碧桂園、恆大不怕一時的政策風險，當然敢去冒險。不僅是三四五線，碧桂園連馬拉西亞都要去，就是賭性的表現，也是老闆文化的體現！
山哥說房市
並不是萬科不去三四線開發，而且企業節奏有所不同。在萬科那個時代，一二線市場有大量的土地儲備，由於三四線回款慢等穩定造就了當時的萬科定位方向。至於現在萬科也在三四線城市有所佈局。
恆大、碧桂園則和萬科恰恰相反，除了上述原因外，恆、碧具備提供高性價比產品，挖掘利潤的能力。一方面，很多三四線客戶需要一種比現在的產品更好的產品，但是他們希望產品比過去高兩三個檔次，價格只高一個檔次。另一方面很多企業具備提供更好產品的能力，但他們提供這種產品的成本較高，價格遠遠超出市場承受能力。
有需求即有市場，恆大、碧桂園恰恰就是看好了這些，進軍並得以高速發展！
待續微笑
恆大碧桂園就是攪屎棍，專門去三四線城市抬高房價
