木木38695
現在很多城市住宅限購，因為大家就把目光轉向了公寓，因為只有40年產權的公寓不限購，可以隨便買。但是買了到底有沒有增值空間呢?
有，但是要看地段！
買公寓一定要看地段！
買公寓一定要看地段！
買公寓一定要看地段！
寫字樓集中的辦公區域，買公寓無疑是有升值空間的，轉手賣也賣得起價，就算不賣，租也是可以的，基本上十來年就回本了。
但是，其他住宅區域的公寓就不好說了，同樣的地段，人家都是首選住宅的。因為對於住宅，公寓的缺點還是很明顯的。
1、公寓產權40年，住宅產權70年；
2、公寓一般是商業用電用水，比住宅的貴出很多。並且很多公寓是不通氣的，煮飯不方便。
3、公寓屬於貸款年限最多十年，且首付一般也是要5成，相較於住宅來說，一次性拿出的錢就比較多了。
4、公寓的居住環境不如住宅，梯戶比超級高，三梯十幾戶的比比皆是，乘坐樓梯很不方便。
5、公寓的朝向和採光也不如住宅，通常是一個黑黑的樓道，兩邊都是門，像極了學生宿舍。
所以，你問我公寓能不能買？能買，前提是地段好！否則就別買！
生活漫慢來
近幾年樓市非常火爆，特別是2016、2017年房價一路狂飆，很多人失去了購買普通商品房的資格，由於公寓不限購不限貸，沒有任何門檻。相對住宅來說總價低，而且公寓一般都是精裝修，交房後就可以直接入住，非常的方便，很多人就轉而購買公寓。題主問40年產權的公寓房是否能買，有沒有增值空間。在這裡我先說結論：40年產權的公寓房能買，但要買核心地段的稀缺公寓。
大部分投資者都只注意到中介說公寓房的優點而忽視了公寓房的缺點，如果你認真想想，公寓真的有開發商或者中介說的那麼好的話，為什麼市場上主流還是買普通商品房。造成公寓少人買的原因有幾點。
首先是水電費、物業管理費收取標準高。商品房水電費是按照普通住宅標準的，但公寓房的水電費是按照商業水電的收費標準收取，同時公寓的物業管理費要比普通住宅小區高出少，因此算下來，公寓房每年需要支出總費用相對住宅來說會比較高。
房貸首付比例、利率高貸款年限短。40年產權的公寓，雖然不限購不限貸，但是政策要求房貸首付需要5成，最長按揭年限只有10年，而且不能申請公積金貸款。而且像公寓這樣的商業性質的貸款利率一般比較高，比起住宅來說，公寓的利息支出就高了不少，同時首付比例也是比較高的。
無法使用天然氣。根據相關規範要求，“燃氣灶應安裝在有自然通風和自然採光的廚房內。利用臥室的套間(廳)或利用與臥室連接的走廊作廚房時，廚房應設門並與臥室隔開。”明顯很多公寓無法到達廚房應設門並與臥室隔開的這個要求因此，絕大多數公寓是沒有天然氣，所以只能使用電磁爐、微波爐做飯，像我這種一直喜歡吃有鑊氣飯菜的人來說，我就無法忍受電磁爐做出來的飯菜了（哈哈哈）。
大多無法落戶。公寓屬於商業性質的房子，不能入戶，只能作為辦公場所註冊備案，但不能遷入戶口，也就是說如果你買了公寓，你的子女是沒有入讀公寓所在區域學校的資格，即使公寓旁邊有重點名校，你的小孩也無法入學。
交易稅費高。交易稅費包括買賣雙方需要交納的稅費，各類稅費包括：營業稅、個人所得稅、土地稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅等。以深圳商業公寓交易稅費計算為例，二手交易稅費佔到了總價的15~20%左右。而住宅二手交易一般是可免收土地增值稅的，交易稅費相對於公寓來說佔總房價比例非常低，如果房子滿五年且唯一，就只需要交一個契稅。
同時還有一個風險就是40年產權公寓或無法自動續期，最後會被無償回收。由於公寓一般是商業用地或工業用地，根據相關專家的分析，公寓到期後需要主動申請續期，續期也有可能被駁回。如果沒有主動續期或申請續期被駁回，不僅土地產權要被國家收回，連房子也可能會被國家無償收回。目前國家層面還沒有明確出臺相關政策，但是這也是一個需要重視的風險。
所以公寓不適合買來居家用，一個面積小、水電費用高，而且稅費高，但是也不一定不能買，如果一定要買的話，建議買位於市中心繁華地帶、配套設施齊全，生活便利的稀缺公寓，這些地段的公寓地理位置優越，出租率高，租金高、升值空間大，出手交易也比較容易。因此對於手裡的錢不是特別多，又想擁有自己房產的人，階段性投資公寓還是可以的。
小奶爸說房
前面朋友勸你的其實是有一定道理的，但是後面的所謂40年產權過後其實如果國家對這塊地沒有規劃的話，可議繳納1%土地出讓金即可繼續續40年，但是同樣，如果國家規劃需要用到這塊地，40年產權是70年產權的三倍補償，也並不是說完全沒有好處的，同時，對於摟著這個問題我想說，在我們城市也有40年產權的住宅，在這裡您一定要落實清楚，水電是商業水電還是居民用水用電，有些40年的商住房是可以按照居民用水用電收的。
下面我來給您講解一下40年產權的公寓房怎麼樣，首先，您買房子第一是要考慮住，也就是我們所說的“剛需“同時考慮到手頭資金緊張，70年壓力大一些，40年的房子會比較便宜，才會考慮要不要買40年產權的房子，這就牽扯到了兩個問題您要考慮清楚
1.40年產權價格便宜，但相對的，因為您是一手買主，所以交稅是相對來說與買70年產權交稅差不多的，但是如果以後換房，是一定不好賣的，不僅全稅，而且需要交納增值部分的20%這個稅費是相當高的，所以問題就來了，一是價格賣不上去，二十稅太高很多人望而卻步，三就是老百姓固有的“40年”“70年”少了30年呢，（其實40年和70年在年限上是沒有任何區別的，真的一套房子30年就該面臨拆遷的，及時不拆也已經很舊了，所以根本沒有必要糾結40年和70年）。
所以你更應該考慮的是：如果這是你的剛需住房，能夠一步到位買到3室，而且不需要以後改善了，您可以考慮40年產權的商住房，同時未來拆遷補償是70年的三倍。
其次，如果你僅僅是用來買房過渡，不建議您買40年產權，因為一旦你面臨換房子，二胎，等等原因。40年產權很難出售，但是價格低一樣也可以賣掉，只不過升值空間相對較小，你想，假如你現在7000買來，住個5年在賣，才能賣10000左右，而周邊房子70年的到了17000，買房還是有壓力，所以，看您具體如何打算，40年有40年的優勢，拆遷補償高，價格便宜，但是劣勢也是不好出手，升值空間大，僅此而已。
行走的文人
四十年產權的公寓房，並不建議買，且增值空間不大。
當然，你完全只是用來自住而不考慮其它，那也是可以買的，但這種情況極少極少。
接下來我說說為什麼不要買公寓。
第一個，產權年限短，你自己也說了只有四十年，而普通住宅的話，有七十年。
第二個，公寓生活成本高。因為水電費都是按商業性質算的。
第三個，公寓的公攤面積大，通常一套六十平左右的房子，使用面積才不到四十平。
第四個，公寓包含的社會福利少。絕大部分情況是，公寓並不能落戶，自然很多資源也就享受不到了，包括教育、醫療、社保等等，這樣對人生髮展和子女教育都是不利的。而正是基於這種情況，願意接盤公寓的人群非常少。
第五個，交易費用高。我記得好像是百分之三的契稅、百分之五的增值稅，還有高昂的差額稅等等。
第六個，從居住環境來看。公寓周邊的環境複雜，辦公、居住各類人群都有，相對不夠隱私，且環境嘈雜。
當然，我這裡也不是把公寓房貶低到一文不值，它也是有很多好處的，比如總價低、不限購、出租方便、交通便利、配套完善以及可以註冊公司等等，這些都是普通住宅不可比擬的優勢。
最後，再來給大家說下什麼情況可以買公寓。第一，沒有購房資格。第二，資金不足。第三，急需住房的。第四，拿來投資的。第五，公寓區位好的。具備以上多個因素，可以考慮。否則對於普通剛需族來說，還是建議等一等，值得入手住宅最好。
美家手記
40年的公寓，之所以產權只有40年，是因為土地性質決定的，開發商拿不到70年的大產權住宅用地，拿到的只是商業用地，所以土地性質決定的房子的性質
那麼問題就來了
1.大多數公寓的水電費用都是商業用水商業用電，比起民水民電的住宅要高出很多，物業費也更高，等同於居住成本很高
2.二手公寓出售需要交納的稅費會相對比較高。
3.由於土地性質導致公寓不可以落戶
圖片上是一些公寓和住宅的差別對比，你可以自己看看
關於公寓投資問題，公寓並沒有很高的升值空間。很多人選擇公寓投資，也僅僅是用於出租或者託管出租，亦或購買大開發商的公寓直接帶託管公司合同的，這樣才會見到部分收益。
當然，公寓的好處是，不限購不限貸。如果你手上有多餘的閒錢，又想去外地買房，剛好你想去的城市限購了，你無法購買住宅，那麼公寓無疑是很好的選擇。託管收取資金，每年有一小筆穩定的收入。如果剛好是個可度假的城市，你又剛好喜歡外出旅遊，在異地又個屬於自己的空間，也未嘗不是一件好事
權衡利弊，終究還是自己來決定
對了很多人糾結產權年限，不管是70年還是40年，到期都會自動續期的，至於費用，估計肯定得收，還得看到期的時候的政策
咆哮薇薇
公寓就是所謂的商住兩用房，增值空間幾乎忽略不計，生活成本高，水電都是按照商業計算，管理費是普通住宅好幾倍，現在大部分沒有通天然氣，導致做飯都是用電。最最關鍵後續賣出去的稅費很高，綜合稅費差不多增值部分50%，比如買進100萬，賣出去200萬，增值的100萬部分要交差不多50萬稅。
身邊的例子，我們老闆大概2000年在上海浦東陸家嘴地段買了一套商住兩用房，當時浦東還沒有什麼住宅賣，當時用的外匯買的差不多單價10000一平米。2003年在浦東世紀大道附近買了一套普通住宅單價差不多9000多一平米。差不多18年過去了，去年商住房市場價才三萬多不到四萬，而世紀大道買的普通住宅賣出去單價10萬一平米。普通住宅增值了10倍，商住才增值三倍，近幾年人民幣貶值三倍算下來是虧本的。
最後總結，商住兩用房不好賣，自住生活成本高，增值空間基本沒有。
凡人小勇
這個問題可以說是雙面性的:
一，可不可以買？
公寓房屬於商業類型的地產，在中國各地有越來越多的公寓房在出售，尤其是一二線城市最多，有一部分的人是買來自己住的，有一部分人是買來投資的。房子是人類居住必不可缺的商品，人人都需要。
二，投資怎麼樣？
首先公寓房和住宅都可以居住，但是兩種房子各有各的優勢;雖然現在有不動產證的出現，但是房子產權年限並沒有改變，只不過使用到一定的年限自動續費就可以了。
住宅70年產權，可以落戶，小孩子上什麼樣的學校都可以，沒限制要求，而且地段和交通沒有特別的要求，最主要南北通透，帶陽臺，屬於保值最佳型的。
公寓40年產權，有一些50年產權的，70年的少之又少，公寓的投資價值有:商住兩用性質、總價低，回報率比較高，拆遷房屋有三倍賠償，商品房只有一倍等，但是買公寓房主要看交通和周圍配套等，所以賣房子一定要專業
奮鬥年紀的青春
公寓是可以分為商業配套住宅公寓和工業配套住宅公寓
商業配套住宅公寓一般為40年產權，使用水電是商業性質，有些地方法規限制，商業性質公寓只能商用不能住人，沒有陽臺，沒有天然氣，不能使用明火。生活成本較高。
工業配套住宅公寓，一般為50年產權，說白了就是員工宿舍樓。本身就是住人的，使用的是民水民電，有陽臺有天然氣，和一般商品房並無不同。為員工福利房或安置房性質也受限於政策，在一定年限內不能自由交易，產權為公司持有不能過戶，只有使用權，但可以去房產局備案。在滿足相關條件後，也可以公房轉私房，其性質就和一般商品房一樣了。
以上公寓各有優缺點，共同優點是總價低。購買公寓注意事項是看有沒有房產證，能不能房產局備案，這樣能最大限度避開風險。
陳雙木199
商業性質產權的公寓，40年土地使用權到期後如何處理，目前還沒有明確規定。有人說繳納土地出讓金續期，也只是針對70年住宅產權來說，而且同樣沒有明確的執行細則。
不過話說回來，這種問題本質上不是法律問題，而是政治問題。就算現在有了法律條文規定，到時候是否能夠照此執行也很值得懷疑。
所以還是安心工作賺錢好了，畢竟公寓的業主在社會上也是一個規模不小的群體，任何政治力量掌權，也不大可能簡單的剝奪他們的財產。
另外，40年產權的土地到期後，可以通過繳納土地出讓金的方式續期。這是目前的政策，這種相關政策可能會隨著社會的發展及產權問題的變化而有所不同，其實先不用考慮這方面的問題，像這種社會性的問題，不需要過多的擔心。還是先穩定生活的好。
土地規劃裡商業配比太高，全蓋商鋪賣給誰呢，蓋寫字樓不一定適合也不好賣，蓋酒店無論招商還是運營都有一定難度，最終只能通過打政策擦邊球蓋成外觀長的像寫字樓或者酒店但能分割成小面積賣的公寓了。你要一套也能賣要一整層也能賣，銷售速度比寫字樓或大體量商鋪要快一些，能滿足回款要求。建好以後你坐車巡視的時候，看著有商務氣息就夠了。
小面積公寓也能滿足一部分特定的需求，你有少量資金想投資租賃可以有，租出去當單身公寓或者辦公，小公司沒必要去寫字樓可以選擇小公寓，註冊也方便，收入穩定偏上的未婚青年也可以選擇單身公寓做過度住房，閒錢多的或者暫時沒有購房資格的人也可惜選買一套面積合適的暫時過渡，也有大戶買幾層開快捷酒店主題酒店的，總之用途多多。
如果土地規劃裡沒有那麼多商業，開發商絕對不會閒的蛋疼去蓋那麼多非住宅的。
家裝全攻略
上海去年就開始清理商住兩用房，新售公寓一律不得用於居住，挑高後搭建的二層全部要求拆除。由此可見，買酒店公寓是有風險的。一個是供大於求，增值空間有限。比如上海一些黃金地段的酒店公寓，周邊商品房單價已經達到7、8萬，酒店公寓才2萬多也沒人要。二是配套差，商品房多為一梯2到4戶，公寓一梯可以有十幾戶到二十幾戶，不能報戶口，沒有煤氣，水電按照商業用戶標準收取，也沒有學區。因此，買公寓比較適合出租，或者是買不起商品房臨時過渡，不適合長期居住和投資。
